商用不動產,房地產,諮詢

最近廣達電腦董事長林百里針對人工智慧(AI)發表獨到心得，強調AI時代來臨，AI得同時具備軟體、硬體與服務的能力，並且預測十年後每人每周只要工作三天就夠了，好處是大家工時都減少，壞處則是很多人會失業。

此一概念如再證諸近年陸續有不少行業縮減實體店面，再看看美國房地產經紀人制度與資訊充分揭露所帶來的經濟效益，未來國內房仲經營除政府刻正積極推動實價登錄2.0之外，勢必面臨重大變革，尤其是大數據再加上AI時代來臨，資訊充分揭露乃勢所必然。

往昔由於資訊不對稱，再加上廣告不實，導致購屋糾紛層出不窮，主要原因可歸納為以下十點：

1.法令制度不完備。

2.對預售制度認識不足。

3.對定型化契約瞭解不夠且未事先審閱。

4.對建商認知有限，簽約前未先徵信。

5.面積計算、誤差及找補規範不週。

6.公設項目、比例及權屬含糊不清。

7.貸款比例與付款方式約定不明確。

8.稅費分算與分攤未透明化。

9.工期及保固語焉不詳。

10.建材設備說明籠統。

2018年1月1日起公設不登記不計價，已進一步排除不少資訊不對稱的交易糾紛。

2012年8月1日實施實價登錄之後，雖然交易糾紛已大量減少，惟就內政部所公布之39項分別源於建商與房仲業者之糾紛數量還是不少，因此，最近政府刻正積極推動實價登錄2.0，亟思資訊充分揭露，此一措施對於健全房市交易必然具有相當重要意義。

眾所皆知，美國行之有年的房仲交易制度堪稱資訊最透明，各州各個區域都有一個功能強大、權威性很高的類似互聯網資訊流通中心的當地房源MLS系統(Multiple Listing Service)，其所揭露之房地交易資訊極為詳盡。

以「Zillow網站」為例，提供包含坐落位置、周遭環境、實體屋況照片、坪數、歷年交易價格、產權移轉次數、房產稅繳納金額、貸款成數、利率等，早已建立極為完備的房屋履歷，極具參考價值，台灣如能據此建構完整的交易資訊，經長期數據積累，其資訊必然更具參考與運用價值。

至於目前內政部不動產資訊平台所提供查詢資訊包含縣市、行政區、交易標的、年月、總價、單價、建物移轉面積、交易棟數、建物區段門牌(三十號為一區段)、建物型態(包括住宅大樓、商辦、公寓等)、建物現況格局、車位總價及有無管理組織等資訊，並搭配區域地圖顯示。

由以上分析，國內房地產交易正逐步邁向資訊透明化，至於實施六年的實價登錄仍有許多尚待補強之處，例如以三十個門牌號碼為一區段揭露就亟需改進，其他如歷年交易價格、房產稅負與貸款額度、利率、每月房貸負擔等，不僅購屋者可一目了然，亦可藉此了解長期變化趨勢，因此，對於目前政府刻正積極推動之實價登錄2.0，各界都給予正面肯定。

至於眾所關注的個資與預售屋交易資訊揭露時機以及如何揭露等問題，則仍待主管機關務實的研擬因應對策！







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】



 

106年度綜合所得稅結算申報到5月31號為止，北區國稅局提醒住宅所有權人，如果房屋出租給接受主管機關的各項租金補貼者，或供社會住宅使用，出租期間取得的租金收入，每屋每月在1萬元以內部分，免納綜合所得稅。

（李明朝報導）

為了使納稅義務人順利完成申報，北區國稅局提醒納稅義務人，將房屋出租給符合住宅法第15條規定，接受主管機關的各項租金補貼者，房東在出租期間取得的租金收入，每屋每月在1萬元以內部分，免納綜合所得稅；超過部分減除該部分之必要損耗及費用後之餘額為租賃所得，必要損耗及費用，如不逐項舉證申報，可按應稅租金收入的43%計算減除。

　另外，北區國稅局表示，房屋出租給符合住宅法第23條規定的單位，例如主管機關、租屋服務事業轉租及代為管理，或經由租屋服務事業媒合及代為管理作為居住、長期照顧服務、身心障礙服務、托育服務、幼兒園使用等，供社會住宅使用，在出租期間取得的租金收入，每屋每月在1萬元以內部分，免納綜合所得稅；超過部分減除該部分之必要損耗及費用後之餘額為租賃所得，該必要損耗及費用如不逐項舉證申報，可按應稅租金收入的60%計算減除。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】



 

儘管這兩年台灣整體房價出現修正走勢，不過截至去年為止，東部宜蘭房價下修的情況卻還不甚明顯；住展房屋網企研室分析，箇中原因除了是東部房市對市場趨勢或景氣的反應時間，比西部大約會慢個六個月到一年外，也跟該區市場相對封閉、資訊更不透明，及開發業者反而更趨惜售有關。

談到宜蘭房市，就算前些年有北宜高題材發酵，一般仍認為房價水準應該要比西部大台北低一些才對。當然，觀光重鎮礁溪仰仗低海拔溫泉資源，市區價格其實相當昂貴；前些年資金行情置高點時，礁溪健康重劃區房價甚至一度喊到六字頭之譜；近兩年雖略下修，但該區一般成交仍守在30萬/坪以上。這樣的單價，已可以去買新北市二線五股、安坑、三峽等區，如果是林口、鶯歌、淡水等區，更都還有找。同樣狀況，也曾在頭城烏石港特區看見。

不過，礁溪或頭城烏石港特區的房價，是被外地投資客炒起來的；相較之下，蘭陽溪以南最大城鎮羅東，一般認為是內需市場，價格應該相對親民，但實際上卻非如此。住展房屋網企研室資料顯示，羅東市區房價一直相當高，近期一些大樓推案開價都將近要30萬/坪，運動公園附近更貴，最高檔時甚至出現40萬/坪以上牌價。

不僅如此，未來羅東火車站後側，還有可能出現更嚇人的價位。原來，由宜蘭縣公辦的羅東後站光榮路兩側重劃區，於四月底進行第一批標售，共釋出16筆土地(15筆為商業區、1筆產專區)，結果僅1筆(商業區)未標出，總溢價率達33%。

如以這批標地底價約23-45萬/坪計算，等於標出地價是30萬/坪起跳；以此價格推估，未來如轉手，價格還會再往上墊高，當地市場人士甚至預估，未來該區可能會出現50萬/坪以上的地價。因此儘管這批土地都是商業區，但未來推案(大樓)開價3字頭恐怕是基本值，甚至還有可能上探4字頭。

4字頭單價，別說是安坑或五股，連雙和、新莊，甚至板橋江翠北側也都差不多是這樣的價格。羅東房價竟然和新北一線區平起平坐？只能說，台灣房市的炒作金錢遊戲，根本一直都是進行式，差別只在舞台不斷轉變而已！ 

我國央行實施「豪宅限貸令」措施多年，近二年來因房地產景氣不佳，外界頻頻討論豪宅限貸令鬆綁的可能性。住展房屋網企研室認為，豪宅限貸令對豪宅市場買氣的影響效果不大，尤其總價越高的豪宅影響越小，在實務面的管控上幾乎不具功能，但這項政策的重要性在於展現央行的「態度」，對市場心理具有高度的影響性，可能還是有存在的必要。

央行對於「豪宅」的定義，是指台北市內總價7千萬以上的房屋、新北市則指總價6千萬以上，其它縣市則是總價4千萬以上就算豪宅，但凡被歸屬在豪宅範疇的房屋，貸款最高不得超過6成。 

住展房屋網企研室指出，豪宅限貸令並不能說毫無作用，但實際影響並不大，主要是買得起豪宅的買方，貸款成數高低並不是他們要不要買房子、能不能買得起房子的考慮重點。由於這類買家往往儲備豐厚的身家，如果身家沒有幾個億到數十億，也不敢買動輒上億元的豪宅。就算通通不能貸款，買得起的人還是買得起。 

有人會拿頂新魏家豪宅房貸逾9成的例子為例，說明限貸令的重要性，但其實事後經央行清查，豪宅會貸到8成、9成以上的都是極少數例子。 

住展房屋網企研室表示，雖然豪宅限貸令對有錢人買房子的影響效果不大，但對市場卻具有重要意義。一來是投資人看的是央行的態度，藉此判斷央行是否全面鬆綁房市；假如央行取消限貸令，投資人可能會認為央行放手不管，一旦房價有止跌回穩的跡象，就會伺機投機炒作，而這也是央行所擔憂的。 

另外，一般民眾也會把限貸令視為一個指標。雖然一般民眾買不起豪宅，但還是希望央行管控豪宅市場；即使豪宅限貸令留著或取消，多數人不知道會有什麼影響、有什麼影響，但他們就是希望央行「該管」，不要讓豪宅炒作，導致其他建案、或周邊房價亂哄抬。假如央行取消限貸令，一般民眾觀感不佳的可能性頗高。 

因此，豪宅限貸令已經變成一個神主牌，可以說是拿來拜的。但縱使拿來拜，沒什麼作用，至少它顯示央行還「盯著房市」，告戒投機者勿伺機而動，這種抑制效果確實還是存在。 

人山建設籌設全台最大UNO貨櫃市集，落腳七期新市政百貨商圈內，日前開幕，台中市長林佳龍表示，UNO市集結合創意及公益，打造好吃又好玩的新生活美學空間，市府會全力協助交通等配套措施。 

林佳龍表示，UNO市集佔地近2,600坪、集結30多個貨櫃，結合創意及公益，利用貨櫃屋營造都市內閒置土地成為景點，引進國際性連鎖美食、茶飲等品牌進駐，並融入公共藝術、休閒娛樂等設施。 

人山建設董事長戴宏一表示，UNO市集概念源自希望在都市土地未達開發前，以有別於傳統夜市、百貨商圈的型態推動，鼓勵品牌餐飲、街頭藝文、創新活動等進駐，營造成為善盡社會責任的青創空間。 

經發局表示，台中市近年吸引國內外企業投資進駐，除台積電中科擴廠、美光投資記憶體加碼投資外，日本蔦屋書店、三井集團投資台中港區大型購物中心、新光人壽在烏日區興建台中傑仕堡大樓、李方艾美酒店進駐中區、勤美攜手洲際集團興建國際級飯店等，結合文化、觀光產業帶動經濟發展。 







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】



 

▲租屋專法近期將陸續發布其他子法及配套措施，健全租屋市場、發展專業服務制度。(黃柏榮攝影)

內政部近日通過「租賃住宅市場發展及管理條例施行細則」，明確規範提前終止租約要件、租稅優惠認定方式、租賃住宅服務業設立程序及業務，今年6月27日即將實施。這次通過施行細則是第1個發布的子法，近期將陸續發布其他子法及配套措施，建立租賃專業服務制度。

地政司表示，「租賃住宅市場發展及管理條例施行細則」共32條，重點包括為避免出租人或承租人濫用租賃條例可提前終止租約的規定，明定出租人因重新建築而提前終止租約，應提出「拆除執照」或依建築法規定「免請領拆除執照證明」，據以認定達法定要件；承租人如有長期療養需提前終止租約，應提出立案醫療機構開立「療養6個月以上診斷證明」作為認定依據。

為鼓勵房東釋出閒置住宅提供租賃使用，專法規定房東委託專業經營管理1年以上享有租稅優惠，所謂1年是指包括租賃契約、委託服務業契約都達1年以上；每屋享租金所得稅優惠的認定基準，是以戶政機關每一個別門牌認定，無門牌則以房屋稅籍登載範圍認定。租賃住宅服務業屬於許可行業，專法也有其申請許可登記及變更程序、辦理廣告、執行業務受監督輔導等規定。

內政部表示，為鼓勵不動產業跨足經營租賃住宅服務業，已請經濟部新增「H706011租賃住宅代管業」、「H706021租賃住宅包租業」營業項目及「租賃住宅服務商業」團體業別，以利租賃條例今年6月27日實施後，業者可增列上述營業項目，申請營業許可及登記，並由同一直轄市或縣市5家以上業者籌組公會。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】



 

針對藍營指稱台中市房屋稅選後再漲，台中市政府地方稅務局表示，台中市房屋標準單價30多年未調整，嚴重偏離合理造價，為回歸公平正義，經台中市不動產評價委員會決議通過後合理調整，今年7月以後，取得使用執照的新建築，明年才適用新課稅基礎，全市既有建物並無影響。

台中市地方稅務局指出，台中市明年開始適用的新制房屋稅課稅基礎，不但調幅六都最低，調幅後的房屋稅負擔也是六都最低。國民黨指稱房屋稅調整有選舉考量，與事實不符。此外，考量房屋標準單價已調整，避免過度加重租稅負擔，房屋稅影響較明顯地段率，不動產評價委員會也決議維持原地段率。不過，顧及部分受到噪音或垃圾掩埋場等影響的里別，決議部分地區地段率調降。此外，包括刪除中央系統型冷氣機、電扶梯等設備加價、飼養禽畜房舍標準單價減5成、提高折舊率並降低殘值率、取消6人暨5停以下電梯現值核計方式等，都是經過審慎考量的配套措施。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】



 

買房置產持續增值是每個人都期盼的結果，但是，增值條件大部分都掌握在公部門手中，區域建設、生活機能等，都不是民眾可以改變的，但可以提前瞭解區域發展再置產，符合地段增值6要件的產品，都可以認真考慮。買房置產首重「地段」，構成地段的要件，通常都掌握在政府手中公共建設、區域環境、生活機能這些條件都是大環境逐漸累積所以，地段增值6大要件，最好在買房前，就做足功課，才能買到穩健持續增值的好宅。

▲33米商舖+23米棟距+懸日軸道，路段獨特性，地段增值6要件 新都廳完整收錄

居家增值的地段條件分別是(1)蛋黃區、(2)近公園、(3)有捷運、(4)好機能、(5)享治安，擁有這5個要件的不動產，已經是立於不敗地段(Location)條件。而更特殊的產品增值要件，還需

加上「地標性」，這第6個要件會讓房地產價值更上層樓。舉例，你告訴人家「我家住在SOGO旁」，別人就知道你住在好地段，因為SOGO代表了地段昂貴的指標性。

地段增值6要件，「新都廳」完整擁有

上面說的增值地段5要件，以高雄市苓雅區位於青年路、民權路口「新都廳」建案來說，都完全符合，而第6項「地標」要件，則是位於與全球5大「懸日軸道」城市奇景相提並論的青年路地標(見附表)。高雄市政府還為此1年2次自然景觀進行民權路和光華路中間青年路段「封街」，「懸日」當天，橘紅太陽落在青年路兩旁玻璃帷幕大樓間，夕陽餘暉把整條街道渲染成金色大道。居住在「新都廳」的民眾，可以放聲跟國際友人說：「我住在高雄懸日軸道上。」這就是地段指標增值性。

133米商舖廊道，商業帶動住宅增值

「新都廳」位居市中心精緻生活場域裡，地段具備國際知名度，在產品規劃設計上，參照日本東京表參道、巴黎香榭大道、紐約第五大道等國際知名的商業城市設計，規劃長達約133米的黃金商舖廊道，將匯聚各類高端型態的金鑽產業，打造「高大尚」(高端、大器、時尚)的商業聚落，類似台北市信義計畫區商業發展帶動區域住宅房價走揚的模式。

 

「新都廳」大綠廊棟距，創造綠憩居家

 

而在「新都廳」建築本體部分，規劃23米棟距的「都心綠廊道」公共建設規劃，提昇住戶的居家私密性，也讓綠憩廊道提昇居住空間品質，在擁有居家3米深度綠化大陽台之外，樓下綠廊道也提供居家休憩場所，如果還有不足，鄰近總面積高達約26公頃的中央公園、文化中心「市心綠地」，更是位居都會空氣清淨軸心地段。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】



 

全國土地大致可分為都市土地與非都市土地，分別受都市計畫法與區域計畫法管制，在2016年5月1日公布施行「國土計畫法」之後，未來土地將按全國國土計畫及直轄市、縣(市)國土計畫內容，劃設四大國土功能分區，分別為「國土保育地區」、「海洋資源地區」、「農業發展地區」及「城鄉發展地區」，作為日後土地使用管制依據。

▲苗栗縣 「國土計畫」規劃作業正式上路

苗栗縣位處新竹、台中都會之間，地形地貌大致由西向東隆起，過去為典型農業縣，近年縣府不斷引進工商投資，已逐漸轉型為工商農業並重，並在三義南庄獲頒國際慢城認證之後，蛻變為具地方特色之發展模式。苗栗縣在面對國土計畫之土地空間體制重大變革下，未來將如何引導全縣土地使用及部門發展，是本縣國土計畫所需肩負之責任。  

 

為引導苗栗縣國土空間合理發展，促進其有效利用與管理，並確保苗栗縣資源永續利用，苗栗縣府已於2017年11月委託規劃單位辦理「苗栗縣國土計畫」之研究規劃，並於2018年4月召開工作計畫書審查會議，會議中委員提供相當多寶貴意見，可見對於苗栗縣國土計畫充滿期許。  

 

苗栗縣府日後在規劃過程中，考量民眾參與為政府施政之重要一環，將加強民眾參與機制，廣邀專家學者、本縣地方團體及縣民，針對本縣空間發展願景，共同討論及凝聚共識，期望能激盪出具創意及地方特色之發展願景與目標。

 

苗栗縣國土計畫預計於2019年5月底前完成草案規劃作業，並於2020年5月前完成法定審議程序後發布實施，期望兼顧保育及發展的計畫目標。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】