商用不動產,房地產,諮詢

台塑都更「買樓」棲身！因應敦北總部都更搬遷需求，台塑集團決定斥資190億元，全數承接美孚建設內湖「T•CBD」3棟商辦大樓，作為敦北總部4∼5千名員工的辦公新基地，預計提報台塑四寶5月初首季財報董事會拍版定案。此筆交易也將創下實價登錄有紀錄以來，單筆辦公大樓最大成交金額。

據悉，台塑此案將直接以現金支付方式完成交易，取得包括1棟地上14樓、2棟地上11樓，地下2∼3樓及逾百個停車位等完整配置，合計建物面積近3萬坪。

據世邦魏理仕第一季統計數據顯示，首季商用不動產交易額年增3.9％，但總額僅107億元。台塑此次買進美孚建設內湖「T•CBD」交易規模，輕鬆超越國內首季整體商用不動產交易量，也將創下實價登錄有紀錄以來，單筆辦公大樓最大成交金額。

因應敦北總部都更，台塑集團總部遷移安置計畫加速評估展開。原先，台塑有意尋覓合適的市中心商辦大樓承租，甚至不排除在房市修正之際，出手買樓自用，包括敦化、南京東路等市中心地段都是接觸範圍。

不過，受制台北市中心要符合集團總部至少2.5萬坪的商辦大樓實在不多，而採取辦公室分散模式，恐影響開會、協商事務效率。相對台北市中心商辦每坪月租金2,500∼2,900元，內湖、南港的每坪月租金千元上下價位，成為台塑集團轉進評估區域。

據悉，在台塑最終評估階段，以台肥南港開發案、美孚建設「T•CBD」商辦，與南港輪胎舊廠作為都更臨時總部的搬遷選項。

其中，南港輪胎舊廠開發案受制尚未啟動、且有開發截止時間之限制，優先遭到排除。

台肥南港開發案因鄰近捷運站，成為總裁王文淵優先青睞標的，惟該案尚未動工，且開發項目包含飯店，即使台塑買地自建，都將面臨都更臨時總部配合時程延宕、飯店不符需求之難處。

尤其，經台塑集團向台肥試探出售價位，得到320億元高價之際，商辦大樓距捷運、火車站等運輸條件相對弱勢，但已興建完成，且3棟大樓合計坪數符合需求，開價又相對符合市場的美孚建設「T•CBD」商辦，成為台塑企業最後敲定出手買進標的。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

台灣從北到南不過距離短短500公里，台北到高雄搭高鐵只要90分鐘，沒理由南北房價落差高達5倍，高雄將是長期投資者眼中的績優股港資、陸資與外資都有興趣，大多數接觸的外都認為「後市還會漲」。國際地產專家觀察區域置產價值條件包括(1)區域發展、(2)生活機能、(3)房價空間、(4)產品等級，對於高雄來說，亞灣區、美術館特區房價已不親民，缺乏投資價值，苓雅區行政中心生活機能強，房價親民，投資報酬率較高。

▲港資投資高雄，苓雅區最適合，高雄城市軸帶 鑽石5環 置產選中環

香港房地產投資業者觀察高雄苓雅區房地產置產價值時指出，這裡的條件與香港最早發展的中西區(Central and Western District)非常相似，中環是早期香港政治經濟中心，蘭桂坊、銅鑼灣的SOGO百貨都在這裡，食衣住行、娛樂消費都非常方便，但是這樣的區域裡，「在香港銅鑼灣房價已經頂上了天，高雄苓雅區擁有相同條件，房價表現卻很親民。」從投資角度來講，香港房地產業者針對港資台灣置產提出這樣的建議：「如果你看好香港中西區的房地產發展，高雄苓雅區就一定適合投資置產。」

港資建議高雄投資置產苓雅區

高雄市政府目前公共建設工程最多、最集中的區域，應該是亞洲新灣區，這個新興重劃區的未來發展當然值得期待，但是，區域內的生活機能卻必須要有耐心的漫長等待。而且，亞洲新灣區內的建築產品規劃絕大部分都是近百坪格局，大坪數加上高單價堆疊出高總價，對於一般民眾的置產而言並不親民。

 

亞灣區可期待，生活機能需等待

 

亞洲新灣區的生活機能必須依靠鄰近生活成熟的三多商圈，而另一個緊鄰三多商圈的則是高雄市政府所在的「行政首善特區」，從這裡再往東延伸，則是體能運動園區、文化藝術綠憩中心以及國道樞紐區域，往西前進則是商業時尚匯聚的三多商圈、亞洲新灣區，打造出一條「黃金新軸帶」，而軸帶上置產的中軸焦點就是「行政首善特區」，這裡生活機能強、交通動線方便。

 

苓雅區房地產穩健，可安心進場

 

房地產業者表示，在北高雄鼓山區的美術館特區、農十六興起前，苓雅區是過去高雄房價最貴、最多有錢人喜歡居住的地方！很多身價百億的富豪隱身在苓雅區的靜巷老公寓中，而且是「住進來，就不太想搬出去」、「就算換屋也要在同區域內找更好的產品」。加上有高雄市府座落於此，生活圈發展成熟，環境條件舒適，長年有穩定的人口居住，而且新推案量不多，供需平衡，房價漲幅也相對穩定，是個穩健的房市區域，也是可以安心進場的一區。

 

行政特區3高條件，置產CP值較佳

 

還有一個重點，高雄房地產市場推案量較少的安全區，以傳統市中心的苓雅區為代表，由於區域內百貨公司、餐廳、商業辦公、綠地一應俱全，生活機能特優，案量不大，建案房價頗具抗跌性。最熱門的房地產區段為市政府區、文化中心周邊及漢神百貨商圈，這3個區域各擁不同屬性，漢神百貨商圈周邊受亞洲新灣區話題帶動，房價走勢較高，市政府區、文化中心周邊擁有高治安、高綠憩、高教育的「3高」條件，房價卻相對親民，成為苓雅區置產CP值較佳的區段。

 

高雄置產！捷運黃線+行政特區

 

以高雄為例，行政院8千億元前瞻基礎建設預算，高雄拿到1800餘億元，其中，全長21.2公里，將設置21個捷運站的捷運黃線(又稱高雄捷運都會線)就佔1454.71億元，沿途經過三民、新興、苓雅、前鎮、鳳山、鳥松6個人口稠密行政區，苓雅區位居中軸地段，而且是高雄市府行政中心所在地。捷運黃線是紅線、橘線以及鐵路沒有經過之處，一旦完工，勢必拉抬路線行經的房地產市場成交量。

 

「新都廳」捷運黃線置產新焦點

 

「新都廳」位於苓雅區市心「行政首善特區」青年一路，基地面積達2635坪，規劃35~73坪15層高端建築，鄰近捷運黃線市府路口站，未來可與捷運紅線、橘線、環狀輕軌及台鐵輕鬆串聯，成為捷運黃線上的一個置產新焦點。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

台灣各地叢生的違建，不僅是都市景觀上的汙點，更是公共安全的死角；因此無論是從法令、建築管理，或是市民安全等角度，都是必須處理，或者說得更白些，盡速拆除的毒瘤。只不過，無論是因為如官方說的執行人力及經費不足，還是因為受到某些人士『關切』而滯礙難行，直到現在，為止各地方政府處置違建的成績，依然是滿江紅。

在這樣的前提下，最近竟然有某網路房仲平台引用營建署相關統計指出，去年全台違建拆除數量比前一年多出近一倍，據此該平台宣稱，此乃史上最強違建拆除潮，並已引發頂加拋售風。

如果從該平台數據看，目前全台頂加物件待售量確有增加，不過其實年增幅也不過13%(增加80件)；這和目前全台還有超過65萬件違建相比，根本是小巫見大巫，說這是風潮，還真的是言過其實。

當然，住展房屋網企研室關心的，不是頂加物件是否出現拋售現象，而是地方政府拆除違建的效率與成果。而進一步看，過去兩年各地拆除(為建)件數中，其實只有新北市拿得出實際成績(2017年比2016年多拆超過2.3萬件)，其餘縣市則是差很大；台中、高雄持平，違建同樣可觀的台北市，2017甚至還比2016少拆近200件，台中市及其他縣市拆除率更下降達三成。

換言之，營建署相關數據顯示，去(2017)年全台拆除違建年增幅將近百分百，根本都是新北市的貢獻；如扣掉新北市，只看其他縣市，其實2017拆得都比2016少；這代表，對於違建，地方政府依然視而不見，或繼續睜隻眼閉隻眼。所以說，該平台宣稱的史上最大拆除違建潮，實是子虛烏有，根本沒這回事！

還有，就算去年新北市積極拆除違建，也不排除可能另有目的；因為去年底新北市就接連發生兩起嚴重的違建火災，而隔年又適逢地方選舉，市府當然必須繃緊神經，盡快處理這個可能影響選情的重大事件。

據此，新北市府究竟是真的開始雷厲風行處理違建，或根本只是因為選舉而暫且為之，現階段當然還不得而知，得等選舉結束後才能分曉。然而如果新北市去年加速拆除違建，真的是因為選舉考量，則這種三分鐘熱度的處理態度，同樣不可取。拆除違建除了勿枉勿縱外，還必須持之以恆，絕不能三分鐘熱度！ 

台北市政府在2000年初期，曾在全市劃定了281處都更地區，這些地區若在6年內申請都更，將可獲得最高10%的容積獎勵；但如今十多年過去，真正進入都更程序的僅100處，其餘約180處早已喪失獲得開發時程容獎的資格。 

不過，日前北市府決定將這些胎死腹中的都更地區，重新整合為70個「都更群落」，讓它們得以再度斬獲爭取開發時程容獎的機會，並聲稱若70處都更群落全數更新完成，估計可創造逾3兆的經濟產值。

北市府積極拉抬都更聲勢，照理說應給予肯定，但住展房屋網企研室認為，官方在推動都更相關政策前，應先釐清、闡明都更的最主要目的為何？是為了帶動經濟？還是為了安全防災？抑或只是為了美化市容？若目標不明，台灣的都市更新將會淪為萬般皆空的一團爛帳。 

從北市府強調都更產值的說法判斷，官方似乎還是將拉抬經濟視為都市更新最重要的政策目標；若是如此，則給予高額容獎便可理解，因為容獎給的愈大方，都更案的開發規模就愈大，所能帶動的經濟產能自然也愈可觀。 

然而過去官方在談都更為何非作不可時，其實主要是拿「防災」來說嘴，既然著眼防災安全，那都更案的容積獎勵就該減少，以避免開發規模過大。因為開發規模大，意味著會有更多的人被集中單一地點，導致當地對災害應變的負荷超標，若該地當真不慎發生災難，危險性可比沒都更前更恐怖！因此若都更是以防災為最主要目的，則當前強調經濟效果、放送容積獎勵的作法，絕對是錯誤政策。 

再者，倘若都市更新只是為了美化市容、健全建築結構，大可以整建維護的方式達到目的，不需要力推頗具爭議的重建式都更；況且在講求「永續發展、節能環保」的時代，高耗能的重建式都更、獎勵式大規模都更，都與潮流背道而馳。 

由於不同的政策目標，將使都更有截然不同的走向與定位，因此住展房屋網企研室認為，官方應開誠布公地把最重要的政策目的講明白，讓民眾對官方想作的都更有具體、清晰認知，如此才有助民眾釐清參與都更的意願，讓都更往理想的方向邁進。 







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

近幾年房地產景氣下滑，很多建商降低不動產本業比重，將重心移往業外轉投資，例如飯店、商場、餐廳，甚至有建商轉投資化妝品。當然，本業不好時延伸觸角、轉投資其他產業，或許能達到分散風險的目的。但問題是，難道其他行業就很好做？就不會有風險嗎？假如不熟悉其他產業卻冒然投入，最後是分散風險，還是增加更多風險呢？

轉投資其他產業的建商，最主要的原因是房市不佳，為了創造更多收益，業外轉投資就成為新的出路。這個邏輯乍聽之下合理，但人卻往往沒有認真思考一個問題：「如果在自己熟悉的產業都做不好，跑到一個陌生的產業就會大賺特賺嗎？」

這真是個大哉問，也是建商亟需思考的重要問題。從台灣過去建商幾波倒閉潮來看，「陣亡的建商大多數被轉投資拖垮」，例如華美建設、尖美百貨等等。為什麼轉投資龐大，他們卻被淘汰了？

正常狀況下，建商以為轉投資能分散風險、增加收益，但卻忽略其他產業的特性與生態，又沒有專業經營團隊的奧援，往往只看到表面就跳進去；「產業換了，但腦子卻沒換」，依然用建築開發的腦子去經營其他事業，會成功是偶然，失敗卻是剛好而已。

建築業本身就是一個財務高槓桿的產業，如果本業經營不善，業外投資又沒收穫，如果業外投資金額又過於龐大，很快就會被拖垮。

這並不是說業外轉投資做不得，而是在沒有產業經營KNOW-HOW的基礎下，就急於投入，那無疑只是增加風險來源，而非降低或分散風險。當然，我們可以在市場上看到一些成功的案例，但那些都是碩果僅存活下來的，多的是失敗而被遺忘的例子。

住展房屋網企研室認為，目前房市景氣雖弱，但房子還是能賣得動，前提是建商必須捨棄「多頭思考」，改變觀念，去接受買方市場的事實。如果能接受這個事實，降低利潤、蓋好房子，一樣可以生存得不錯，又何必三心二意到處轉投資呢？ 







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

高雄市府日前舉辦規劃設計座談會，盼打造橫山營區成為共創基地，邀請高雄學園樹德科大、義守大學、高雄大學、高師大及高科大5所大學及燕巢區面前埔社區發展協會、高雄市援剿人文協會等地方社團，討論發展願景與創新經營模式。 

閒置多年的橫山營區，基地面積1.69公頃，高市府都發局在105年接管後開始著手修繕，去年曾舉辦農文創作品競賽、修繕體驗營及大師駐營等多場活動，讓年輕學子發揮創意巧思，運用社區在地素材開發文創商品，讓廢棄營舍變身藝文空間。現在的橫山營區是地方辦理活動的場地首選。 

都發局局長王啟川表示，橫山營區空間改造第一期工程已於今年啟動，將結合高雄學園5所大學資源，如樹德科大橫山URS計畫共同推動，並透過座談會凝聚地方發展需求與意見，未來的橫山營區將成為具備教育訓練、會議展示，甚至農文創商品展售等多元機能的複合空間。 

面前埔社區發展協會副總幹事陳志強表示，地方樂見大家共同投入協助社區產業發展，協會將邀請在地居民與企業積極參與計畫推動，以回應各界的熱情投入。 

樹德科大設計學院院長盧圓華則期待與高市府合作，配合教育部USR (大學社會責任)計畫，以改造後的橫山營區為平台，建立高雄學園各校與地方推動青創產業的發展基地。