商用不動產,房地產,諮詢

稍早有消息指出，國民黨新北市長參選人，現任新北市副市長侯友宜，日前出席地政從業人員餐敘時脫口說出「居住安全遠遠比居住正義重要，卻被居住正義民粹綁架；強調沒有安全，就沒有一切…」，被外界放大檢視，同時間還爆發侯妻租地給文化大學，卻是違法經營學生宿舍，且品質堪慮的消息。

眼看這把火愈燒愈旺，侯於是發新聞稿澄清，強調居住正義和居住安全一樣重要。只不過，根據相關報導所引述，住展房屋網企研室認為，侯先生還是搞不清楚，什麼是居住正義。

居住正義一詞被提出來並廣泛討論，約可追溯至前幾年的高房價現象導致愈來愈多人買不起房子，接著炒房繳稅少、持有稅偏低等租稅不公現象也都成為熱門議題；而後續相關稅改，不只是推動租稅公平，其實也和居住正義息息相關。

然而，居住正義不光是買不起房子，或房地資產分配不均，更重要的核心價值，是居住品質，及需求乃至權利之保障；前者和居住安全相關，後者簡單說則是維護居住人權，因此政府須廣建公宅，保障相對弱勢者的居住權益 。

然維護居住人權，還不只有積極面的廣建公宅，還有消極面的不侵害之；再更深入說，就是不因為各種建設需求徵地，而產生迫遷等可能侵犯居住人權的情況。而在這點上，政府目前為止確實是不及格的。

從華光案到浮洲大觀社區等案例，同樣事情一再重演；官方往往忽略過去歷史因素及居住事實，只看法令面，就直接判定這些原住者侵占國有土地，這就是最典型的侵害居住人權。如此這般，當地居民當然群起抗爭。

尤有甚者，當中疑似有先以高價卡位，希望從中攫取不當利益的掮客居中運作，假正義之名行牟利之實；如果政府相關單位先行妥善調查、安置那些有居住事實的原居民，相信包含迫遷問題，或有心人士從中運作的情況，應會降低甚多，捍衛居住權的行動，也就不會淪為民粹。

至於侯口中更重要的居住安全，則顯然被其簡化成推動都市更新，而當中的釘子戶，則就是他口中民粹式的居住正義。然正向、直觀來看，釘子戶是不願參與都更者，理應予以尊重，而不是直接叩上妨礙居住安全的大帽。況且基於一些錯誤的推動政策(容積獎勵等)，讓原本應需增進居住品質的都市更新未竟其功，且還變成爭利零和遊戲，當然就容易流於民粹。

再者，都市更新是否等於居住安全？兩者也不見得能劃上等號。比例上，老舊建物確實可能較不安全，海砂屋等有公安疑慮的建築更應加快重建速度，這部分官方公權力積極介入，相信會得到廣泛民意支持。但即便如此，仍不能保證拆掉重建後的新建物就一定安全；其關鍵不在都更重建，而在於營建品質的把關。

總而言之，侯顯然是把居住正義簡化成蓋公宅，又把促進居住安全簡化成推動都更，這實在令人感到遺憾。但更值得深思的是，侯的觀點，恐怕也是現在多數上位官員的思維。而這代表，台灣的居住人權及居住安全要獲得起碼保障，真正的居住正義獲得實踐，都還有很長的一段路要走！ 

違建公安問題，向來是相當嚴肅且需積極處理的事項，即使近年雙北對違建的態度愈來愈嚴厲，但卻始終難以杜絕悲劇的發生；如日前台北市的和平東路三段違建宮廟，就再度發生大火奪命事件，這起事件固然揭示了官方取締違建還有加強空間，但更重要且更該被檢討的事，其實是藏在違建背後的弱勢民眾居住困境。 

本次北市和平東路三段違建大火，共造成3人喪命，喪生的3人，均為弱勢背景。回顧近年發生的幾宗違建奪命火災，不難發現，罹難者皆以退休長輩、低薪青年、及困頓家庭等社會弱勢為主，這些民眾因不易在租屋市場中，尋獲安全、正當且可負擔的居所，不得已只好委身於風險極高的違建之中。 

對弱勢族群而言，違建再怎麼不濟、再怎麼不符法令，至少還是個能遮風避雨的地方，因此即使明知暗藏危機，仍只能日日夜夜棲身其中；既然違建與弱勢族群的居住問題生死相依，政府在查處違建的同時，也應對弱勢居住提出改善、配套措施，否則違建一拆，這些人將流離失所，勢必衍生另一波嚴峻的社會問題。 

那政府該怎麼緩解弱勢民眾的居住困境呢？廣建保障弱勢的社會住宅，就是相當重要的途徑之一。雖然社會住宅絕大多數的戶別，仍是提供給一般民眾租住，但社宅具備社福性，會保留一定比例戶數專供社會弱勢棲身，這對難以在民間租賃市場覓得良居的貧弱民眾而言，無疑是最妥善的安排。 

但社宅這種攸關弱勢民眾存亡的政策，推動過程卻相當不順利，尤其是對社宅興建與否具決定性影響力的議員民代，常常基於選票考量，不僅不願擇善固執，甚至昧著良心以各種荒誕理由阻撓社宅建置，讓弱勢悲歌難有畫下休止符的一天。 

倘若廣建社宅的政策順利進展，弱勢家庭便能從脫離危險違建，在安全的居所中安穩度日，近年發生的許多悲劇，興許很多都能避免；但如今社宅在不少議員的百般作梗下進展蹣跚，以致廣大的社會弱勢，遲遲等不到遠離危機的時刻。 

對此，住展房屋網不禁想要質問那些曾在社宅建置過程中，出手擋一把的議會諸公們，看著一樁一樁的違建火警奪去人命，你/妳們過得安心嗎？你/妳們可曾對此感到歉疚？你/妳們又是否對自己曾護航違建、反對社宅的舉動覺得懊悔？ 

眼下年底又要選舉了，倘若大議員們無法自省，則選民就應該用實際行動把這些奪命幫兇下架，否則這些形同在多起違建大火命案中推了一把的民代，可能也將會對你我的生命造成威脅。 







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】



 

這個年頭，年輕人買不起房子，或雖買得起，但不想揹房貸二、三十年；因此，無殼族多半為卅五歲以下的國民。有些家庭有數間房子，讓一間給子女，理所當然，這樣也不必買樓。或是人少擠一戶尚可過日，則可輕鬆許多。再不然，就用租的，只有變動成本，省了自備款固定資金成本。

早年華隆翁家股市呼風喚雨，翁大銘之父翁明昌家財萬實，照樣租屋而居。他說住別人的新房子，有什麼不好？看到更好的，便可再換新。現今年輕人若能有此想法，便不致於逼死自己，徒增生活壓力。其實，人們無形壓力多來自周遭親人、朋友或同事的期許或眼光，學著不理它吧！ 

有報導說，台灣人幸福排亞洲第一，大眾不以為然。但，其實這是有可能的；日本、南韓自殺率都超過台灣，所以咱們比較幸福。從人性角度來談，幸福與否乃純主觀，且通常在「比較」的情況下產生。譬如，周遭的人都比你過得好，比你快樂，你怎可能有幸福可言？ 

當親朋好友處境都不如你時，幸福感油然而生，目前的台島，低薪、缺水、限電、政治混亂，司法不彰、經濟不振，空汙問題困擾等等。眾多不順之事實，舉目可見。百姓眼中，多數同胞是不幸的，也許因此感覺自己並沒那麼差，而乍現幸福的假象。是故，有關亞洲幸福排名首位，真實性其實相當高。 

官方不是常以連續長假，來為民謀求小確幸嗎？勿以幸小而不給，誠哉斯言。連續假期可以K歌、逛街、聽演唱會，升斗小民所求者小，很容易就滿足了。老子曰：甘其食，美其服。安其居，樂其俗。小國寡民的幸福，盡在不言中。當官的尤其幸福，感覺良好，堪稱世界第一。 

除因低薪而沮喪者之外，台島人是幸福的。除了買不起房子而困惱者之外，人們都很幸福。除為長照老人而傷神者之外，國民都很幸福。除因都更卡關而進退兩難者之外，人們都很快樂。除因遭酒駕肇事而受害者之外，人們都很歡樂。 

扣掉前述除外者，還有多少人真快樂？親友家小不幸福，自己能感到真幸福嗎？數據統計只是一種遊戲，一種魔術，可當麻醉劑，可當催眠藥。相信自己一定能得到幸福，並為此而努力不懈。這樣的人在過程中，即可能獲得部分自我意志實現的幸福，祝願台島人真的最幸福！ 

為推廣「台北節電新文化」，台北市環保局推動社區持續落實節能減碳，於今(107)年計畫中特別推出「節能補助3+1」方案，只要北市轄內已成立管委會，並向建管處完成報備程序的社區，依補助計畫填妥相關資料送至市府環保局即可申請，申請日期至107年7月31日截止。 

環保局指出，今年因配合執行經濟部能源局「縣市住商共推節電行動」，獲中央經費補助，為鼓勵社區參與節能減碳，規劃擴大補助社區公共區域節能設備改造，推出「節能補助3+1」方案，除了汰換照明設備為LED燈具(不含室內停車場)外，另包含新增建置能源管理系統、汰換空調設備為1、2級節能機種、汰換室內停車場照明設備為LED智慧照明燈具，社區可依需求擇一或一個以上方案申請。 

環保局進一步表示，今年的「節能補助3+1」方案補助條件優渥，凡社區申請方案導入能源管理系統、汰換空調及照明設備，將可獲得設備改造總體施作經費二分之一補助；另申請社區室內停車場智慧照明設備，每盞停車場燈具將以單價二分之一作為補助標準，並以新台幣750元為上限。 

為推動危險老屋重建，內政部攜手六都直轄市政府合力宣傳，繼5月11日全台首件危老屋重建案在高雄開工後，首場說明會也將於6月19日（二）上午九點半，在高雄展覽館304a會議室舉行，無論是如何申請重建、經費哪裡來、有什麼優惠誘因、如何融資貸款等，說明會都有詳細解說。  

高雄市都發局長王啟川表示，市府去年(106)11月8日率全國之先公布都市危險及老舊建物加速重建作業要點後，僅花20天就核定危老重建首案，讓民眾快速、簡便地申請危險及老舊建物重建。 

首案開工後，不斷接獲民眾洽詢，為充分說明危老重建條例精髓、容積獎勵與減稅優惠等措施，市府與內政部合辦危老重建及包租代管說明會，由危老重建首案董事長分享申請重建及申貸經驗，並由銀行說明300萬免擔保之重建貸款信用保證等配套措施，鼓勵建築及不動產相關業者投入危老重建，享有政策利多。 

此外，為讓現有空屋的房東與具有租屋需求者，透過社會住宅包租代管試辦計畫達到雙贏，高雄市政府自年初開辦以來已有190件房東、242件房客申請加入，已成功媒合103戶。為讓更多屋主參與包租代管計畫，營建署也將透過此次說明會詳細解說各項優惠措施。 

今年以來信義區、大安區都有豪宅成交，事實上，豪宅市場去年第4季起回溫。房市專家分析，大安區新建豪宅行情更勝信義區，今年新豪宅整體供給增多，價格讓利，看好下半年成交量。

房仲統計，台北市近三年總價億元以上的住宅大樓交易量，2015年249件、2016年179件、2017年153件；平均單價從2015年每坪新台幣136.1萬元修正到2016年的119.8萬元，2017年略增至122.8萬元；平均總價從2億元降至1.6億元，2017年略回升到1.8億元。

台灣房屋智庫發言人張旭嵐表示，2015年北市 大直豪宅「西華富邦」交屋潮約81筆，億元交易量增多，平均總價突破2億元；2016年房市轉空，高資產族群縮手，高總價和高單價產品價格跌幅1到2成，直到2017年下半年交易才回溫，其中有4筆慶城街「文華苑」交易都在4.5億元到5.3億元間，略拉升平均總價和坪數。

今年上半年更陸續從實價登錄資料發現，信義計畫區的「文心信義」、敦化北路的「華固名鑄」、大安區的「勤美璞真」等都有成交案例，當然還有更多低調未曝光，或是未上市櫃建設公司的交易早就在抬面下完成。

華固建設 (2548) 總經理洪嘉昇說，去年豪宅跌幅約15%到20%，會吸引高資產族群進場購買，再加上台灣整體出口持續增長，股匯雙漲，公務員、民間企業相繼加薪，各項數據及理由，皆可認同去年第4季起房市正式落底盤整，應該正向樂觀看待。

洪嘉昇強調，從自家銷售總價約2億元到3億元的「華固名鑄」及天母「華固天鑄」等豪宅產品創下銷售佳績，驗證台北市整體市場的回溫正向發展。

住展雜誌企研室經理何世昌表示，今年上半年台北市豪宅交易踴躍，包括潛銷中、洽談中的標的均陸續傳出成交消息，例如「西華富邦」前4月成交10戶，5月成交2戶，成交價也推升到每坪250萬元以上，優於信義計畫區的豪宅行情。

何世昌提醒，更值得注意的是有數座新豪宅供應市場，包括在大安森林公園邊、2000多坪基地的「OnePark Taipei信義聯勤」，還在申請使用執照中就潛銷了20戶，高樓層成交價格每坪約270萬元到280萬元，單價更是創了這兩年台北市豪宅新高價。

再加上大直的「西華富邦」，以及在信義計劃區內，但因太特殊的螺旋造型「陶朱隱園」(申請使照中)將會是全台北價格排名前三大豪宅，同時亦是下半年豪宅交易的焦點。

何世昌認為，以往各界認為信義計劃區的豪宅一定是全台北市最貴，但在「琢白」、「文心信義」、「信義首席公館」、「皇翔御琚」，以及6月開賣的「冠德信義」等大量豪宅供給下，可能形成價格競爭，單價約落在200萬元到220萬元間。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，新完工落成的豪宅已經可以看到實際外觀建築的質感，價格也有適度的修正，足人吸引富豪的目光，陸續從實價揭露也看到成交案例，下半年豪宅市況呈現緩步上揚。

元利建設副總經理吳麗謹也說，下半年豪宅市場會和上半年一樣溫和成長，價格不會大起大落。她透露，「信義聯勤」高低樓層成交價介於每坪220萬元到300萬元間，且地段位置優越，選材用料非常用心，確實是有富人一口氣買兩戶，而且是用公司或法人名義在買。

吳麗謹告訴中央社記者，「信義聯勤」豪宅建案費時十年，董事長林敏雄出於「不能輸人」的心理，認為國際都會公園周邊住宅都是頂尖豪宅，例如倫敦海德公園，或紐約中央公園邊都有豪宅聚落，台北市憑什麼「矮人一截」，因此「信義聯勤」毗鄰大安公園，就是林敏雄從事房地產30多年以來最佳的成績單。

至於「陶朱隱園」正在申請使用執照中，中華工程堅持不透露價格及是否成交。中華工程 (2515) 協理程安慈說，「陶朱隱園」的螺旋造型獨特，相信會吸引不少欣賞藝術建築價值的購屋人。

「陶朱隱園」每戶順時針旋轉4.5度，程安慈說，這個旋轉方向是順地心引力，有助住戶身體健康、事業興旺。旋轉4.5度也是為了創造每戶的露台，讓空中庭園的樹木可以向上攀長，創造出建築物獨特的旋轉藝術造型。

對於整體豪宅市場的展望，高源不動產估價師事務所估價師陳碧源剖析，富人買豪宅最主要是為了資產配置，而且多用公司或法人名義購買，少數才用自然人名義購買，一方面顧及房地合一稅的問題，一方面未來處分公司持股時，不必觸碰到房地產課稅問題。

此外，國際間嚴查肥貓，陳碧源認為，投資房地產是富豪的對策之一，只要房價合宜就會下手購買，購入後擺著當資產，平日未必居住、也不用開燈，當成古董收藏便是。

陳碧源指出，富人最在意的是資產的安全，所以資產遍及全球各地分散風險，台灣的富人年紀大了都想落葉歸根，現階段其實很在意兩岸關係，若是兩岸關係和緩或好轉，自然他們會更願意多配資產在台灣的豪宅市場。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】



 

▲台北市首發房市指標溫度計顯示，2017年Q4住宅市場供給仍弱、需求微升，交易價格高而持穩、交易量能回溫，民眾購屋負擔仍重。(黃柏榮攝影)

台北市全國首創發布「房市指標溫度計」提供民眾解讀市況，第1期2017年Q4房市指標溫度顯示，供給面與需求面均為黃藍燈，市場供給、需求相對偏弱；交易量能面為綠燈，市場穩定；交易價格面與負擔面為紅燈及黃紅燈，顯示住宅價格位處相對高點、民眾購屋負擔偏高。

台北市房市指標溫度計選取具代表性的檢測指標，運用長時間數據資料，透過統計方法計算出當前房市活絡情形，與過去比較，再參考國發會景氣指標分數及燈號發布方式。房市指標溫度計歸納參考專家學者見解，劃分為「供給」、「需求」、「交易價格」、「交易量能」及「負擔」等五大構面，透過不同角度檢測房市。

地政局地價科說明，藉由建立燈號解讀房市指標溫度，由冷至熱轉換為0~10分，為方便民眾解讀，參考國發會景氣燈號劃分方式，以5等級距進行燈號轉化。藍燈代表市場冷、黃藍燈代表市場偏冷、綠燈代表市場穩定、黃紅燈代表市場偏熱、紅燈代表市場熱。

第1期調查指出，2017年Q4住宅市場供給仍弱、需求微升、交易價格高而持穩、交易量能回溫、民眾購屋負擔仍偏重。供給面為黃藍燈，市場供給短中長期走勢趨向保守；需求面為黃藍燈，市場需求短期略有回升、中長期持穩；交易價格面為紅燈，市場價格短期持穩、中長期漲勢趨緩；交易量能面為綠燈，短中期交易回溫、長期失溫趨緩；負擔面為黃紅燈，住宅負擔短期持平、中長期升溫漸緩。

負責研究調查的屏東大學不動產經營系副教授楊宗憲表示，房市指標溫度計就像一份體檢報告書，以直覺方式解讀市況，而非依照傳統的景氣指標，讓民眾更有感，不會人云亦云或以偏概全，同時反映市場波動。住商不動產企研室經理徐佳馨認為，房市指標溫度計是就現況與過去比較，而非推測未來走勢，協助民眾判讀市況冷熱，使購屋族出價更精準。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】



 

▲高雄經貿園區特貿三公辦都更案空照圖。(高雄市府提供)

南台灣重磅招商案登場，高雄經貿園區特貿三公辦都更案本月即將招商，1.6萬坪基地位處亞洲新灣區，開發方式結合設定地上權與權利變換，權利金底價總計約78億，預計今年12月簽約，未來將打造飯店、數位娛樂城、商辦及景觀住宅，總投資額逾200億。

該案基地正對高雄展覽館，總面積約1萬6062坪，分為北基地、南基地，土地使用分區為特定經貿核心專用區（三），允許使用項目包括零售商業、旅館、辦公、企業總部、休閒娛樂、餐飲、運動服務、會議中心、展覽中心，附近為市圖總館、港埠郵輪旅運中心、中鋼總部、高雄軟體園區，有輕軌捷運C8站及C7站、捷運紅線三多商圈站。

高雄市都發局長王啟川指出，高雄是唯一真正的海灣城市，亞洲新灣區擁有海陸聯合優勢，是「蛋黃中的蛋黃」，在民間尚未投資前，政府已率先投入像是會展中心、輕軌等共300億建設，各種產業在此匯集並相互支援，預計未來特貿三公辦都更案投資額在200億以上。

擔任招商顧問的仲量聯行總經理趙正義表示，該案具有藍天海景的第一排優勢，將來亞灣世貿園區的發展脈絡會與台北市信義計劃區一致，現在仍被低估，有「新加坡的品質、非洲的價格」，預估該案商辦租金每坪800元，報酬率達6%，住宅售價每坪4字頭，還有成長空間。

根據招商條件，得標人在2021年6月4日前核定都更事業計劃，可獲得住宅開發獎勵，上限為容積率20%；其中，北基地全區採地上權方式開發，南基地部分採設定地上權、部分為權利變換方式開發，土地權屬依照都市計劃規定回饋負擔捐贈後，台電公司分回60.7%、高雄市府分回39.3%，地上權存續期間為50年，可延長一次，最長20年。實施者興建期間可減免土地租金，都更事業計劃核定5年內須取得使用執照。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】