商用不動產,房地產,諮詢

國產署將在近兩周分批標售89戶都更不動產，合計總市值高達42.4億元，平均每戶總價4,865萬元，其中位於捷運雙連站旁，接受台鐵委託的「永德言葉」40戶有超過一半以上的戶數走「小坪數」路線，一般預期最符合最新的「小宅」市場需求，最便宜每戶甚至只要2,006萬元，由於總價最低，因此標售行情最被看好。

行庫主管表示，國產署長曾國基日前邀八大行庫協商，希望在標售分配回的都更不動產時，行庫能派員在決標現場提供得標者即時的房貸諮詢，藉此提供在都更不動產方面的標售、房貸「一條龍」服務，據悉包括土銀、一銀在上次國產署標售都更不動產時，即已赴現場爭取相關房貸業務，之後還將有其他行庫加入。

國產署官員表示，截至5月底國產署獲分回的189處不動產已經順利標脫59戶，下半年預計還會推出屬台鐵資產參與都更分回，位於大安區市民大道旁的「明日博」社區17戶，及位於萬華區民和街的「萬喆」社區五戶。

根據國產署內部拍定的處分價格，合計89戶分配在台北市包括大同、內湖等五個地區，鄰近捷運站旁的都更分配回不動產，國產署參考周邊房地產價格鑑價及實價登錄等價格作為訂定底價依據，合計89戶不動產的總底價為42.4億元。

這89戶都更不動產將自28日至7月5日間分批開標，國產署對上述的89戶不動產，主打捷運、學區題材，力爭短期內全數標脫。

官員表示，例如大安區的「耕曦」、大同區的「永德言葉」以及內湖區的「碧湖君鄰」分別鄰近古亭捷運站、雙連捷運站、內湖捷運站，另外同樣位於內湖的「聯勤三喜」則是靠近環東、堤頂及麥帥快速道路，上述的鄰近學區包括師範大學、成淵高中、達人女中、內湖高中。

其中耕曦、永德言葉分別有42戶、40戶列標，戶數最多，永德言葉更是首度標售，且由於坪數小、總價低，每戶總價介於2,006∼4,471萬元間，最被看好可標出。

至於耕曦所處地段最貴，且坪數介於28.23∼61.94坪間，因此每戶總價在五個標案中最高，住宅從3,185∼8,327萬元，店面則介於6,199萬元至1億2,160萬元。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

過去被視為推案燙手山芋的桃園高鐵特定區，近期再現推案潮，據住展雜誌統計，近二個月至少有總銷105億元新案進場銷售，新案量超過過去三年總和；業者分析，過去幾年房價修正、桃園航空城計畫與青埔建設陸續成形，加上建商狂打促銷優惠，高鐵特區已漸擺脫過去低迷。

青埔地區包括興富發建設「站前A＋」、新潤「新潤A18」、寶佳機構「成家大璽」、鉅陞建設「英倫花園」等案，近期陸續釋出公開銷售，合計總銷即逾百億元，若加上不少過去預售過的舊案陸續完工銷售，至少就有3,000戶的供給量，青埔房市出現這波房市反轉三年以來少見推案高峰。

這波推案潮主流為二、三房規畫，並競相在付款條件上提供更優惠方案，如年初進場的「明日朗朗」推出三房頭款28萬元、月付9900元；「竹風青田」建商提供總價10％的六年無息貸款；「站前A＋」主推「二房49萬起、三房69萬起交屋」；屬青埔周邊都計外建案「和耀富郁」甚至有二房廣告價388萬元（需另購車位）的超低價策略，各建案多透過更優惠的價格策略向下挖掘客層。

住展雜誌企研室經理何世昌表示，內政部都委會日前通過桃園航空城計畫案，確定計畫區一期共為2,598公頃，最快2020年第3季進入開發階段，緊鄰航空城的青埔高鐵特定區，堪稱最大的房市受惠區，經過一波房價修正讓利後，帶動建商對該區的推案信心。

以目前青埔開價最高、每坪32∼35萬元的「站前A＋」來說，4月公開迄今約有近五成銷售率，周來人約80組。「站前A＋」專案經理王宥森表示，自信用管制解除後，青埔房市房貸從70％提高至85％，建商讓利且競在付款條件更優惠，看屋來人量至少較去年同期增三成。

「成家大璽」專案經理葉唯方表示，受到區內包括國泰商務城、IKEA、新光影城、華泰名品城等企業陸續投入青埔商業施設輪廓更為成形，提高買盤信心，近期看屋來人量增加一倍，過去幾年青埔個案周來人不到20組、成交不到一戶是常態，以日前公開「成家大璽」來說，周來人已達50組。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

房市自2014年反轉以來，房價泡沫化危機持續備受外界關注，房市景氣不佳也直接反映在價格上面！根據實價資料，位於中山區的高價宅「中山富御」今年3月頂樓，15、16樓戶以總價為1.77億元、每坪單價為107.69萬成交，對比前次交易等同於慘賠六千多萬。

根據內政部實價登露顯示，今年3月交易頂樓15、16樓戶，總坪數為184.89坪，總價為1.77億元，每坪單價為107.69萬，反觀2013年預售時買入總價來到2.38億元，單價145.76萬，等同於慘賠6092萬，應是最高價的頂樓景觀卻慘淪該社區中低樓層價位。

根據《ETtoday房產雲》報導，台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰指出，中山富御地理位置優越，加上商圈發展成熟，附近又有兩捷運站，房價維持百萬，中高樓層則在110-130萬，坦言「此次交易算是相當重摔」，不過，由於當地商圈具備價格支撐力，且房市回溫中，分析「該筆揭露也沒有特殊註記因素，應出於賣方個人資金因素。」







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

央行本周四將召開理監事會議，會前傳出雖然利率可能維持維持凍漲，但對豪宅管制是否鬆綁反成焦點，央行為此陷入「天人交戰」中。

對這個議題，我們看法非常簡單又直接：當然不能、亦不該放寬豪宅管制；不論從經濟或社會影響面看，此刻都沒有理由放寬。

雖然美國FED上周又升息1碼，下半年預估可能升息2次，明年升息4次，全球利率已由原本的量化寬鬆低利率，反轉走向逐步緊縮與升息。但對台灣而言，一來物價仍維持在1%多的低檔，並無升息的必要與迫切性；二來國內經濟成長率仍不到3%，民間投資亦屬低檔，升息對經濟成長並不利。因此金融界多認為本周升息的機會與必要性都低。

不過，對從2010年開始啟動、目的在壓制房價飆漲、降低金融體系風險的「選擇性信用管制」，則出現放寬甚至取消豪宅管制的聲音。理由是房市景氣已落谷底，投資客大幅減少，且一般住宅的信用管制2年前就已取消，繼續對豪宅作管制，意義不大，亦不利房市健全。

不過，這種看法並不正確，更輕忽房市再漲帶來的整體風險。

回顧當年對房市的信用管制措施，對一般住宅作管制，為的是壓制投機客炒作房市的能量；而豪宅量少、對一般人似乎影響不大，但央行仍要對豪宅進行管制的考量點，主要是豪宅的價格與銷售情況，往往對當地行情有「示範與帶動」效果。先行壓制住豪宅市場，頗有「擒賊先擒王」的味道。

近3年來，國內房市基本上已是反轉下跌，不再頻頻創新高；各區域行情回跌情況雖不同，但已不再有「一日三市，頻創新高」情況出現，向來是房價抗跌護身符的捷運宅，傳出「雙捷運宅」價格「從8字頭跌到6字頭」，甚至有些原本著名的豪宅，傳出屋主拋售2-3年現虧數千萬元的新聞。

但問題是：台灣房價便宜了嗎？當然不。不論是民間或官方營建署公布的「房價所得比」，全台仍高達9倍多，台北市還是在15倍左右的高點，在全球排名前3名，新北也在12倍以上。再以貸款負擔率看，全台是37%左右，但台北市超過6成，新北超過5成，台中在4成左右。

怎麼看，台灣的房價（特別是雙北與都會區）仍過高，大部份年輕人與經濟較弱勢者仍難負荷。更何況從今年房地產的329檔期，全台推案量爆衝達4500億元，其中還包括幾個著名的指標豪宅案，業界有「房市回溫」之說，此時央行再放寬甚至解除豪宅管制，豈不火上加油、助漲房價？即使「實際效益」低，但由央行「率先表態」去支撐房市，對房市的影響與效果就難估了。

其實，運作放寬豪宅管制，「健全房市」只是一個表面理由，實質上就是建商期待房市再創榮景、財源滾滾而來；央行會有此考量，其實也是想藉著房市回溫走熱，替經濟添加柴火罷了。

但央行不應只著眼房市可為短期經濟帶來的虛幻繁榮，更該著眼長期的經濟與社會影響。過去超過15年的房市多頭，房價上漲幅度以倍數計，對台灣的社會與經濟傷害極大。許多年輕人與弱勢者望屋興嘆，嚴重的相對剝奪感，讓低薪問題更為嚴重與惡化，過去多次民調都顯示，高房價是「民怨之首」。而過多資源投入房地產，亦對實體經濟不利。

房地產業者往往以「火車頭產業」吹噓房地產對經濟的重要性；但實際看主計總處的產業關聯分析則可看出，房地產的產業關聯性其實相當低，不論是向後或向前的產業關聯係數都低於1，向後關聯係數（代表可帶動其它產業繁榮的影響力）只有0.5左右，這個數字跟一般人印象中沒落且已「無足輕重」的農業、林業差不多而已。反而是製造業的向後關聯係數都高於1，代表這些產業表現好才是真正能帶動其它產業與整體經濟向上。

此外，再以國內外的歷史案例看，房地產比其它所有產業更易形成泡沫，最後反而重創經濟；再以對GDP（國內生產毛額）的影響看，興建房子確實對增加GDP有幫助，但房市交易中占多數的中古屋或新成屋交易，則僅是所有權移轉，對GDP毫無幫助。說白說，以政府的立場而言，房地產絕對不是值得政府特別支持發展、扶植讓其熱絡的產業。（推薦閱讀：苦等房市落底，購屋族咬牙撐高額房租！專家建議：與其尋找「低點」，不如先考慮這件事）

如果央行真為是否放寬豪宅管制而陷「天人交戰」，那麼我們可以明確的說：不必交戰了，當然不該放寬。雖然長期而言，在房市健全正常後，政府的各種管制遲早該退場，但，不是現在、不是今日，因為此刻台灣房市仍不正常、更難謂健全。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】



 

新北市政府規劃在人口稠密、停車困難的三重區，興建公37活動中心暨地下停車場，市長朱立倫日前出席開工動土儀式，全案預計於2019年底完工，屆時各個年齡層的居民都可以方便使用，成為社區的重要活動場所。

朱立倫表示，三重區二重疏洪道周邊發展活絡，居民日益增多，有許多工程正在進行中，像是景觀橋、三重商工停車場，以及本次開工的活動中心；這項工程完工啟用後，將提供寬敞的休憩與停車空間，帶動地方健全發展。

新北市工務局則指出，為了活化二重地區公共建設，達成公有土地多目標使用最佳效益，工程規劃上僅將原先二重公園14%面積做為活動中心用地，其餘綠帶仍供民眾使用。另外還特別設置主體建築通行廊道，沿著新建停車場上部覆土草坡，串聯至活動中心2樓，便利民眾進出入，另活動中心還設置閱覽室。

負責施工的新工處說明，本工程保留原有公園周邊綠廊，規劃成地上2層的活動中心(地上1層為多功能禮堂、地上2層為閱覽室及會議室)，地下2層的地下停車場，總面積約8千多平方公尺，預計在明年底完工。

不管是內政部統計的全台租金指數，或是台北市地政局統計的租金指數，二者都呈現連年走高的態勢。住展房屋網企室表示，高漲的租金讓租屋族壓力節節上升，更直接促使先前「以租代買」的部份民眾捨棄租屋，重新進場買房。不過，由於購屋能力並未顯著提高，即使「以租代買」轉為「由租轉買」，仍不易對房價產生助漲效果。

近年來全台房租普遍上漲，尤其大台北地區更是漲得誇張，北市因此出現「陽台套房」、「組合屋房」等詭異、不合法的租屋物件；因為在租金走高的情況下，這類不安全、卻相對低租金的物件仍有市場。

以現在北市中心來說，老公寓單層月租金通常在2萬5千元至4萬元不等，對一般家庭而言，房租負擔偏高。若是頂客族或夫妻，承租一間屋況較佳的大樓獨立套房，月租金也要1萬5到2萬左右，有的甚至更貴。

金融海嘯以後，由於房價屢創新高，許多民眾選擇「以租代買」，認為房屋租金低，租房子一輩子都比買房子划算。2014年房價反轉下跌，有部份民眾認為房價可能崩盤，要等房價跌多一點才願意買房，所以還是繼續「以租代買」。

然而，以租代買雖然降低購屋需求，卻推高了租屋需求，再加上前幾年多數縣市大漲房屋稅、地價稅，房東把稅金轉嫁到租客身上，種種原因成了漲租的動力，造成國內租金水準頻頻創新高。

由於租金持續高漲，且房價經歷約一成多的修正，有些民眾發覺到每月付出的房租，跟買房每月繳房貸的差距明顯縮小。住展房屋網企研室認為，當月租金與月付房貸金額差距，縮小至1萬到1萬5以內時，租屋民眾就會被激發出購屋慾望，捨棄租屋而轉向購屋市場。

但住展房屋網企研室提醒，因租金高漲而轉向購屋的買盤，購屋預算其實相對有限，這類族群通常比較能負擔得起中古屋、無力購買較高價的新建案。因此，當這類買盤出現時，中古市場較易受惠，中古市場買氣表現會比新建案來得強，除非價格夠低、與中古屋價格相差不大的讓利新建案，才有可能分食到這股買氣。

住展房屋網企研室進一步分析，由租轉買的民眾不僅購屋預算相對低，通常也不會有「追價」行為，大多只會以市場合理行情購屋，因此雖然房市整體成交量會增加，但對房價助漲的效果並不大。

【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】



 

從因廠商進駐率低而被譏為「蚊子園區」的南投中興新村高等研究園區，終於又傳出廠商進駐的重大投資消息。本次進駐高等研究園區的廠商為正瀚生技集團，該公司日前正式舉辦全球研發中心及營運總部的開幕儀式，堪稱高等研究園區的一大喜事。

南投縣長林明溱表示，中科高等科技園區地方殷盼多年，在中科管理局進駐招商下，目前已招募11家廠商進駐，並有5家企業啟用營運，而正瀚生技集團的進駐，不僅可帶動農業生技進程，也能引進科技人才，提高南投縣的科技競爭力。林明溱同時對中央展開呼籲，企盼中央加緊腳步，整修活化中興新村既有宿舍群，讓園區科技人才進住，達到有效活化利用之功。

正邦生技董座吳正邦則指出，該公司的全球研發中心暨營運總部於2016年9月動土，投資金額20億，總樓地板面積約3.6萬平方公尺，歷時20個月打造。啟用後除將舉行國際級農業生技論壇與會議，也會協助把台灣農業生技的研發成果，轉化為具實質商業價值的產品銷往全世界。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】