商用不動產,房地產,諮詢

1.房東「聽牌」，期待房價谷底翻升，提高投報率後再伺機出脫。

2.原計畫購屋者預期房價還會下跌，採取「暫租緩買」觀望態度，成為新增加支付能力較強的租屋需求者，而支撐住較高的房租。

3.近年離婚率急遽攀升，1970年此一比率僅4.95％，2009年攀升至48.87％，2017年依舊高懸於39.42％，導致弱勢族群租屋需求不斷累增。

Ｑ：國內房市自從2015年景氣逆轉迄今，房價呈逐年下滑走勢，根據內政部統計資訊，2014年至2017年間六都房價指數，除台北市與新北市下降之外，其他四都皆呈現上漲趨勢，惟房價與2014年相比已普遍下跌15～20％，更有當年高價購屋的民眾指出，「以兩年前購買的房價計算，至今已賠掉一部賓士汽車」，甚至亦有慘賠上千萬元者，由此不難感受近年房價下跌趨勢。

不過，根據行政院主計處公布資訊，相較逐漸滑落的房價，租金指數卻逆勢上漲，想請教莊教授，台灣為何會出現這種弔詭又矛盾的情況？

Ａ：事實上，過去在薪資所得倒退十七年的時空背景下，房價卻不斷飆升，雖然政府連續祭出抑制措施，房價也已持續下跌，惟在下跌過程租金卻逆勢攀升。會出現這樣的情況，「稅制調整」占了很大的因素，包含房屋稅、地價稅等持有稅大幅調漲，在房東持有成本驟增情況下，必然亟思成本轉嫁，最後也必然為反映成本而調漲租金。

此外，還有一個與過去大相逕庭的差異，且常遭忽略的因素為「新增加的租屋需求」，亦即在原已存在的租屋需求上疊加「暫租緩買」的新增加需求，而這些新租屋者的支付能力顯然要比原已存在的租屋需求者來得強，這也成為推升租金上揚的主要關鍵之一。

以下再針對市場現況加以探討分析，以供參考。

一、潛在購屋者預期房價還會下跌

對於現階段房市景氣，不少人仍在觀望臆測何時觸底，不僅是一般民眾，就連中央銀行也就房貸餘額增加密切觀察景氣是否觸底回溫。但根據實務現況，現階段房價底部尚未成形，在預期還會下跌的心理因素之下，也讓原本想要買房的潛在購屋者暫時卻步，雖然看屋者略有增加，但真正下訂者卻不多。

事實上，不僅房市景氣尚未觸底，還可能是要進入「大Ｕ型」谷底盤整的開始，縱然進入谷底，盤整時間至少也會有五年以上，這也表示，自今年起在逾期放款與法拍數量均呈增加情勢下，景氣復甦必然未如預期。整體而言，今年仍將是「價跌量微升」之發展趨勢。

尤其對於具有指標性意義的豪宅，中央銀行理監事會2012年曾祭出「豪宅管制令」，限制雙北住宅超過八千萬，其他地區超過五千萬元的豪宅，貸款成數不得超過六成，也不得提供寬限期，其後又再重申一次。但相對於一般住宅，豪宅皆掌握在有錢人手上，即使放款金額增加幾無風險，會落入法拍的機率也相對較低，如今時隔六年，為避免投機客死灰復燃，央行對於豪宅放款還是採取限制手段，仍未見鬆綁。及至今日，豪宅下跌也是一般據以研判景氣動向的一大重要指標。

另外，如再將購屋者區分為三類，「買房」、「想買」及「想買但買不起」，當中，對於一、兩年前買進的人而言，價差五十至一百萬元者極為常見，這也讓想購屋的人不得不暫緩買房計畫，既不是不買，也非買不起，而是寧可站在觀望立場繼續等待。這類「暫租緩買」的潛在購屋者，對於支付租金的能力也相對較強，可以選擇租金較高且精華區位暫時承租，與一般負擔能力較弱者顯有區隔，而這也正是這一波推升租金逆勢上漲最主要的原因。

二、成本轉嫁

2008年金融海嘯過後，主要國家相繼推出量化寬鬆(QE)政策，熱錢到處流竄導致房價飆漲，政府在2014年祭出重稅後房價逐年下跌，然持有稅的增加，讓在這幾年買房想當包租公者嚐盡苦頭，由於房屋稅、地價稅劇增，也讓高價買房的房東亟欲轉嫁成本，而弱勢租屋者卻成為最無辜的受害者。

三、房東亟思提高偏低的投報率

長期以來台灣房市投報率偏低，也因此房東總想藉機哄抬租金，例如景氣高峰期，位於忠孝東路四段與復興南路交叉口的三角窗店面，當初為塑造高價假象，俾便藉由高昂的租金哄抬售價，縱然大家都想藉此分擔高房價成本，但這也得端視大型企業的旗艦店進駐才有可能實現，要一般零售業負擔得起這樣的租金，恐怕難上加難。現階段利率尚處於低點，大部分房東仍抱持能提高多少算多少的態度，帶點「聽牌」的意味，等待景氣好轉再伺機出脫。

四、物價因素

租金上漲另一個因素，便是「物價」，根據行政院主計處公布的消費者物價指數(CPI)，近年漲幅雖然不高，卻又不斷上漲，最新四月的CPI 99.83，較去年同期增加1.98％，一般民眾最直接的感受便是油電費、瓦斯、交通及運輸費率都不斷增加，無形中也讓調漲租金找到了合理的藉口。

五、國稅局查稅效應

五月報稅季到來，除非採取列舉扣除方式，一般民眾大都選擇租金收入扣除四三％必要費用，再併入綜合所得稅計算方式申報。但過去大多數房東並未主動向國稅局申報租金收入，另一方面，因租金支出對於房客同樣具有節稅效果，每一申報戶每年扣除額以12萬為限，倘若房客為節稅而申報租金支出，房東也同樣要申報繳交租賃所得稅，羊毛出在羊身上，房東必然會想辦法將稅負成本轉嫁到租金，更何況近年財政部加緊查緝逃漏稅，房東更是有理由轉嫁租稅成本。

六、離婚率居高不下

近年離婚率居高不下也是致使租金調漲的一大原因，根據內政部統計資訊，1991年以來結婚對數約介於12至18萬對之間，惟離婚對數則從2.8萬對一路攀升至五萬多對，其最直接的影響便是原本一個家庭分裂成為兩個家庭，並且很可能出現一至二戶的弱勢租屋需求者，尤其常見新增加的單親家庭。就現實情況而言，在政府短期無法大量提供社會住宅情勢下，新增的弱勢租屋需求者不斷累增，同樣也使得租金居高不下。

其次，倘若一年四至五萬對離婚家庭衍生新增加二至三萬對弱勢租屋需求者，在需求大於供給情況下，不只小坪數空間，連屋頂違建與地下室隔間出租亦層出不窮，此一問題仍有待主管機關設法解決。

再者，如就當年度結婚與離婚對數做一比較，1970年此一比率僅4.95％，2009年急遽攀升至48.87％，2017年依舊高懸於39.42％，由此可見近年社會變遷所引發愈來愈多之租屋需求實不容小覷。

七、弱勢家庭逐年累增

另一方面，弱勢家庭也不斷累增，依內政部營建署統計資訊，2016年第三季低收入戶已高達14萬1400戶、31萬4474人，這類租屋需求一直存在。此外，雖有不少人過去曾想買房，卻未搭上購屋列車，在房價不斷上漲過程，也就越來越買不起，近年雖然房價持續下跌，縱然充滿期待，但也只能採取觀望態度，短期內對於高漲的租金也只能忍痛吸收。

一般而言，只要租金支出占家庭收入三分之一以內，都還在可接受範圍，假設雙薪家庭能有五至六萬元的收入，便可負擔得起約兩萬元的租金。不過，在薪資所得倒退十七年情況下，對於已經高漲房價的「剝奪感」也相對較高，假設雙薪家庭必須負擔兩萬元的租金，一年可能得有九十萬的收入，才足以支付子女的教育費用及其他家庭開支，倘若勉強購屋，還得長期負擔二、三十年的房貸，如再就政府規劃興建的社會住宅約兩萬元以內的租金負擔，也就是至少要有六萬元的收入才負擔得起，這當然也是一筆不小的負擔。

以上所述皆為現階段房價跌租金逆勢上揚的主要原因，多年來台灣房市出現許多弔詭又矛盾的現象，包括房市「七高」以及本文討論的「房價跌租金漲」等，這些議題都有待主管機關深入了解，尤其是在這波房價逐漸邁向谷底盤整過程，更應趁此掌握規劃社會住宅與都市更新增加房屋供給量之新契機。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

台中鐵路高架第一階段通車後，台中市政府推動台中車站廣場(廣6)工程，規劃廣場設置舖面、植栽綠化，進行周邊區域道路及人行道調整、無障礙通路設置等，2018年1月15日開工，全區劃分A、B、C、D、E五個工區，採二階段施工；第一階段工區廣場已提前完工，即日起開放台灣大道兩側廣場及車站歷史建物前廣場供民眾通行。

▲台中火車站廣場一階段工程提前完工，站前廣場已可通行(圖：台中市政府)

2018年5月24日建設局長黃玉霖前往廣6工程現場了解各工區施工情形。黃玉霖表示，廣6工程進度超前，感謝各管線單位協助管線遷移、交通部鐵工局與鐵管局工程介面互相配合、市府交通局與警察局提供交通動線建議，以及施工團隊的努力，該工程原本預計2018年8月完工，經過市府協調趕工後，有信心在6月底前提前完工。

 

因第一階段工區廣場提前完工，黃玉霖也當場宣布，即日起開放台灣大道兩側廣場及車站歷史建物前廣場，提供民眾舒適、安全、便利的通行使用空間。建設局表示，廣6工程於4月19日起開放A工區部分廣場空間供行人進出舊車站通行，並於4月28日全面啟動第二階段工程，目前第一階段A、B及C工區除植栽區正進行養護階段外，其他空間已施作完成；第二階段D、E工區則陸續施作地坪整地、透水混凝土及石磚鋪面施作，未來整體工程完工後，將可提供更廣闊便捷的行走空間。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

台北市為防範建築物外牆飾材剝落致人傷亡，自2014年起即委託專業團體協助辦理建築物外牆安全評估，依現場剝落情形，進而評定建築物外牆等級，並針對嚴重剝落或有潛在危險之案件予以列管，並限期改善，改善期限屆期卻未改善者，將視案件狀況進行強制執行，並依建築法第91條規定進行行政裁罰。迄今經列管案件計有976件，已改善896件，改善率已達91.8％管處長張明森表示，建管處對於建築物外牆修繕有提供每棟4萬元上限補助以協助市民處理建築物外牆緊急修繕，且台北市都市更新處另有整幢建物之拉皮補助，上限可達1000萬元。

▲台北市建築物外牆剝落均列管限期改善 老屋並持續輔導協助外牆更新

為考量外牆剝落列管案件長期性、持續性的管理，都市更新處針對列管案件屆期未改善者，後續採以強制執行後， 並將於避難層出入口張貼外牆拉皮都市更新補助宣導單及該棟建築物現況危害情況及應列入診斷申報之資訊，請該建築物使用人後續提昇並確保用路第三者之人身安全。

 

外牆防護網係為防止外牆飾材剝落致人傷亡之措施，因施工費用較低且確實具有防護功能，故多有住戶選擇以此方式做為改善外牆剝落情事，惟此舉僅是暫時性權宜措施，為長久計，建管處為提升民眾修繕意願與效率，優先輔導該等社區成立管理委員會，並於建管處網站宣導專區揭露外牆修繕廠商資料、外牆安全宣導Q&A，供民眾參考與諮詢，以協助整合社區居民意願進行外牆修繕，並積極介接至台北市府都市更新處受理整建更新事宜，另建築物屋齡達30年以上者，鼓勵依「危老條例」申請更新重建。

 

另為考量長期、持續性之外牆安全管理，台北市府已於2015年修訂「台北市建築管理自治條例」第31條之1，明定一定年限建築物之所有權人應定期委託專業人員診斷、檢查(測)，並向建管處辦理申報，並訂定相關罰則，已送台北市議會審議，如經三讀通過，將有效處理台北市建築物外牆剝落情事。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

▲在台北市需不吃不喝近15年才能買1間房屋，薪水沒漲，房價下修讓民眾「超無感」。

根據內政部發布全台房價所得比為9.16，台北市高達14.99，意味在台北市需不吃不喝近15年才能買1間房屋，根據最新好時價房價指數發現，10年來北市房價已暴增72.1%，然而可支配所得僅增加4.1%，兩者差距高達18倍，因此即便近年房價下修也「超無感」。

「房價所得比」計算方式是「住宅總價的中位數」除以「家戶年可支配所得中位數」，隱含意義為一個家庭若要購屋，需要花費多少年的收入，以台北市為例，代表一個家庭需要不吃不喝近15年才能夠負擔1間房屋。根據內政部發布2017年Q4房價負擔能力指標統計成果顯示，全台房價所得比為9.16，台北市則高達14.99，意味在台北市需不吃不喝近15年才能買1間房屋。

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而觀察房價指數及台北市家庭可支配所得，檢視影響房價所得比的2項因素，自2008年1月至2018年1月，可支配所得從128.6萬元上升至133.9萬元，10年間僅增加4.1%，而同時間範圍內的台北市信義房價指數，則從66.59暴增到114.58，成長幅度達72.1%，兩者的成長率差距竟高達18倍。

好時價房價指數表示，儘管台北市的房價指數在2015年中開始下跌，甚至目前已跌回2013年的水準，但在所得近乎無成長之情況下，民眾依舊難以負擔此時的房價，導致房價修正的力道無法引起民眾共鳴，也難怪乎民眾對於近期的房價下跌無感。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

現在正值畢業季，許多從自己家鄉到外地念書的學生，選擇留在唸書的地方繼續就業，不免俗就會需要租屋，而租屋最常起爭執的其中一點就是電費，房東總說電費一度5元，每間房間都有一個獨立電表，許多人心想，台電的電費計算1度電才收1.63元，但房東獅子大開口一度卻收5元，房東是否多收錢？崔媽媽基金會特地針對這個議題，教大家如何計算在外租屋的電費計算。

崔媽媽基金會表示，台電的計價方式有分成夏季用電、非夏季用電、營業用電以及非營業用電，雖然承租的各個房間有獨立電表，但是每一用戶都有一個總電表，度數是各個房間及公共用電（例如：水塔的抽水馬達、樓梯間、走道的照明，等等公共空間用電）的加總，公共電費是所有房客都會使用到的，所以由房客們來負擔是合理的。

所以說，假設夏季電費每一個房間（獨立電表）每月平均用電度數為100度，12個房間加起來就有1200度，再假設公共用電為200度，加起來總共就1400度，如此一來，按照每個區間度數去乘以該區間對應的價錢之後，這一戶這個月的總電價為6515.8，除以12個用戶，大約 543元，若以房東當初承租時說的電費一度5元，實際上使用100度，大約落在500元，與原先應該付出的543元相差不遠。

崔媽媽基金會提醒，以分租套、雅房依據使用度數的不同，房客便可自行套用上述計算公式，就可以得知房東所提出的費率是否合理，如果房客在計算之後覺得不公平，也可以在續約時就此點再來跟房東爭取調降電費價格，通常房東安裝的獨立電表愈多，象徵總電表的用電量可能愈高，用電度數的計費極級距會升高，導致平均分攤的電費愈高。這也可做為房客在選擇承租套雅房的評估指標之一。 







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

稅捐機關提醒您，騎樓供公共通行使用，沒有做其他用途使用者，可免徵房屋稅，但騎樓若供營業使用，無論是全部或部分封閉，已非供公共使用，則必須按營業用稅率課徵房屋稅。

▲提醒注意！「這3種稅」都可用信用卡繳納

1.限使用納稅人或營利事業負責人名義持有之信用卡，房屋稅請於6月2日24時前，透過電話語音(電話5碼地區：412-6666/412-1111，電話6碼地區：41-6666/41-1111；國內行動電話請加撥02(或04或07)，國外地區請加撥+886-2(或4或7)，以上電話之服務代碼為166#)，或網際網路(網址：https://paytax.nat.gov.tw)輸入信用卡卡號、有效期限、身分證統一編號、繳款類別、銷帳編號、繳款金額及繳納截止日等資料，經檢核無誤並取得發卡機構核發之授權碼後，即完成繳稅程序，授權繳稅成功後，不得取消或更正。

 

2、可利用繳款書上QR­-Code專區，透過APP行動裝置，掃描QR­-Code行動條碼，即可連結繳款服務網站，再輸入信用卡資料轉帳繳稅，省時又方便。

 

3、民眾也可使用自然人憑證或健保卡，至「地方稅網路申報作業」網站(https：//net.tax.nat.gov.tw/)，點選「房屋稅線上查繳稅系統」登入驗證，選擇以信用卡、晶片金融卡或活期(儲蓄)存款帳戶轉帳繳稅。

 

4、使用信用卡繳稅方式是否須支付服務費及服務費收取標準請洽各發卡機構。轉帳繳稅完成後，稅務局會主動郵寄轉帳納稅證明予納稅人收執。

 

5、以信用卡至稅務局臨櫃繳稅。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

高雄鹽埕區一棟荒廢29年的大樓，最近被掛上白布條，斗大的字，就寫著「本棟凶宅，近期要舉辦超度法會，祈渡眾多亡靈」原來這棟大樓，就是29年前因為人為縱火，奪走24條人命的「九龍三溫暖」大樓。

現在往事又被提起，根據了解，掛布條的是擁有部分產權的蔡先生，本身經營開發公司，法會將會在今年7月舉辦，但為何選在這時間點，又如此高調，引發議論。

斑駁外牆鏽蝕的鐵窗，荒廢29年的大樓外掛上醒目的白布條，斗大的字寫著「本棟兇宅，近期舉辦超渡法會，祈度眾多亡靈」。

民國78年新興街的這棟住商大樓遭人縱火，火勢從地下室的卡拉OK迅速往上竄，24條人命在此斷送，只是都事隔29年了，這白布條為什麼選在這時間點，又如此顯眼，讓路過民眾都忍不住多看幾眼，也讓恐怖回憶再被喚醒。

▲當年畫面資料照

鄰居：「住在這都沒怎樣，結果布條掛上去，親友一直問，很毛。」

里長：「蔡先生做土地開發，拿產權給我看，說要辦法會，雖然很怪，但也不能說甚麼。」

確定法會會在今年7月舉辦，但為何這麼做，擁有6樓產權的蔡先生並沒有交代清楚。

「是不是為了對面房子？」巧合的是，這超渡法會的布條正對著是對面正在興建中的建案，附近的接待中心一如往常的開門，會不會因此影響房價，見仁見智，加上這棟樓有10多人擁有產權，掛凶宅布條背後的理由是甚麼？只有當事人最清楚，但也讓好不容易淡忘的24條人命社會案件，再度被提起。

【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

財政部南區國稅局接獲民眾詢問，出售名下房地，如經計算是虧損，是否不用申報房地合一稅？國稅局強調，只要是出售適用房地合一稅制的房屋及土地，不管盈虧都應按實際成交價格及成本費用申報，才不會因漏未申報而遭到處罰。

▲出售屬於房地合一新制房屋及土地，無論盈虧均應辦理申報

南區國稅局表示，自2016年1月1日起出售房屋、土地，只要該房地是在該日以後取得，或是在2014年1月2日以後取得且持有期間不到2年的話，不論賺賠，都應於完成所有權移轉登記日的次日起30日內自行填具申報書、檢附契約書影本及其他有關文件向國稅局辦理申報，如有應納稅額，則一併檢附繳納收據申報。另外有關房屋、土地交易所得或損失的計算，是以交易時成交價額減除原始取得成本及因移轉改良所支付費用後的餘額為所得額，但如果是繼承或受贈取得而沒有支付價款，則以繼承或受贈時房屋評定現值及土地公告現值按消費者物價指數調整後的價值當作取得成本。

 

該局進一步說明，依稅法規定，未依限辦理房地合一稅制申報，要被處3千元以上3萬元以下罰鍰，而實務上常發現有民眾誤以出售及取得時的房屋評定現值或土地公告現值差額來計算交易所得或損失，計算結果如為損失就以為不用申報，國稅局特別強調，這樣的認知與現行規定不符，只要是出售適用房地合一稅制的房屋及土地，不管盈虧都應按實際成交價格及成本費用申報，才不會因漏未申報而遭到處罰。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

房屋稅之課徵係依房屋評定現值按實際使用情形適用不同的稅率，現行基隆市房屋稅徵收率為：「自住或公益出租人出租使用房屋」1.2％，「非自住房屋(即指自住或公益出租外，即包含第4戶(含)以上自住房屋)」1.5％，「供私人醫院、診所及自由職業事務所使用」3％，「營業用房屋」3％，「供人民團體等非營業使用房屋」2％及「依法登記之工廠自有供直接生產使用之房屋」為營業用房屋減半。

▲稅捐常識 房屋出租後是否會增加房屋稅？

基隆市稅務局表示，住家用房屋稅率已區分為自住用及非自住用房屋稅率。依財政部訂頒「住家用房屋供自住及公益出租人出租使用認定標準」第2條規定，個人所有之住家用房屋，須同時符合房屋無出租使用，並供本人、配偶及直系親屬實際居住使用，且本人、配偶及未成年子女全國合計3戶以內等3要件，方屬供自住使用。

 

所以，房屋出租予他人作住家使用者，因與上開認定標準不符，須改按非自住用房屋稅率課徵；若出租供營業用者，則按營業用稅率課徵。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

建物「大公」、「小公」、「專有」？如何分配？所謂「大公」、「小公」為建築實務上，對於公共設施常用之說法。一般而言，「大公」係指如地下防空避難室、管理員室、門廳、發電機室、水箱等，由全體住戶共同使用之公共設施；「小公」係指如每一層樓的電(樓)梯間、通道、走道等，由同一樓層住戶共同使用之公共設施；另「專有」係指建物具有使用上之獨立性，且為區分所有之標 的而言。按規定，區分所有建物申辦第一次測量及登記時，應檢附專有部分及共有部分範圍之「專共有圖說」(即大公、小公、專有等圖說)，作為地政事務所辦理之依據喔！

▲地政知識 區分所有建物申辦測量登記應檢附「專共有圖說」

新北市新店地政事務所黃美娟主任表示，依內政部2014年3月12日台內營字第1030801699號函規定暨2016年1月22日台內地字第1051300822號令規定，建物起造人於申請建造執照時，應依公寓大廈管理 條例第56條第1項規定檢附標示「專有部分、共用部分、約定專用部分、約定共用部分」，以及再區分出「全部共有及部分共有」之詳細範圍圖說(即專共有圖說)，而地所於受理建物第一次測量及登記時，將依申請人檢附經新北市主管建築機關(新北市政府工務局)核備之該「專共有圖說」辦理；惟若該圖說共有部分未區分為全部或部分共有範圍時，則予認定為全部共有，反之如共有部分已明確區分為全 部或部分共有範圍時，則會依該圖說標示範圍，將全部共有或部分共有分別編列建號為各相關區分所有權人共有。

 

黃美娟進一步表示，地所受理建物第一次測量及登記審查時，倘有發現使照竣工平面圖或「專共有圖說」內容不符或錯誤時，將會通知申請人釐清，如有涉變更、更正或備查必要時，應由申請人委請原建築師向新北市建管機關申請。所以為保障申請人(起造人)等權益，以及避免日後房屋交易糾紛，起造人應依規定於申請建造執照時檢附標示完整明確之「專共有圖說」，並於申辦區分所有建物第一次測量及登記時，按規定檢附經主管建築機關核備之「專共有圖說」，以為地所辦理依據。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】