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內政部都委會2018.5.29第923次會審議通過「變更台南市南區都市計畫(細部計畫)(台86台南端交流道兩側住宅基金土地及周邊地區)專案通盤檢討配合變更主要計畫案」，本計畫後續將依都市計畫程序報請核定後發布實施。

▲台86台南端交流道兩側住宅基金土地及周邊地區專案通盤檢討配合變更主要計畫案，將依都市計畫程序報請核定

內政部表示，本案為台南市南區喜樹灣裡社區之住宅基金土地，早期由基金價購取得作為儲備國宅用地，後因整體房地產景氣低迷加上住宅政策轉變，現已變更為非公用財產並移交財政部接管。本次通過變更之面積約26公頃，其中住宅區約18公頃(佔60％)、商業區約5公頃、觀光發展特定區約3公頃及相關之公共設施用地約3.5公頃(佔12％)，並透過市地重劃方式辦理開發。本計畫後續將依都市計畫程序報請核定後發布實施。

 

隨著台86東西向快速道路完工通車，大幅提升本計畫區交通便利性，同時配合當地尚未開闢使用之公共設施用地，台南市政府提出本計畫區成為兼具觀光遊憩發展及適宜居住之新興開發潛力地區，除創造區內土地多元使用，更串聯西側黃金海岸濱海遊憩軸線等觀光資源。內政部營建署指出，本案除可兼顧住宅基金土地之價值平衡外，更透過整體規劃與開發，利用原有排水系統，塑造具親水性之景觀廊帶，串連既有灣裡公園，建構整體藍綠網絡，打造優質公共設施機能，達成國有土地有效利用並帶動當地觀光遊憩等多元目標。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

▲中山區高價宅「中山富御」今年3月交易頂樓15、16樓戶，賠售6092萬，頂樓景觀宅落至中低樓層價位。(翻攝自Google街景)

最新內政部公佈實價揭露資訊中，中山區高價宅「中山富御」今年3月交易頂樓15、16樓戶，總坪數為184.89坪，總價為1.77億元，每坪單價為107.69萬，謄本資料顯示買方為自然人，賣方則為兆升投資，該公司董事陳奕仕經查應為威剛科技前董事，也是威剛目前董事保達投資監察人。令人訝異的是，當初兆升在2013年預售時買入總價來到2.38億元，單價145.76萬，賠售了6092萬，單價跌幅26.12%，總價跌破2億關卡，頂樓景觀宅落至該社區中低樓層價位。

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台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰指出，「中山富御」樓高16層，戶數共56戶，屋齡3年，擁林蔭大道中山北路第一排，是早期的官道，地理位置優越，加上商圈發展成熟，有婚紗、飯店及精品店聚集，又有捷運民權西路站及中山國小站加持，房價維持百萬行情，中高樓層則在110~130萬。

而此次交易算是相當重摔，陳炳辰表示，該社區最高單價正是頂樓戶的145.76萬，從預售持有到今年約4年，等於1年賠1500萬，最後成交單價107.69萬，也等於是4年前預售時9樓以下的單價，由於房市緩步回溫中，且當地商圈具備價格支撐力，該筆揭露也沒有特殊註記因素，應出於賣方個人資金因素。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

▲台北市住戶居住穩定，加上房價高入手不易，呈現不易買也捨不得賣狀況，中山區則是流通率和交易量最多的行政區。

台北市素地稀少，新推建案數量有限，不少屋主持有後也捨不得轉手，根據台北市地政局資料顯示，對比全市建物棟數110萬棟數量，去年全年交易棟數約1.66萬棟，等於每百戶僅有1.5戶轉手，流通率只有2013年的一半，其中，以中山率流通率最高，最低則是大安區。

從台北市房地交易流通率來看，存量(建築棟數_逐年增加，流通(交易棟數)則逐年遞減，2017年交易棟數相較2016年小幅增加，但仍僅是2013年房市高峰時期的一半，信義房屋不動產企研室經理曾敬德表示，台北市每年新推案有限，市場新增供給數量相對較少，購置新屋入住狀況也不若新北市熱絡。

此外，台北市各項機能完善，多數北市住戶居住狀況穩定，沒有特殊需求條件下，缺少移居動機，自然不會將房子釋出。而台北市早期購屋門檻較低，近年房價早高，導致交易棟數不易大幅增加，流通率自然維持低檔。

從區域來看，中山區交易棟數及流通率都是北市之冠，其次是北投區，而較多新成屋可選擇的內湖區則是流通率第3名區域。有趣的是，位在市中心且相對高價的區域，像是中正區、松山區、信義區和大安區，流通率反而在水準之下，一方面可能是房價較高，另一方面也可能因生活太便利，住戶缺少買賣動機。

軍公教年改會引發房市丟貨潮？相關議題上周就在PTT引發熱烈討論。房產人士和銀行主管認為，應不致出現大量抛售潮，但部分軍公教較多的地區委售量可能增加。萬一每月手頭太緊，可以和銀行打個商量，換個方式繳房貸。

月退繳房貸 例子知多少

住商不動產企研室經理徐佳馨表示，確實有不少公教人員用月退金繳房貸。不只徐佳馨，很多網友也可以舉出用月退金繳房貸的例子，不管是投資、自住、或者是幫小孩付一部分貸款。不過，沒有任何統計或調查，協助我們知道拿月退繳房貸的例子有多少。

銀行在承作房貸時會審查還款來源，比其他受訪來源更能拿捏影響程度。不願具名的銀行主管指出，用月退來繳房貸的例子應該不多，軍公教年改不致讓銀行的房貸逾放比明顯增加。

網友點名文山、新店、文教區

整體影響也許不顯著，不過，對想買房的人來說，可以密切注意軍公教人多的地區，也許當地會出現較過往稍大的賣壓，有網友點名注意文山、新店、各文教區。徐佳馨說，不要太期待削價售屋，軍公教的月退雖減，畢竟還是很穩定的收入。

對想賣屋者反而影響較大，徐佳馨說，軍公教族群一直是房地產主力之一，由於本身保本、求穩定的特性，加上銀行對於軍公教族群較友善，讓房地產成為他們最主要的資產配置方式。月退縮水也可能讓軍公教買盤縮手。

非賣房不可？ 3條路解困

月退金減少、如果很快又碰上升息循環，那麼靠月退金繳房貸可能變得很辛苦，甚至有些子女需要父母親的月退俸來補貼房貸的也會出現缺口。銀行主管表示，不是非賣房不可，可以和銀行談談，拉長房貸年限或者增貸，都可以解決眼下現金流量不足的問題。

第一招 延長房貸還款年限

一般房貸的年期為20年，可以向銀行申請展延到30年或是40年。以房貸利率2%來試算，貸款金額500萬元，20年期房貸每月應繳款項為2萬5294元，30年房貸為1萬8481元，30年期每月應繳金額只有20年期約75%。不過，還款時間拉長，代表要負擔的利息更多。

第二招 申請延長寬限期

也就是寬限期內只繳利息，不繳本金，每月繳費壓力比較沒那麼大。例如貸款500萬元，貸款20年，寬限期二年，前二年每月只要繳交利息8333元，第三年開始才償還本金、繳付利息，每月應付2萬7583元。通常銀行會提供三年的寬限期，假使尚有寬限期未使用，或是寬限期即將到期，也可提前與銀行協商。不過，寬限期結束後，分期付款壓力會陡增。

第三招 將房貸轉貸或增貸

轉貸是將現有房貸餘額「搬家」，交由另一家銀行承作，增貸則是以同一擔保品再次向銀行申請另一筆貸款。如果和原銀行談判不成，又不想賣房，可以把轉貸，把增貸和延長年限一次解決。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

財政部南區國稅局表示，電子稅務文件入口網(以下簡稱入口網，網址：https://etd.etax.nat.gov.tw/)自2018年5月1日起新增「個人所得資料」、「財產資料」、「申請核發無違章欠稅證明(國稅)」、「申請核發無違章欠稅證明(地方稅)」4項服務，申請人可使用自然人憑證、工商憑證或已註冊的健保卡線上申辦。

▲所得財產等資料可至電子稅務文件入口網線上申辦

該局說明，「個人所得資料」、「財產資料」、「申請核發無違章欠稅證明」為一般民眾較常至稽徵機關臨櫃申請核發之資料，因該入口網申辦之電子稅務文件，是依據電子簽章法規定產製，與稅捐稽徵機關核發的紙本具有同等效力，民眾只要使用自然人憑證、工商憑證或已註冊的健保卡即可線上申辦，無須出門臨櫃辦理，省時又便利，歡迎民眾多加利用。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

稅捐機關表示，申請地價稅自用住宅用地優惠稅率，須土地所有權人本人或配偶、直系親屬於該地辦竣戶籍登記，無出租或供營業使用，且地上房屋係屬本人或配偶、直系親屬所有。夫妻以及受扶養未成年親屬總共只能選擇一處自用住宅來適用優惠稅率，若持有兩間以上房屋，只要有成年直系親屬設立戶籍，則可不受一處限制，適用地價稅自用住宅優惠稅率。但若房屋為兄弟姊妹或他人所有，則無法適用地價稅自用住宅優惠稅率。

▲有兩間以上房屋，土地該如何適用地價稅自用住宅稅率？

稅捐機關提醒，符合適用地價稅自用住宅用地優惠稅率之土地，土地所有權人可於每年地價稅開徵前40日(9月22日)提出申請，若逾期申請者，則自申請之次年期開始適用。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

每年房屋稅及地價稅開徵期間，納稅義務人常詢問所購置之高雄新市鎮特定區內建築物興建完成後，房地稅及契稅是否可以申請減免？高雄市稅捐稽徵處表示，每年都會發生民眾新屋仍未收到稅單，經查詢才知道係因購買新市鎮特定區內新建完成之房屋，因申請減免，第1年免徵房屋稅及地價稅之故。

▲新市鎮特定區內建築物興建完成後，房地稅及契稅可申請減免

高雄市稅捐稽徵處表示，依新市鎮開發條例第25條規定，新市鎮特定區內的建築物，在興建完成後，其房屋稅、地價稅及買賣契稅，第1年免徵，第2年減徵80％，第3年減徵60％，第4年減徵40％，第5年減徵20％，第6年起不予減免。但減免買賣契稅則以建築物興建完成後第一次買賣移轉契稅為限。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

日前有媒體報導租賃新法月底上路後，私契將失效。對此，內政部特別澄清，「租賃住宅市場發展及管理條例」(簡稱租賃條例)將於2018年6月27日上路，條例施行前已簽訂的租賃契約，其條款內容不適用租賃條例規定；施行後始簽約或換約者，則應依租賃條例規定，媒體報導應屬誤解。

▲內政部：6月27日起 新訂契約受租賃條例規範

內政部表示，租賃條例生效前，除民法、土地法等租賃關係基礎規範外，僅有具消費關係的租賃(即房東屬以出租為業的企業經營者)應受「房屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項」的限制。2018年6月27日租賃條例生效後，非具消費關係的住宅租賃(即房東屬非企業經營者之個人或團體或承租人轉租(即俗稱之二房東)住宅之情形)亦應受租賃條例之規定及「住宅租賃契約應約定及不得約定事項」之限制。

 

依租賃條例規定，2018年6月27日後新訂的租賃契約條款，應依前述約定事項來簽訂。若應約定事項沒有記載於租賃契約中，該事項仍構成契約之內容；反之，不得約定事項卻記載於租賃契約中，該部分之記載即屬無效，以確保住宅租賃契約的公平合理。

 

內政部也提醒，依租賃條例第40條第3項規定，條例施行前已訂定的租賃契約，其租賃期間持續至條例施行之日以後者，不適用租賃條例規定。但租賃當事人仍得依契約自由原則，自行約定是否適用新公告租約事項。

 

此外，為減少房屋租賃糾紛，兼顧租賃當事人權益，內政部特別呼籲，民眾於簽訂租賃契約時，除應觀察周邊環境，檢視屋況外，應詳閱契約書內容，並儘量採用內政部版「住宅租賃契約書範本」訂約，以保障自身權益。民眾如果想更進一步瞭解相關子法及配套措施，可至內政部地政司網站「租賃專法」專區查詢(網址：https://www.land.moi.gov.tw/chhtml/hotnewsall.asp?cid=1589)。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

國稅局表示，依據遺產及贈與稅法施行細則第13條規定，被繼承人死亡前因重病無法處理事務期間舉債、出售財產或提領存款，而其繼承人對該項借款、價金或存款不能證明其用途者，該項借款、價金或存款，仍應列入遺產課稅。 

▲因重病無法處理事務期間提領現金而不能證明其用途，該現金仍應列入遺產課稅

國稅局審理遺產稅案件時發現，被繼承人甲君死亡前一個月住院期間，密集自其銀行帳戶提領現金共計300餘萬元，經向醫院查明該段期間就診情形，甲君因梗塞性腦中風住院治療，且失能導致臥床狀態，無請假紀錄。另繼承人雖主張前揭款項皆由甲君之配偶取得，並已全數支付甲君醫療支出與尋求民間療法及宗教習俗法會等相關費用，惟未提供相關憑證供核，該局乃將已查得醫療費用35餘萬元扣除後之餘額併入遺產總額課稅。國稅局提醒民眾，被繼承人死亡前因重病無法處理事務期間提領大額現金，繼承人應說明資金流向及用途，並將取得之合法憑證或相關單據提供國稅局查核，以免遭到補稅。

 

民眾訝異的表示，家人有重病之際，尋求「民間療法」及「宗教習俗」法會常有金錢支出，這些費用一般來說不容易取得費用憑證，試問，有多少個民俗療法業者會開立發票或收據的？而且當下只為求家人身體健康，哪會想到還要應付國稅局「事後追稅」，結果，國稅局卻依舊以「未提供相關憑證供核」而列入遺產稅課徵額度內，讓民眾感嘆，國稅局只對一般不懂節稅的民眾追稅，對於豪門大戶有財務人員協助「避稅」，國稅局真的有辦法挖出那些被隱匿的稅賦嗎？







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

年金改革讓許多退休老師10年後的月退最高少了約3萬，首當其衝的就是旅遊觀光，不過也有人說，房市可能出現拋售潮。對此房產專家表示，軍公教是相對保守的一群，不會有拋售潮，但是換屋機率降低，資金配置變得更精打細算。就有退休老師家中有身心障礙孩子，一家3口生活費全靠他的退休金，現在因為年改導致入不敷出，但因為房貸快繳清了不會脫手。

退休教師楊沐麟：「楊芸，華阿姨來了。」

天才剛亮，家中就有客人，楊芸好開心。

記者vs.楊芸：「我來開，我來開。」

拿起餅乾就請記者吃，她一點也不怕生，相當熱情，不過或許您發現了，楊芸不是一般的孩子。

父親vs.楊芸：「自己來，自己來，自己來。」

出生時缺氧，智能不足又有語言障礙，今年28歲的楊芸，現在正準備去日照中心。

母親vs.楊芸：「好，我們車子在這邊。」

媽媽每天騎著車載她前往定點等車，父親有時候也會跟在後頭確認安全，而楊芸似乎對我們的出現感到好奇頻頻轉頭。

楊芸母親：「口水掉了喔，你的手帕。」

楊芸父親：「你那個手帕呢。」

楊芸母親：「手帕擦擦。」

抵達定點後，好動的楊芸還是停不下來，拉著我東看看西瞧瞧。

楊芸母親：「情緒來的時候，因為她小孩子，她有時候會很拗，比如說堅持，她會堅持某樣行為。(平常會覺得自己很辛苦嗎？)，是有一點，但是這都是自己要做的功課。」

母親vs.楊芸：「車子來了。」

父親vs.楊芸：「車子來啦。」

上課有人接送，但下課媽媽就得親自從三重騎車到五股接楊芸，辛苦自然不在話下，而養家重責就全落在爸爸身上。

退休教師楊沐麟：「我一向是滿正面跟樂觀的人嘛，走一步算一步，然後反正人生就是這樣，鏡花水月。」

其實今年58歲的楊先生是一名退休教師，從事教職30多年。每個月的家庭支出從楊芸的日照中心費用，到保險、生活費、交通費、水電瓦斯、房貸等等，一家3口少說得花6萬元，原本楊先生月退可領6萬5千元足以支應，但7月1日年改後，剩下不到6萬元，已經入不敷出，10年後更將降到4萬5，唯一能改善現況的只剩這戶房子。

退休教師楊沐麟：「這個房子的處理方式，我等於都留給我太太跟那個(女兒)...，出脫到目前為止是不會，(所得替代率)你現在就給我降到61.5%，你的依據是什麼？你總該有一個法理學理的依據嘛。」

房子想留做未來孩子照顧基金之外，另一部分也是房貸再過1、2年就繳清，房產專家分析，退休老師若有急用需求，下半年委售量可能增加，但目前看來並無拋售潮。

房仲業經理曾敬德：「或許多數都已經20年貸款都已經結清，那可能會有一部分的人，他們可能幫小朋友置產，幫小朋友買房子，或者是說他是一種換屋行為上的話，這部分的話其實所得的一個減少，可能就在這部分產生壓抑的狀況。」

穩定性高的軍公教是買盤主力，占了整體房市約莫1到2成，雖然不會有拋售潮，但年改收入減少，他們投資將轉趨保守，購屋情況縮手，慎選投資標的，且過去為孩子積極置產的腳步放緩，就算要投資也會精打細算，中南部租金投報率較高，由北而南尋求標的物。

產家張旭嵐：「以台北來說，因為租金投報率大概只有2%左右，相對來說，如果是中南部大學周邊套房，隔間出租的這樣一個情況，可能有到4%或5%的投報率。他們可能會尋求不一樣的投資狀況，來補貼他們在年改當中的損失。」

雖然不至於撼動房市，不過年改過後，退休教師們將呈現2大趨勢，一個是重新分配資金，尋求投報佳的理財產品，另一個則是持續向政府抗爭到底。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】