商用不動產,房地產,諮詢

林口世大運選手村社會住宅即日起至8月15日開放受理申請，開放的第一天一大早林口選手村現場服務處即湧入申請的民眾，反應熱烈。新北市政府城鄉發展局表示本次社宅提供網路線上申請、郵寄申請及親辦收件服務，欲親辦民眾除了至林口選手村社會住宅現場C區一樓服務處(新北市林口區仁愛路二段206之6號)申請外、亦可至新北市府大樓一樓服務櫃檯及各區公所提出申請(現場週一至週五每日上午9至12時，下午13時30分至17時30分)。本次招租共有2,500戶，租金自5,500元起，歡迎有需要的市民朋友們踴躍申請。

▲新北市林口世大運選手村社會住宅7/2起受理開跑(圖：新北市政府)

新北市政府城鄉發展局柳宏典局長表示，林口選手村社會住宅由內政部及新北市政府共同合作辦理出租及營運，由市府城鄉發展局負責受理申請及資格審查等作業，後續交由內政部國家住宅及都市更新中心營運管理，而入住的青年跟家庭都將成為新北市市民，新北市政府也已爭取進駐公益空間，將提供非營立幼兒園、身心障礙者庇護工場及社區居住據點、長期照護管理中心、國際創業聚落、婦幼中途之家與新北創力坊等服務，未來也將持續提供最大的行政資源協助，落實照顧市民朋友。

林口選手村社會住宅鄰近林口國中、林口高中及林口運動公園，居住環境相當便利，本次共招租2,500戶，其中1房396戶、2房726戶、3房1,057戶、4房321戶。租金方面，優先戶套房最低5,500元起，4房型不超過1萬4,600元，一般戶租金由6,500元至2萬元不等，並提供基本家具、冷氣、廚具等設備，也可另外加價選擇配備床架、桌椅、衣櫃等家具。本次除可線上及郵寄申請外，也在市府一樓、林口世大運選手村現場提供受理申請服務，送件的先後順序不會影響審查結果，建議民眾可避開第一週之尖峰時段，減少等候時間。審核合格之案件將於9月13日進行公開抽籤，並由內政部國家住宅及都市更新中心安排後續看屋、選屋事宜。

另外，城鄉發展局提醒民眾，如對於申請社會住宅有任何問題，相關申請文件及規定亦可至新北市青年社會住宅網站(https://social-housing.planning.ntpc.gov.tw/)下載，歡迎有興趣的市民朋友瀏覽查詢。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】



 

六都陸續公布2018年6月份買賣移轉資料，與2018年5月份相比，買氣多呈現下滑，台北市月減16.2％、桃園市月減7.7％、台中市月減10.2％、台南市月減18.3％、高雄市月減13.2％，新北市是唯一上揚的區域，月增3.9％，若跟2017年同期相比，雙北持平發展，台北市年增0.7％、新北市年增0.3％，其他四都則是下滑，桃園市年減10.7％、台中市年減15.5％、台南市年減1.9％、高雄市年減18.8％。

▲住商不動產企劃研究室經理徐佳馨表示，6月買賣移轉又走低，新北逆勢上揚，六都唯一交易增

大家房屋企劃研究室主任郎美囡分析，新北市板橋區有大量交屋支撐，單單板橋區就有上千棟的買賣移轉棟數，故新北市還能維持正成長，不過就整體而言，雖然市場信心增強，自用為主的買盤在市場上的交易起伏不定，買方考慮時間長，一旦房價轉硬，買方容易縮手，另一方面，即使許多建商推出破盤價，但中古屋市場中的屋主大多沒有資金壓力，因此破盤價僅對區域性或社區性的房價具有拉力，如今市場似乎又陷入了買賣價格拉鋸戰。

綜觀六都買賣移轉狀況，除了新北市有交屋支撐，六月份表現優於5月外，其他五都月降幅都在1成上下，其中台北市跟台南市降幅最大，分別為16.2％及18.3％，郎美囡指出，5月份各都買賣移轉的表現頗為亮眼，不過自用為主的買方不似投資、置產型的買方會選擇多個投資標的，因此買氣容易起伏不定，台北及台南在5月份表現亮麗，因此6月份買氣不濟、無交屋支撐的情況下跌幅也相對深。

住商不動產企劃研究室經理徐佳馨表示，2018年市場氣氛轉為明朗，屋主的態度也轉硬，雖然日前有傳出2018年寬限期到期恐怕因發斷頭潮，不過由於占比偏低，且寬限期到也未必斷頭，故對市場應無負面影響，至於買賣雙方在議價方面，可能會拉長時間。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】



 

買房是人生大事，其中的眉角讓人數不清，但多做功課和上網查資料，選擇優良建商和代銷，可以免除破財危機。（攝影／王明鈞）

買房是人生大事，尤其是辛苦一輩子賺來的錢拿來買房，萬一買到偷工減料或者產權有問題的房子那可真是求償無門。

像房市達人Sway近期就踢爆，有個在蘆洲的標榜捷運宅個案，就因為交屋後住進去沒幾年，開始瘋狂的漏水。而另一件則發生在台南交屋不到半年，88戶就有17戶是漏水的狀態，雖然這兩個案例建商有在處理漏水的問題，看新蓋好的房子就會漏水，難保不會讓人聯想其施工品質是否會偷工減料。而建商或者代銷面對這樣的問題，總是怕房價下跌或者房子賣不好，通常是三緘其口。所以買房除了要注意是否為優良建商或代銷外，但面對琳琅滿目的建案，該如何注意可真是傷腦筋。

買房之前停看聽，別被不實廣告給誤導

除了消費者要小心會買到漏水屋或者爐渣屋外，也有可能會買到產權不符的房子。北市府地政局表示，民眾在購買房子時，民眾在不理解法規限制的情形下，再加以部分建商及代銷業者廣告不實的矒騙下，而買了一間因為違規使用面臨被裁罰的違規宅。

以北市中山區大彎北段的例子，其計畫原本規定為商業區不得作為住宅區，但該區開發多年以來建商多違規蓋住宅並委託代銷業者銷售，但依然有民眾為了貪圖便宜而上當。殊不知違規使用已違反都市計畫法第79條第1項規定，將會處新台幣6萬至30萬元之罰鍰。

近期該地區建案「大直滙」於網路廣告平台上訴求該案建案特色為捷運宅，以及大直水岸名人居所等不實廣告文字，讓消費者誤以為該建案為住宅，已違反公平法第21條規定，雖地政局將其資料送往公平會調查中，而違法建商事後也將該廣告下架，但如屬實的話，將會依公平法第42條規定，將其刊登不實廣告的建商和代銷者處以新台幣5萬元至2500萬元以下罰鍰，如不改正的話可按次處罰新台幣10萬元以上5000萬元以下罰鍰。而地政局亦將歷年建商及代銷業者因「廣告用途不實移送公平會裁罰情形清單」及「大彎北段商業區及娛樂區不動產經紀業廣告用途不實裁罰統計表」公佈，提供民眾參考。

買房學會這3招，保障安全交易不受騙

北市地政局表示，消費者想購買預售屋前有這3招查明相關資訊，第1招：查詢實價登錄或者北市地政雲網站，了解周邊行情。第2招：北市府將辦契約核備之建案資訊與Google Map做結合，成立「台北市預售建案契約核備地圖」，可以讓消費者按圖索驥掌握相關契約內容。第3招：消費者要與建商約前可以至「北市地政局官網」或者「內政部不動產資訊平台」查詢預售屋買賣契約書範本或應記載及不得記載事項進行核對，來看建商提供的合約是否不一致，但千萬要注意！不可以再用手寫的方式篡改內容，以免喪失自身權益。

最後，也可以至各地方政府或地政事務所臨櫃或者網路申請，閱覽或列印土地或建物參考檔資訊，瞭解買賣物件資訊，維護自身不動產交易安全。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】



 

六都直轄市地政局2日公布2018年6月建物買賣移轉棟數，除了新北市較上月微增3.9％以外，其餘五都皆較上個月呈現衰退趨勢，其中以台南市月減18.3％最多，其次為台北市月衰退16.2％，且和2017年同期相比，除了雙北市仍上揚，四都年減1.9％~18.8％。

▲全國不動產企研室主任張瀞勻分析，6月移轉量，五都衰退、新北最HOT

總觀6月移轉量，交易量最大的仍為新北市5,629棟，年月均增加；而台北市仍維持在2千棟大關，6月移轉量2,204棟，月減16.2％、年增0.7％；桃園市3,112棟，月減4.7％、年減10.7％；而台中市移轉量3,290棟，月減10.2％、年減15.5％；台南市1,789棟，較上個月減少18.3％、年減1.9％；高雄市則為2,720棟，月減13.2％、年減18.8％，至於六都6月合計18,744棟，月減8.2％、年減7.9％。

而以2018年上半年來看，六都合計移轉棟數為103,375棟、年成長4.8％，其中，台北市13,199棟、年增18.9％，成長幅度居六都之冠；其次為台南市10,774棟、年增17.2％；而新北市2,7479棟、年增7.6％；至於桃園16,541棟、年減1.6％；台中18,996棟、年微降0.5％；高雄16,385棟、年減3.1％，衰退幅度都不大，大致呈現持平。

全國不動產企研室主任張瀞勻分析，2018年以來利空消彌，雖然買方積極看屋，但在股市上萬點，加上年底選舉將近，政策對於房市友善，前5月移轉量數據佳等因素，讓賣方樂觀看待後市，因此不願讓價出售以致影響交易量持平或量縮。

全國不動產大台北市經理許智堯指出，目前台北市房市交易穩定，6月仍站上2千棟，大多是市中心換屋族，看中蛋黃區價格修正，在投報率合理之下，積極進場購屋，但近期屋主心態轉硬，議價並不如第一季容易。而新北市交易量維持在5千棟，除了板橋區大量交屋，月增78.4％，推升整體交易量以外，蛋白區由於總價低，仍有不錯的表現。

而南部二都衰退幅度最大，全國不動產南區會長楊俊雄指出，6月受到年改風波影響，且年底選戰未明，使得置產族群縮手，加上一個月內斷交兩國新聞一出，購屋人認為政治的不穩定性，有影響台灣未來經濟發展的疑慮，因此轉而觀望。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】



 

李嘉誠所擁有的香港中環中心（見圖），即將把75%產權賣給中國國儲能源公司和私人團隊，金額高達402億港幣（約台幣1580億），抵得上全台2到3年商業不動產全部的交易金額。（圖片來源／維基百科）

全球富豪何其多，根據萊坊公佈的財富報告調查，富豪中的超級富豪，以去年全球淨資產來算（淨資產是指該富豪的總資產超過5000萬美元，不含主要自住住宅），就有高達129,730名，創下近5年來新高，年增率高達10%。而台灣也不遑多讓，從2016年的1,590人再增加420人，總數為2,010人，全球排名15，亞洲第6。全球人數年增率為26%，僅次於巴西和俄羅斯，全球第3。

調查中也指出，台灣富豪住宅擁有數維持4.3戶的水準，名列全球第3，而沙烏地阿拉伯以5.7戶居冠，其次為德國的4.8戶。以全球平均來說超級富豪擁有2.9戶住宅。

台灣富豪數成長率，全球第三名

以全球來說，美洲地區仍是最富裕的地方，光超級富豪就佔了全球34%，而亞洲取代歐洲成為第2名。而俄羅斯、獨立國協和拉丁美洲則是成長率最高，分別是26%和20%。但由於近年中國掘起，中國成長率將高達104%，位居全球第2名，而印度也將首度擠進前10名，印尼也擠進前20名。

全球超級富豪大量增加的原因在於，經濟環境的溫和、融資成本的低廉、創業和投資氣氛相當熱烈，以及美元的匯率變動，帶動各國股市頻創新高，相對資產價格也跟著水漲船高。

瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛表示，2016年除了要面臨升息、縮表的結構性調整所產生的預期心理，年中的英國脫歐、年底的川普當選等兩大驚奇，讓投資市場以守代攻。但到了2017年，兩者均在調查的各項不利因素中敬陪末座。英國脫歐對投資市場幾乎已成了假議題，再加上川普的「美國製造」政策、減稅帶動各地以補貼措施振興產業，兩大疑慮卸除後，全球投資市場再現活力。

財富快速累積，開始擔心投資風險

萊坊調查也顯示，雖然超級富豪的財富快速累積，但影響超級富豪投資策略的不利因素裡，其中非經濟因素所帶來的風險最大。以全球觀點來說以「恐怖主義」最嚴重高達56%，再就是「民粹主義」49%帶動的政治波動及社會對立，另外，互聯網產業勃發、虛擬貨幣交易熱也讓超級富豪擔憂「網路犯罪」的問題，分佔第3名47%。而以亞洲觀點來看因為地緣政治的關係，關注北韓問題比例達也高達59%。

最後，被稱作全球版肥咖條款的共同申報準則條款（CRS）的「透明度」因素，讓這些超級富豪們對於財產的配置及保存策略都有的深遠的影響，尤其是對亞洲地區影響最大。因為美國和台灣是少數沒有簽署CRS的地區，以2017年第二季往前3年累計，非銀行存款分別增長1,220億美元、250億美元，而開曼群島一年流出311億美元，都顯示「透明度」確實帶動全球資金的暗流。

富豪不動產布局，從豪宅轉商辦

而在全球豪宅投資降溫下，超級富豪們將不動產投資轉往商用不動產，商用不動產中以商辦最多，有近48%，其次為零售店面（Show Room）30%、健康醫療29%、倉儲物流27%、銀髮住宅26%。

由此可知超級富豪們的投資趨勢，將從低投報的環境，轉為境外投資，且維持近34％的高檔水準。而從以往交易者多為機構法人、投資基金、主權基金為主，但從去2017年轉為私人投資者為大宗，全球超過10億的交易有43%更是以私人身分完成，例如：香港中環大樓（中國國儲能源公司）、英國倫敦通話機大樓（李錦記LKK Health）、英國倫敦起司刨大樓（中渝置地CC Land）都是個人買家。而這三棟商辦大樓除了起司刨大樓外，其他兩棟皆為交易金額超過10億美元的亞洲買家。

而這些超級富豪投資商辦的主要原因，是為了要成立家族辦公室作為投資、管理不動產的新工具。而且商辦物件對他們來說是最吸引他們投資的領域。2017年近5億美元的全球不動產交易中，其中有55%是由家族辦公室的投資的。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】



 

被內政部認為可導正租屋風氣的《租賃住宅市場發展及管理條例》(簡稱租賃條例)，日前正式上路實施；雖然該法名為租賃條例，但扣除一些原則性說明與規範後，有關一般民間租賃的條文僅14條，只佔了整部法案的35%，餘下高達65%的內容，都將重點放在租賃住宅服務業，也就是所謂的包租代管，因此從法條內含看來，該法應正名為《包租代管專法》才對。 

由於《租賃條例》主要都在談包租代管，對一般房東、房客直接性的租賃行為規範不多，因此該法上路後，是否能如官方所期的重建租賃市場新生態？住展房屋網企研室對此打上很大的問號。 

首先，該法將租賃契約分為具消費關係與非具消費關係兩種類型，若屬前者，則受消費者保護法規範；後者則應遵守中央主管機關訂定的約定及不得約定事項，然而租賃契約如何是否具消費關係？對普羅租屋者來說實難分辨，若遭遇糾紛，房客與房東該援引何種法規保障自身權益？恐怕得費一番功夫釐清。 

再說，過去在檢討租賃法規時，最大的問題在於租屋相關規範散落各法中毫無統合，應予以改善，但這回租賃條例並未全然改善法規四散的狀況。比方說，該法的罰則僅針對包租代管業，對一般租賃行為隻字未提，因此將來若遭遇租屋糾紛，民眾仍得從消保法、民法等各處法規中找尋相關規範以維權，徒增困擾與麻煩。 

況且該法是否真的扶植起包租代管產業？外界實在充滿疑慮，因為現在多數房東的租金收益幾乎都是不(能)見光的隱性收入，完全不用繳稅；但響應政策後，隱性收入便透明化，即使有免稅額度，對房東來說仍然具有高度的補稅風險，因此甘願投入包租代管的房東，料是寥寥可數。 

也由於加入包租代管具補稅風險，在維持收益的考量下，房東恐怕將調漲租金。雖然官方一再宣稱租金行情受市場機制調節，就算房東想漲也不見得漲得動，但住展房屋網企研室直批，這種說法儼然是政府自欺欺人之詞；因為目前社會住宅供給仍稀，民眾除了跟民間房東租屋外，幾乎別無選擇，因此若房東執意漲租，多數租客也只能摸摸鼻子認了！ 

加上租屋條例立法時，政府就自己先自宮了管控租金的手段，將租賃行為排除在土地法97條之外，也就是說，就算房東暴漲租金，政府根本管不著，若您是房東，您真的會如政府所言，完全不漲租嗎？因此對於租賃條例的成效，住展房屋網企研室只能大笑三聲，全然當作一場遊戲一場夢來看待。 

今年以來，房市成交量增，價格也有止穩的跡象，讓市場出現「房市、房價落底」的說法。據住展房屋網企研室觀察，依過往經驗來說，大選之前幾個月的買氣多會轉淡，所以下半年房市可能因選舉因素而出現變數；再者，現在論斷房市落底尚嫌過早，至少要再觀察下半年市況、以及選後買氣是否能夠持續回溫，房市前景才能更加明朗。 

住展房屋網企研室分析，從去年下半年開始，房市買氣就已經回溫，今年以來更加明顯。不過，目前湧現的買盤，除了自住型剛性需求之外，有很大一部份是積壓已久的遞延性買盤；第一波遞延性買盤消化完畢後，是否有第二波出現、以及自住需求能否持續，都還在未定之天。 

因此，觀察下半年到選後的買氣，將能進一步確立房市走勢，到底是會呈現「N」型向上彈升，或者「ㄣ」型往下墜落。 

以過往經驗來說，台灣房市每逢選舉，買氣都會比較清淡，所以下半年成交量若衰退，只要衰退幅度不至於太過誇張，都還算合理範圍之內。如果下半年買氣轉淡，就要觀察明年上半年市況有無出現反彈；若明年上半年成交量仍出現年增，那麼房市就是處在復甦的軌道上，沒有什麼問題。只是，年增幅是多是少，就會代表著復甦力道的強弱。 

如果下半年買氣變差，而明年上半年成交又沒起色，反而出現年減的情況，那就意謂著第二波買盤沒有接力，房市會持續盤整，房價也難有反彈的契機。 

但若是今年下半年買氣不錯，未受到選舉因素而衰退，甚至不比今年上半年差，甚或到了明年上半年，成交量還維持年增的水準，那就代表房市成交量已連二年回升，房市落底、修正完畢的機率越來越高。 

所以，今年下半年到明年上半年，將是一個重要的關鍵期，這段時間的市場反應，極可能確認未來房市走向。究竟是繼續盤整或反彈向上，答案很快會揭曉。 

6月中旬至下旬一波長時間大規模降雨，讓原本拉警報的水情，獲得相當程度的改善；但近年台灣幾乎年年面臨水資源貧乏的困境，即使行政院長賴清德一再強調我國不缺水，然而官方這種與悖離實情的說詞，顯然已無法取信民眾，遭轟又是大官講幹話的又一力作。 

或許是6月中旬那場即時雨，瞬間沖淡了賴揆對早前嚴重缺水的記憶，否則很難解釋為何大官會睜眼說瞎話。而政府裡的睜眼瞎子還不只賴揆一個，賴揆前進中央前的根據地台南市府，也呼應老長官說詞，強調在多元化水源開發的規劃下，可確保大台南與南科未來用水無虞，只是話講完後，有多少人會信呢？ 

官員一再信心喊話，試圖淡化缺水問題，主要目的無非是要安撫企業，讓企業不會因水電問題而對投資喊停。對於官方考量，住展房屋網企研室並非不能理解，但從當前官方處理缺水問題的措施看來，總覺得有點搞錯方向，施政方向幾乎都避重就輕。 

官方聲稱，將透過開源、節流、調度、備援等方針，來確保用水穩定，這看起來相當有見地，但實際上卻完全沒有對症下藥；因為造成缺水的兩大元兇─淤積與產業用水爆增，政府都沒有提出深入、具體的應對策略。 

據水利相關單位統計，台灣水庫的淤積量已逾達總庫容的3成，也就是說，水庫有三分之一無用武之地，水庫嚴重淤積，固然與台灣的地質、水文、氣候特性有關，但集水區管理鬆散，更是加速水庫變土庫的禍首之一。 

要避免泥沙大量流入水庫，最好的方式就是從集水區的水土保持作起，但由於我國開發主義掛帥，近年屢傳欲解編、鬆綁集水區開發限制的消息，這全然與穩定水情的目標背道而馳，若非環團竭力阻止，流入庫區的滾滾泥沙恐大量增加。 

此外，用水已吃緊，政府卻仍積極發展耗水產業，且對產業用水也沒有祭出總量管制、自闢水源的應對政策，甚至還大開支票對產業保證水源無虞，就算未來盡力開源，倘若產業用水虛需索無度，水情也很難樂觀。 

住展房屋網企研室認為，台灣氣候已朝極端化發展，不可預期的天候狀況將頻繁發生，這時候政府理應以最緊繃的態度、最嚴謹的施政才確保水情，而非拒絕面對現實，每年都在跟天對賭，否則過度短視自負，勢必將帶來更嚴重的後果。 

日前有民眾詢問，因欠繳稅款，所持有的不動產遭稅捐稽徵機關囑託禁止處分登記後，該被禁止處分登記的不動產，其他機關是不是不得再進行禁止處分的登記？

對此苗栗縣稅務局表示，民眾欠繳稅款，稽徵機關就將於應繳稅捐數額的財產，通知地政或是監理機關禁止處分土地、房屋或車輛，其目的是為了防止欠稅人進行脫產並且督促欠稅人盡速繳納稅款。 

因此欠稅人若欠繳不同稽徵機關的稅款，其名下同一土地經其中一個稅捐稽徵機關囑託禁止處分後，其他稅捐稽徵機關為保障自我債務權益，仍可再囑託禁止處分登記，因此稅務局也特別呼籲，按時繳稅才是維護自身權益最好的方法。 







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】