商用不動產,房地產,諮詢

儘管目前房市仍處盤整期，市場買氣持續震盪，不過基於種種因素，近兩年推案量還是相當可觀；而這當中，重劃區又是建商推案的主要根據地，從兩年前的板橋江翠北側，去年的土城暫緩重劃區，再到今年的新店中央新村北側重劃區，都先後成為外界關注的焦點。不過如果要論短期內爆量演出之代表區域，則肯定非龜山A7重劃區莫屬。

A7重劃區的誕生，和稍早中央兩大政策推動有直接關係；一是去年通車的機場捷運，二則是合宜住宅。不僅如此，該重劃區還有一項重要任，務就是愛台12建設中的打造產業創新走廊；因此該區還劃設產業專區，希望吸引新創科技業進駐。

於是，該區雖沒有像江翠北側或新店央北那樣，還沒推出個案就已聲名大噪；但正所謂不鳴則已、一鳴驚人，靠著機場捷運及規劃北台灣新科技走廊這兩項明確利基點，從今年初遠雄推案新未來公開開始，A7重劃區供給量瞬間大爆炸；截至上半年為止，已有超過2千戶的供給量，甚至以目前該區取得建照的推案量計算，將還有超過5千戶量體伺機推出。

除了供給大爆量外，外界最關注的當然還是價格。雖遠雄所推區域首案要價3字頭，但後續推出的個案，實際成交大概都在25萬/坪上下，如果加計車位，客戶認知價格還更低、因此儘管目前推出個案中，真正距離A7站很近者並不多，但靠著相對低價加上捷運設站優勢，仍直接影響了中山高對面，新市鎮林口段近期市況。

根據住展房屋網企研室了解，現階段新市鎮林口段中後段(約從家樂福賣場所在地附近往北)，由於目前行情和龜山A7相差不大：儘管林口段有新北市門牌的既有優勢，但A7則有更近捷運站的賣點，因此前者近期市場銷售狀況逐漸受到後者影響，目前當地客戶出價最低甚至已來到20萬/坪出頭。

短期來看，林口新市鎮林口段市況確實處在低檔；如果再考量A7重劃區的真正推案高峰期還在後頭，則整個林口新市鎮房市，恐怕會陷入更長的盤整期。以此態勢預估，不排除未來林口新市鎮後段可能又會出現1字頭價。 

本區今年第1季的整體實價登錄揭露土地交易件數為42件，較去年第4季減少3件，與去年同期相較增加18件；而交易區位分布方面，以集中於機場捷運A16(橫山站)附近的土地為主。 

另外今年第1季實價登錄揭露案件統計土地交易筆數為65筆，較去年第4季減少22筆，相較去年同期增加16筆；在實價登錄揭露案件買賣總交易金額統計方面，今年第1季約為6.71億元，較去年第4季減少16.56 %，較去年同期增加75.44%，主因是本季交易筆數較上期少，所以產生總交易金額相對減少的情形，不過與去年同期相比則有顯著成長。整體而言，本區域本季整體土地交易量與去年第4季相比稍微減少，但與去年同期相比則有明顯成長；本區本季整體實價登錄揭露土地交易均價約為6.81萬元/坪，與去年第4季相較，下跌10.83%；與去年同期相較，下跌0.79%。而農業使用的土地交易均價約為6.01萬元/坪，與去年第4季相較，下跌11.81%；與去年同期相較，上漲3.35%，主因是航空城特定區計畫持續展辦中，所以計畫區內的土地交易均價呈現穩定盤整走勢。 

另外非都市土地甲、乙種建築用地，自2015年第3季起交易案件量較少，交易均價易受個案成交價格影響，較不具參考性。 

為改造社區，提升民眾生活品質，雲林縣政府於日前舉辦斗六榴南社區景觀改造說明會，雲林縣長李進勇於會中向民眾闡述計畫內容，傾聽居民意見相互討論，也承諾盡早動工，以提高民眾的生活環境品質。 

縣府表示，斗六市榴南社區環境景觀改造工程面積約4,000平方公尺，預算200萬，將透過整體景觀的設計與規劃，將當地地景特色融入其中，創造可供民眾休閒運動的社區自然公園，該案預計於今年底即可完工。

城鄉發展處說明，斗六市榴南社區環境景觀改造工程在整體定位上將根據不同的區域進行空間營造，秉持休閒活動與資源共享的原則，約略可將景觀劃分為五區：植栽意象區、生態之丘 、多功能活動草坪區、街角空間及串連整個公園的步道，創造出當地社區鄰里公園的特性。 

李進勇說，透過小小的社區與公園改善，不僅可創造更舒適的生活空間，還能透過社區發展協會等軟體及人脈的結合，改善當地的環境狀況、生活條件與社群關係，提高整體生活水平，帶來大大的益處。 

▲機捷A17站附近預計興建青園國小，方便周邊學生就讀，近年因房價相對北市便宜，吸引不少北客移居。(業者提供)

少子化日漸嚴重，不少學校面臨減班甚至關校命運，但桃園青埔特區的青埔國小卻因學生太多，需做滿額總量管制，桃園市政府也預定在大園高中附近成立青園國小，方便學生就讀。

青園國小位在機捷A17及A18站之間，A17領航站鄰近桃園機場以及交流道，往來台北也相當方便，除了在桃園機場工作的上班族會選擇領航站一帶定居，因桃園的房價遠低於台北市，也吸引不少來自台北的年輕人搬遷至此。

中信房屋埔領航加盟店店長鄭國成表示，A17站附近大樓每坪在20~35萬元，3房含車位總價在1000~2000萬，2房總價在千萬元左右，以2房最受青睞，購屋年齡層在30~40歲，除了有台北移居也有許多原本就居住在桃園的人來此購屋。

未來青埔特區還會有桃園會展中心、水族館、影城、市立美術館、流行音樂劇場、購物中心等多項建設，而在A17領航站附近，除了有大園高中外，橫山書法公園暨書法藝術館也已上樑，預計帶來更多的就業機會，有助於當地的經濟發展以及人口的成長。





【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】



 

民眾要看樣品屋，被銷售人員要求必須先付10萬元現金，實際來到建案現場，對於要付訂金的事情，業者態度轉趨保守，民眾反應兩極，認為可能是建商要篩選客戶。對此業者回應，是因為目前還沒完工，只針對VIP開放賞屋，一般民眾不想付10萬元，可以等開放之後再來。

銷售人員：「可以看屋的時間喔，我們會再通知。」

來到汐止新建案的接待中心，想看屋不只得預約，有民眾反反映想參觀樣品屋，銷售人員表示得繳交10萬元現金，強調日後可以先選戶、享早鳥價，沒有成交預約金會全數退還。

銷售人員：「訂金的部分......不好意思你先幫我留個資料好嗎？」　

實際詢問銷售中心人員，對於要不要付現金態度轉為保守，不過民眾聽到，看屋要先付一筆費用，看法也很兩極。

民眾：「要看屋拿10萬元，我可能都還拿不出來，會覺得門檻設有點高，我覺得很高，或許他就是一個保證，他可能想要篩選他看房子的客戶。」

專案經理：「以往都會有一些個案，他會用VIP的方式，就我們公司自己的客戶先看屋，還有想先來看這個產品的，因為他還沒正式公開。」

建商回應，目前是針對VIP有優先賞屋權，之後樣品屋對外公開，一般民眾就不用付這10萬元，其實房仲說，有些豪宅或高總價的物件，會跟看屋人要求財力證明，甚至了解背景，為住戶品質把關。

房仲業者張旭嵐：「我們過去只有聽過豪宅，特別是帝寶，如果你要帶看，可能要先付斡旋金，至少有2、300萬的財力證明，來確保說你不是只是要參觀豪宅。」

先付看屋金不買會退還，建商並沒有違法，只是對民眾來說接受度也很兩極。





【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】



 

美國在台協會AIT新館於6月落成，9月揭幕營運，周邊房市早已升溫，台灣房屋內湖捷運AIT特許加盟店也在六月正式進駐內湖捷運站商圈提供服務。

觀察內湖AIT新館近年的房價走勢，單價從2015年的58.6萬，到2016年小幅修正6%至55.1萬，近兩年略為回升至56.6萬，顯示新館進駐的帶動作用。

台灣房屋內湖捷運AIT特許加盟店店東蕭佑寯表示，內湖新館因維安規格高，附近有內湖分局，因此居住安全指數高，且近捷運內湖站和大湖公園生活圈，CITYLINK商場，整體環境優質，機能完整，是近年內湖房市亮點，受到AIT遷址利多，不少名人藝人近年搶先卡位，也吸引不少華僑和台商買盤。

根據實價登錄，AIT周邊最貴豪宅為金湖路的文心AIT，因為坐落美國在台協會正對面，有機會優先出租給AIT官員，住戶素質高，吸引不少信心買盤，2013年創下當時內湖區最高單價134.7萬，雖然隔年被樸山水澗頂樓的139.6萬超越，目前仍穩居內湖第二高價豪宅社區。

商圈轉型異國風　國際精品文青書店陸續開幕

AIT進駐內湖，不僅房市熱鬧，周邊商圈也在轉型中，蕭佑寯表示，成功路四段和金湖路過去店面不乏修車廠或小吃等比較區域型態的業種，不過隨著AIT啟用在即，國際化人口入住，也吸引異國餐廳和國際精品進駐，尤其蔦屋書店開幕，凸顯整個住戶類型的轉變，和AIT帶來商業意義，對於區域的房市有明顯帶動作用。

觀察近期周邊房市交易，不是集中在五年內新屋，就是30年以上公寓華廈，蕭佑寯表示，內湖屬於老社區，因此較多公寓產品，隨著內科的開發加上捷運的貫通，房市才逐漸熱絡，而AIT周邊產品以新成屋為主，包括輝煌世紀、榮耀世紀或文心吟釀，都是比較熱門的社區，不過單價多在75~90萬之間。

蕭佑寯指出，目前台北房價已經打底，今年買方信心也明顯增加，首購換屋看屋回溫，總價2000~2500萬的物件將會是內湖房市主力。





【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】



 

▲台北市財政局宣布將待售期縮短剩1年，即建商的新成屋第2年沒賣掉，就要課3.6%房屋稅。

台北市議會去年通過房屋稅徵收自治條例修正案，將建商房屋稅率降至1.5%，並給3年合理銷售期作為緩衝，不過，新制上路1年效果不佳，現在台北市財政局擬修法將待售期縮短為1年，預計這會期送議會審議。

財政部於2014年將住家用房屋分為自住房屋稅率維持1.2%，非自住房屋稅率提高為1.5%~3.6%。北市府原先對建商、投資客、持有1戶以上的民眾，課徵最高3.6%「囤房稅」，直到去年議會三讀通過修法，允許待售房屋3年內房屋稅從3.6%降為1.5%，給予建商緩衝期。財政局長陳志銘昨日宣布將重提草案，讓待售期縮短剩1年，即建商的新成屋第2年沒賣出去，就要課3.6%稅率，等於推翻議會去年決議。

根據財政局統計，囤房稅實施後，建商未出售房屋為4277戶，上路1年後僅銷售約3成、1576戶，顯然未達到鼓勵建商儘速去化成屋的原意。陳志銘受訪指出，緩衝期較長，建商反而沒壓力慢慢賣，且北市房屋交易以中古屋為主，財政局檢討後認為效果不彰，對房市影響不大，因此將調整合理銷售期，由3年減為1年。





【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】



 

▲根據信義房屋調查，有2/3的民眾認為地方首長選舉不影響購屋決策。

根據信義房屋針對網友進行2018年Q3購屋意向調查，其中民眾對於未來房價看法部分，看跌房價的比例是近15季以來首度跌破5成，而民眾認為未來房價持平的比例也連續2季站穩4成，顯見民眾購屋信心緩步回穩，交易量也可看到移轉棟數持續回溫，至於下半年緊接而來地方首長選舉，有2/3的民眾認為不影響購屋決策。

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信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，由於地方選舉較不影響國家政策走向，相較總統大選對房市影響程度低，因此本次購屋意向調查中，超過6成比例認為年底選舉不影響現階段購屋決策。

至於對未來房價看法部分，此次調查看跌房價比例為2014年Q3調查以來新低，可以看出民眾對房價悲觀情緒有明顯改善，不過此次調查看跌房價比例和上季接近，收斂幅度不若前幾季調查時顯著，也反映出民眾雖然沒麼悲觀，但也並未對房價樂觀，認為中性持平的比例則拉升到4成。

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民眾對房價偏保守 購屋最在意CP值

由於民眾對房價看法偏向保守持平，因此在挑選房屋時也精挑細選，根據調查資料顯示，有高達4成的潛在買方受訪者，看屋時間超過1年，另外有19%的看屋時間在半年到1年之間，顯見房價沒有上漲動能的市況下，自住的買方則是精挑細選，希望可以挑到房價與屋況都滿意的物件，才容易進場購屋。

至於民眾購屋時最在意的事情，此次調查資料則顯示，現在民眾購屋時第1在意房價CP值，第2在意的捷運等交通機能、第3則是生活機能，第4則是屋況是否漏水瑕疵，第5則是大樓的興建與管理品質。





【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】



 

▲南山廣場坐落於信義計劃區，目前租金平均開價已達每坪4000元。

根據商仲統計，今年Q2台北市商辦空置率7.53%為10年來新低，平均租金開價微漲至每坪2081元，今年雖有聯合報總部、國壽民生建國大樓、台北南山廣場等新供給釋出，但去化狀況相當順利，加上未來2至3年幾無新大樓供給，業者預料，空置率下降及租金調升將會相對「有感」。



高力國際統計Q2北市商辦租賃表現顯示，今年新增供給共5.5萬坪，除國泰人壽民生建國大樓外，其餘2棟南山廣場及聯合報總部大樓都坐落於信義區，然而未來2至3年北市主要商圈幾乎沒有新辦公大樓，市場將再度進入供給緊縮的狀態，且時間長達2至3年。

▲台北市B辦淨去化量創下2年半以來新高，空置率連3季下滑。

頂級商辦去化增加 未來租金看漲

去年商辦淨去化量高達4.1萬坪，創下近10年新高，今年上半年淨去化量已有2.2萬坪，預計2018全年度將達到4萬坪，租賃市場需求增溫。高力國際資深執行董事楊慧明表示，隨著今年新完工的3棟大樓在租賃市場皆有亮眼表現，加上未來將面臨供給緊縮，台北市頂級大樓與A辦大樓的租金走勢有機會擺脫以往的龜速，產生比較「有感」差異。



世邦魏理仕調查發現，Q2強勁的租賃需求推升A辦平均租金成長1.3%，新完工大樓議價空間亦縮窄，另外，中小坪數的租賃案件熱絡，促使B辦淨去化量創下2年半以來新高，空置率連3季下滑。世邦魏理仕台灣研究部副董事李嘉玶表示，受惠於多家中大型企業搬遷及新大樓出租情況良好，台北商辦市場淨去化量表現亮眼，在新落成大樓租金水準較高及強勁租賃需求下，A、B辦平均租金都增加，預期未來數季在國內外景氣擴張激勵下，企業增聘意願將維持高檔，租賃動能穩定，有利於台北商辦租金延續溫和上揚走勢。

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北市未來租賃需求 來自金融及科技業

仲量聯行商業不動產協理劉建宇指出，預計台北往後1年的租賃需求仍持續來自金融及科技網通；北市今年約有6萬坪的新供給進入A辦市場，上半年需求就達2.3萬餘坪，且部分尚未釋出的新供給在預租階段出租率就達7成以上，顯見即將釋出或新釋出的大樓將持續吸引欲整合營運或空間升級的租戶，建議有大面積租賃需求的企業，最近儘速評估主要商業區的新大樓。



劉建宇提到，台北市許多成交租約都是新供給空間，因此帶動租金成長，上半年的年成長率約2%，預計未來1年新供給會持續成交，並面臨需求量成長、新供給有限的局面，空置率持續降低，隨之帶動台北租金持續成長，預估全年較去年增加2%至3%，漲幅高於往年表現。



仲量聯行總經理趙正義觀察，北市舊商辦大樓產生一波旺盛的換屋潮，加上不少企業有設立總部需求，在未來3年缺乏大量新供給的狀況下，租客想進駐新大樓「要用搶的」，以南山廣場來說，目前平均開價已來到每坪4000元，高樓層更上看每坪5000元。





【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】



 

▲京站時尚廣場近年營運表現亮眼，目前已完成股票登錄興櫃掛牌。

住宅產品與商用不動產市場此消彼漲，上市開發商為增加穩定現金流、分散投資風險，像是力麒、愛山林、冠德、潤泰、日勝生、興富發、遠雄等大型公司，近年不但跨足商用市場，還逐漸增加比重，多角化經營策略明確。



力麒建設投入國內觀光產業已久，旗下力麗開發引進國際知名品牌「Westin宜蘭力麗威斯汀度假酒店」，去年9月開幕營運，其他據點遍及北市、宜蘭、花蓮、日月潭、高雄、墾丁。力麗觀光開發董事長蔡宗易表示，目前烏石港、日月潭酒店興建中，預定明年底完工、後年正式營運，屆時力麗總房間數將提升至1600多間，成為國內前3大。



蔡宗易認為，上市開發商將商用不動產視為長期投資，主要是因應國際會計準則的完工認列法，藉此創造穩定現金流，資產包裝經營後有增值空間，如有在區域推案，還能活絡當地商業發展，進而提升不動產價值。

▲潤泰「代官山」完工後開設CITY LINK二號店及日本蔦屋書店，與松山車站結合創造規模經濟。

著眼長期收益  建商投資飯店、商場

冠德建設的百貨業務占總營收比重1成多，去年在與機場捷運林口A9站共構的環球購物中心及大陸天津等新賣場加入下，營運擴增10.3%，目前擁有8座購物中心，包括中和、屏東、大陸天津、板橋車站、南港車站、桃園A8站、林口A9站、新左營車站，總面積近8萬坪。冠德建設董事長馬志綱表示，發展百貨業已形成點、線、面，將往綜合開發商邁進。



日勝生活科技持續多角化經營，以能產生常態性現金流量為發展重點，子公司京站實業近年在百貨營運表現亮眼，獲得市場投資人認同，今年3月底股票登錄興櫃掛牌，另一方面，京站去年Q4標下台北捷運公司總部大樓B1中山站地下街店鋪經營權，預計今年Q2~Q3陸續開幕；新店機廠聯開案「美河市」5樓商場未來也將由京站負責營運管理，透過持續拓點提升整體營運規模。



潤泰創新國際子公司潤泰旭展、潤泰百益的商辦及飯店已全數完租，在承租戶進駐、高鐵南港站通車及南港轉運站開通等利多因素帶動下，提升CITY LINK營收，同時，去年底「代官山」完工後開設CITY LINK二號店及日本蔦屋書店，透過與松山車站BOT案結合，創造規模經濟，未來獲取穩定報酬。日前拿下台鐵局的南港商三特公辦都更招商案，潤泰董事長簡滄圳表示，該案基地達7800坪，距離南港車站東側僅100公尺，機會難得，規劃項目包括會展中心、轉運站、商場、商辦及住宅，總量體超過11萬坪，可望挹注未來7~10年的營業額。



興富發集團近來積極轉型為不動產開發商，目標未來10年將興建30棟出租辦公大樓，並規劃成立資產管理公司。在商場部分，北高雄有面積約8000坪的「悅誠廣場」，最快今年Q4或明年上半年完成；飯店部分，金山、高雄兩處已跟凱悅飯店合作，預計2023年完工，台南的喜達屋預計2020年完工。

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多元經營分散風險  符合國際趨勢

另外，甲山林機構在2016年以11.8億接手達欣工程的飯店在建工程案，砸下近30億打造「甲山林湯旅」，為50年地上權案；遠雄建設在營建事業外，亦發展遠雄海洋公園、U-Town廠辦、購物中心，及旗下擁有5個據點的遠雄悅來大飯店等事業體。



仲量聯行總經理趙正義分析，大型開發商多元經營、分散風險已是國際趨勢，一方面可因應住宅市場不景氣，一方面創造企業穩定收益，像是香港太古集團，持有商用不動產比重高達9成，對於國內開發商是值得借鏡的策略。





【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】