商用不動產,房地產,諮詢

桃園市長鄭文燦2018年7月16日於桃園市議會第1屆第8次定期會進行施政報告，鄭文燦表示，桃園是全國人口成長快速的城市，都市發展及產業投資的表現也非常亮眼，市府持續推動桃園發展的三支箭、完善交通運輸系統、提高機場捷運運量、發展智慧城市、提供優質社會福利服務、營造健康樂活桃園等各項建設；鄭文燦表示，2016台灣燈會在桃園、機場捷運通車、桃園農業博覽會，都寫下亮眼的紀錄，市府團隊會全力以赴，完成桃園重大建設，提供市民更好的生活環境。

▲市議會第1屆第8次定期會市長施政報告，鄭文燦：持續推動桃園重大建設，提供市民更好生活環境(圖：桃園市政府)

在桃園發展的三支箭方面，鄭文燦表示，這是桃園三大重要轉型計畫，第一、前瞻基礎建設計畫，有關軌道建設包括：鐵路地下化及捷運系統，其中捷運綠線預計2018年開工，並配合鐵路地下化，機場捷運A23中壢車站也將於2018年開工，代表桃園交通轉型的里程碑，亦可連結北、桃交通；水環境建設方面，包括：河川整治計畫、下水道工程等；其他各種文化建設，包括文化局及客家局等單位爭取各項前瞻基礎建設計畫。這些計畫都陸續核定、開工，要把握時間，爭取最大的預算能量。

 

鄭文燦指出，第二、亞洲‧矽谷計畫，桃園特別著重於創新產業及扶植青年創業的工作，將陸續打造包括：虎頭山IoT物聯網創新基地、幼獅國際青年創業村、中原創業村等青創聚落，讓新創產業得到更大的發展空間。鄭文燦也強調，全世界城市競爭力非常激烈，扶植青年創業，透過亞洲‧矽谷計畫，打造桃園成為創業聚落，提供產業下一階段的發展基礎。

 

鄭文燦談到，第三、桃園航空城計畫，於2018年3月通過內政部都市計畫委員會再審定，第一期蛋黃區及蛋白區合併計算，面積約有2,600公頃，預計2018年8月開始進行土地市價及地上物補償費查估作業，明年進行區段徵收基礎工作，並陸續完成先建後遷、區徵工程等工作，並藉此計畫提高機場營運能量，擴大產業投資，航空城將成為桃園、中壢以外的新都心，該計畫對桃園未來30年的轉型發展非常重要，他強調，「讓爭議結束，建設留下」，為下一代提供更好的發展基礎。

 

在交通路網及運輸系統方面，鄭文燦表示，市府與交通部高速公路局合作，積極推動各項交流道建設計畫，包括：國道2號大園交流道延伸至台61線(國二甲線)工程已經開工；市府正在敦促、協調國道3號龍潭高原交流道於2018年底或2019年初動工。在道路品質及綠色交通方面，鄭文燦說，市府辦理路平計畫、開瓶計畫，也逐步完善YouBike租賃站點、客運路線、轉運站、候車亭等，並榮獲交通部「2017年度市區客運運量成長獎」金運獎，增加571萬人次，是其他五都成長總和的兩倍，成績非常卓越。

 

在機場捷運營運方面，鄭文燦提到，機場捷運2017年盈餘超過1億元，2018年營運也非常良好，上半年預估盈餘約有2億元。為提高運量，市府正研議最佳的優惠方案及票價模式，預計透過兩階段的優惠模式，繼續帶動運量成長。

 

在智慧城市發展方面，鄭文燦指出，桃園市民卡截至2018年6月為止，已發行超過110萬張，其他各項智慧城市的計畫也都在時間表上，持續推動；桃園並連續兩年榮獲國際智慧城市論壇(Intelligent Community Forum, ICF)評比為「全球前7大智慧城市」(Top 7)，相信未來的發展會更好。

 

在社會福利服務方面，鄭文燦談到，升格後，市府提出新的佈建計畫，積極建置公托中心、日照中心、親子館，普及化微型社福設施。在社會住宅方面，第一階段共提供4,000戶、第二階段預計達1萬2,000戶，同時推出租金補貼政策，約有1萬2,000戶，讓年輕人負擔輕一點，支持年輕人發展的第一哩路。

 

在營造健康樂活桃園方面，鄭文燦說，升格後市府成立體育局，並規劃5大體育園區、10座國民運動中心，將陸續推動完成。鄭文燦也表示，為達到更高的治理效果，市府推動交通微整形計畫、城鄉風貌改造計畫、活化國道2號橋下空間、停車場及閒置營區；亦推動親水公園、生態公園、埤塘公園、運動公園等計畫，給市民最好的生活環境。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】



 

1600新經濟帶您掌握國內外經濟脈動！備受矚目的台北市信義區豪宅「陶朱隱園」16日拿到使用執照，預估全案的完整樣貌和實品屋會在年底對外公開，因為全案僅40戶，案量超過400億元，市場預估單戶總價會落在10～15億元，遠高於市場行情。

其實不只買豪宅，一般民眾買房幾乎都會貸款，在各家銀行殺價競爭的情況下，國內銀行今年第1季放款平均利率來到1.91%，創歷史新低。包括台銀、合庫、土銀、華銀、一銀等5大銀行，5月新承作房貸利率僅1.627%，追平歷史次低紀錄。

而目前市場前3大放款銀行，也可能重新洗牌，截至今年5月底為止，中國信託商銀的房貸放款餘額，已經達到5346.08億元；距離台銀的5409.37億元，只差63.29億，很可能擠下台銀，成為國內第2大房貸放款銀行。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】



 

台北市政府公辦都更招商新推出兩案，台北市精華地段之「信義三興公辦都更案」與「忠孝懷生公辦都更案」二案於2018年7月13日正式公告招商公開徵求投資人。台北市府前依都市更新條例第9條規定同意財團法人台北市都市更新推動中心擔任本案都市更新實施者，並對外徵求投資人招商，未來將採權利變換方式實施。

▲信義三興及忠孝懷生，公辦都市更新招商案

信義三興公辦都更案

「信義三興公辦都更案」位處信義路四段及光復南路交叉口，基地位於台北市信義區信義路四段、信義路四段450巷、文昌街及光復南路所圍街廓內，基地面積計1,045.00平方公尺，土地使用分區屬商三特，容積率630％，建蔽率65％；其中市有土地占59.2％，私有土地所有權人計有7人，面積約426.04平方公尺(40.8％)。基地範圍內市有土地管理機關及私有土地所有權人皆已同意參與本案都市更新，參與公辦都更開發意願達100％。基地鄰近捷運信義安和站及台北101/世貿站，交通便捷且為沿街商業發展地區，現況北側為綠美化空地，南側僅作低度商業使用。因此，盼藉由都市更新之契機，能有效利用公有土地，加強活化利用公有土地及強化地區商業機能。

 

忠孝懷生公辦都更案

「忠孝懷生公辦都更案」位於復興南路一段以西、忠孝東路三段248巷13弄以南、仁愛路三段143巷以東及復興南路一段196巷以北所圍街廓之北側範圍，基地面積計2,120平方公尺，土地使用分區屬商三特(原商二及住三)，平均容積率480.8％，平均建蔽率57.63％；其中國有土地占4.23％、市有土地占67.12％、私有土地所有權人共有12人，分別為基地東北側土地所有權人計有4人，基地西北側則有土地及建物所有權人合計8人，私有土地面積共607.43平方公尺(28.65％)。基地範圍內公有土地管理機關及及私有土地所有權人皆已同意參與本案都市更新。基地鄰近復興南路與忠孝東路交叉口，現況為停車場使用，僅西北側有一棟4層樓之合法建築物，為有效利用公有土地，攜手周邊私有土地所有權人，以整體規劃開發重新活化閒置土地。考量私有土地所有權人需求、地區商業氛圍及紋理脈絡，投資人應掌握住商混合使用界面，規劃商業辦公或住宅空間結合公益回饋，串連周邊商業空間並與捷運網絡整體規劃；投資人亦須依都市更新建築容積獎勵辦法第5條規定申請容積獎勵，申請獎勵額度須達法定容積15％，原則以捐贈經費予台北市政府都市更新基金方式辦理。

 

兩案首創於公辦都更架構下，建立地主自行出資模式，私有所有權人可透過出資部分之共同負擔金額，成為本案投資人之一。而為穩定投資人之權益與風險及提供明確可供評估之財務條件，已於公告招商前確認所有地主出資意願，並簽署地主自行出資契約附於招商文件內，以供投資人評估投資風險。

 

「信義三興公辦都更案」及「忠孝懷生公辦都更案」二招商案於2018年7月13日正式公告招商，並同步公告甄審委員名單。「信義三興公辦都更案」於【2018年9月17日下午17時】截止申請收件，並將於2018年9月18日上午10時進行資格審查；而「忠孝懷生公辦都更案」於【2018年10月1日下午17時】截止申請收件，並將於2018年10月2日上午10時進行資格審查。

 

有投資意願之廠商請親洽財團法人台北市都市更新推動中心(台北市中山區南京東路三段168號16樓)購買招商文件，另為使投資人充分瞭解招商須知與投資契約規範重點，中心預定於2018年8月上旬舉辦招商說明會，會中將說明招商文件內容及相關投資規範，並藉由意見交流協助投資人進行投資評估，歡迎各界踴躍參與。詳細請上中心官方網站─「招商及採購專區(http://www.turc.org.tw/tw/modules/news/?storytopic=6)，或電洽專案窗口，並採事先預約方式由專人為您說明本案相關內容。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】



 

常常聽到很多人感嘆「薪水永遠趕不上房價的漲幅」，特別是一些想成家有自住需求的人，不買房吧，女朋友會覺得你沒有結婚的誠意、老婆也會嫌你沒出息、不夠積極！

年輕人買房子，大多還是需要靠父母的幫忙，這方面兩岸的情況很類似，中國大陸流行一句話：年輕人如果要結婚了，雙方父母和長輩的六個錢包一起湊出新人的自備款，難怪有人打趣說：「一個房子要掏空三代人的財富」，其中一代還要在未來幾十年為銀行打工。其實，在台灣何嘗不也是這種景況嗎？

現在買房會不會被套牢？

事實證明，那些曾經唱衰房地產會慘跌，叫大家不要買房的專家學者，已被前一波10年的房市榮景打了不少耳光，害很多人沒買到房。但現在呈現下跌的房價還會持續下修嗎？這個問題已經成為很多買房者的難題了。筆者認為，在目前房市下修之際，現在的房價巳逐漸步入可接受範圍，日後大漲的可能性非常小！何況隨著租賃市場的逐漸發展與興起，將進一步解決大部份人「沒房住」的問題，畢竟台北市房價那麼高，要人人買得起是不可能的！按照市場供求關係上看，大台北地區房子的價格再漲的機率不大，但要大跌也不太可能。

以後買房只能保值！

台北長期房價難以下跌是台北房市的大趨勢，但這並不意味著房價會出現大幅度的上漲，這種上漲只會是以小幅度平穩的速度呈現，實價登錄及房地合一稅制已經讓炒房者難以再靠炒房快速獲利。

除了政策抑制了房價的炒作外，其他諸如貨幣、供應、人口等因素也同樣的抑制了房價上漲的速度。房價走勢長期看所得及人口，人口開始出現負增長這個跡象十分明顯，這就意味著在未來房價不可能出現大幅度的上漲；而短期來看在供求方面隨著租房市場的完善，未來會有越來越多的人選擇租房住，這也不會支撐房價再出現大幅度的上漲。

在眾多限制因素的影響下，未來房價不會再有大幅上漲的機會，買房再也不可能像以前那樣出現一夜暴富的可能性，如果還抱著買房升值這樣的心態買房的話，結果一定會讓你大失所望的。所以，現階段買房的人，還是以自住為宜，畢竟房地產還是具有相對保值的特性。（推薦閱讀：胡偉良觀點：攻破高房價，這樣做就對了！）

＊作者畢業於台大土木系，畢業後通過國家高考並取得技師執照，曾先後取得營建管理、商學、法學等三個博士學位。從事過公職、建材、營造業務，之後再跨足房地產領域，為品嘉 建設關係企業（Since 1987）創辦人。





【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】



 

據住展雜誌統計，北台灣今年上半年〈H1〉新成屋、預售屋推案量達5,615.56億元，較去年同期暴增逾1千6百億、增幅約39.97％，預計全年推案量將突破1兆元大關，創下史上第三高紀錄。住展雜誌企研室經理何世昌表示，建商推案信心狂飆，主要是受到房市買氣回升激勵，但目前市場需求增加的只不過幾瓶水的量，但供給面卻掀起大海嘯，究竟市場能不能消化？將決定未來房市的命運。

豪宅案量挹注　北市年增逾四成 

住展雜誌統計，歷年H1新成屋、預售屋推案量在2014年創下6,634.8億新高，但受到房市反轉、和市場餘屋量過多所拖累，建商推案意願減弱，導致2015年至2017年H1推案量連續三年下滑。

何世昌分析，今年來買氣復甦、房價跌幅趨緩，推升建商信心，再加上雨遮新制上路前引發搶照潮，取得建照的建案陸續於今年起開賣，使今年上半年推案爆出近4年來大量，全年案量可望破兆，成為第三個推案量達一兆元的年度。

在各縣市推案量方面，台北市今年H1推案量為1,501.7億，比去年同期增加457.99億、年增幅約44％；北市案量主要集中在大安、中正、北投、內湖與文山，五個行政區推案量均逾百億。今年年中到年底，還有指標豪宅案將登場，若豪宅案如期釋出，北市案量將放得更大。

桃園暴增逾倍　後市強弱緊盯銷售率 

新北市今年H1推案量達1,986.45億，較去年同期增加127.6億、年增幅約7％；推案量較多的行政區為板橋、汐止、土城與新莊，推案量都超過二百億；除了汐止外，其他三區推案來源多集中在重劃區內。

桃園市今年H1推案量為1,329.68億，較去年同期暴增753.79億、年增幅將近131％，尤以中壢逾三百億案量最多，另桃園、八德、蘆竹案量也達百億以上。新竹市今年H1推案量達644.94億，較去年同期量增259.39億、年增幅約67％，其中竹市東區、竹縣竹北等二區推案量已逾百億。由於指標大案多已開賣，下半年新竹地區推案量應會減少。

何世昌認為，雖然今年買氣回升，但市場增加的量遠高過於需求量，再加上建商讓利幅度萎縮、建案賣價變硬，銷售狀況不容樂觀。假如銷售率大幅上揚，那麼房市頭過身就過，但若年度銷售率仍僅有三到四成，現在的供給量恐會成為未來的賣壓，業者需要謹慎因應。 





【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】