商用不動產,房地產,諮詢

林志玲當年以近8折的價錢購入「力麒麒御」16樓，雖然沒有入住也沒有裝潢但是靠著名人加持，依舊高價賣出。（攝影‧合成／王明鈞）

有很多名人喜歡買大安區的豪宅來當自住或者置產，不外乎看準該區屬於台北市的蛋黃區地帶，但隔著一條羅斯福路的中正區，也是有不少名人居住於此，像是台灣第一名模林志玲雖然近年事業重心放在中國，除了代言外還參加實境秀，還有不少戲劇及電影演出。但眼光獨道的她，於2005年買下與家人共住位於中正區和平西路的「百達富麗」後，2016年又買下隔不到兩條街，位於牯嶺街的億萬豪宅「力麒麒御」。

名人加持，轉手立賺千萬

在當時因好友引薦，林志玲以「友情價」1.57億元購入位於該棟16樓，權狀坪數164.45坪，如果不包含4個車位共46.03坪的話，每坪換算下來約88萬元。但以當時該戶第1手買方的買進價格，總價是1.95億元，可是卻打了快8折。除了高樓層外，還有一大片的露台，由於附近沒有高樓遮擋視線，且離她的住家「百達富麗」，步行時間不到2鐘即可到達。而大家房屋企劃研究室主任郎美囡表示：原屋主是形象好的知名人士，故對售屋也有一定的加乘作用，至於這個建案本身座落的地點並非典型的豪宅地段，僅能以高級住宅來形容。

然而林志玲購入2年，沒有入住也沒有裝潢，而是毛胚屋的狀態，家人都還住在「百達富麗」，因此將「力麒麒御」出售換現金。就在上周房仲網將該物件上架後，即以1.88億元開賣，相當每坪106萬元，不到一周就順利售出，立馬轉手就賺了3100萬元，可見有名人加持過的住宅依舊很搶手。

房市2年冷場，價格已重新盤整

面對房市近2年的盤整後，尤其是豪宅市場逐漸修正價格，以「力麒麒御」來說，高低樓層的價差就可以達到一坪30萬，雖然離大安區不遠，但是門牌燙金的價值還是沒有比大安區好，由於該建案在中正區周遭有不少老舊公寓，所以價格上漲空間恐怕有限，不過市場價格已趨於穩定。

住商不動產企劃研究室經理徐佳馨表示，「力麒麒御」算是該區域中知名度與指名度較高者，坪數也符合資產客換屋需求，但是否真如坊間傳言原價賣出，需等待實價登錄後才能見端倪。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】



 

信義房屋統計全台門市6月前27天的交易狀況，全台房市交易量維持上半年旺季表現，交易量較5月持平，不過較2017年同期增加約8.5％，房市交易熱度優於2017年同期，其中台北市交易量持續回溫，月增6.9％，且較2017年同期增加逾3成，昔日的房市領頭羊逐漸步出房市谷底。

▲房市交易熱度優於2017年同期，其中台北市交易量持續回溫

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，通常6月已經開始步入上半年旺季的尾聲，交易量會開始衰減，不過2018年房市交易到6月還能維持和5月持平的交易水準，且較2017年同期增長約8.5％，可以看出2018年房市買氣明顯比2017年好，且持續從谷底復甦當中。

 

台北市的市中心區域中，房市交易量大致表現穩定，不過士林、北投、內湖與南港交易量明顯回溫，曾敬德表示，內湖、南港的交易量復甦與市中心買盤回溫有很大的關係，市中心的換屋型買盤回籠，有些客戶會覺得區域內的電梯大樓有一定的屋齡，但到了內湖與南港，房子屋齡新穎且價格修正過後，相較市中心顯得價格划算，因此帶動內湖與南港等非市中心區域的買氣增溫。

新北市則是交易量月微減4.7％，年微增2.7％，表現狀況大致持平，平均房價變化也不大，每坪約33.5萬元和5月相近，桃園市則是交易量年增4.6％但月減7.3％，成交單價拉高至每坪19.4萬元，應是民眾挑選品質較好的房屋，拉高平均單價，台中市也表現相當穩健，交易量年增5.1％且月增3.6％，高雄市則是交易量年增13.4％，但月小減7.3％。

 

曾敬德表示，2018年以來房市買氣穩定，且買盤多為有實際居住需求，在持續回籠的買盤之下，可觀察第三季房市是否會淡季不淡。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】



 

▲戴德梁行董事總經理顏炳立說，2019年預售市場價格再破壞的開端已經出現。

今年以來建物買賣移轉量有回溫跡象，不過，戴德梁行董事總經理顏炳立觀察，2018年商業及住宅土地爆量成交，但這是2019年預售市場價格再破壞的開端，下半年房市不會好，趨勢仍為緩跌。

顏炳立表示，今年全年買賣移轉量預估約26萬棟，不到30萬棟水準，下半年仍將是「沒量緩跌」，全年交易量數字甚至不一定優於去年。3、4年前的有錢任性買盤如今變成賣盤，市場僅存的自用型買氣，被不願讓利的持有者玩死，因此市場延緩落底時間。

顏炳立說，市場上賣方任性、買方不認命，常有人找他幫忙脫手，他只能回答：「玉蘭花的價格無法賣到玫瑰花的行情」。房市已從「軟趴趴」到「死死昏昏去」，現在變成「要死要活」，最後停止，然後急救再活。

土地交易量開紅盤 首見建商獨霸交易排行榜

戴德梁行發布2018年Q2季報顯示，土地交易量(含地上權)為473億，自去年Q4至今已連續3季突破400億門檻。土地市場交易的5年均線為1244億，今年上半年剛結束，扣除地上權後的土地所有權交易量就高達807億，下半年全台重劃區土地將陸續釋出，加上京華城、雙子星等超大型土地標售案，全年土地交易量可輕易突破5年均線。

戴德梁行不動產估價師事務所所長楊長達指出，Q2十大土地所有權交易的買方清一色為建商，且土地屬性非商即住，此現象為10年來首見，除宣告建商已強勢回歸土地市場外，購地價格持穩亦顯示建商對於醞釀下一波房市景氣已整裝待發。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】



 

6月市場多空干擾，房地產買盤有些微動搖，價量變化依舊受市場價格機制影響，低價區或降價物件才有交易量，預估2018年下半年還是會持續走「盤整格局」。台灣房屋集團統計內部成交行情發現，6月份台中預售市場祭出「單一價」銷售策略，市場多殺多，中古屋買氣受到影響，交易量跌最多。

▲6月份台中預售市場祭出「單一價」銷售策略，市場多殺多，，中古屋買氣受到影響，交易量跌最多

台灣房屋集團統計內部成交行情，觀察2018年6月七都價量變化，唯獨新北交易量增4.4％，其餘都比上月略減，其中以台中交易量減-6.3％最多，其次為高雄-5.3％，台南-5.1％；而價格也處於下修震盪，台南下修最多，-2.8％，七都平均量跌3％，價格修0.3％。

 

台灣房屋智庫發言人張旭嵐表示，6月有美國升息和租賃專法上路，以及年金改革議題，市場多空干擾，買盤或許有些微動搖，不過都不致對價量有急劇影響，目前房市價量變化還是受市場價格機制，低價區或降價物件才有交易量，因此2018年下半年還是會持續走盤整格局。

六都中以台中交易量跌最多，台灣房屋中清文心特許加盟店店東廖志遠表示，台中看屋出價意願仍高，不過預售市場祭出單一價等紅海策略，市場多殺多，中古屋買氣受到影響，因此交易量略微下滑。

 

桃園房價較上月增加0.8％，交易量則減1.5％；新竹地區平均房價較上個月上修0.3％，交易量則減少2.4％。台灣房屋智庫經理江怡慧表示，6月份桃竹房市買方加價進N檔，賣方見今年1~5月回溫，讓價踩剎車，導致讓價空間大縮水是造成這月價升量縮的最主要原因，進一步發現桃竹購屋出現「麻雀宅」市場，因低總宅，小坪數但是住宅各功能都俱備的小家當道，總價約為850-900萬元，更受購屋者喜歡。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】



 

時序進入2018年第2季，6月份房地產市場表現稍弱，低價區的表現強勢，有跡象顯示「買方轉進低價區購屋」的趨勢，「高價區交易明顯趨緩」，市場的議價空間已達到極限，接下來，「民俗月」將至，若7月房市仍無表現，買氣應會僵持一段時間。

▲6月小衰退，北市表現最差，全台小縮6.7％，新北穩中求進

住商機構統計2018年6月份全體系交易量，和5月份相比，全台小幅衰退6.7％，但與2017年6月交易狀況相較，增加了15.8％，各區域表現上，北市月減少16.3％，年增加30.8％，新北月增1.3％，年增37.9％；桃園月衰退1.3％，年增18.4％，台中月減12.5％，年增26.8％；台南月減4.2％，年減3.2％；高雄持平，年減8.7％。住商不動產企劃研究室經理徐佳馨指出，5月份火力並未延續至6月，卻可見低價區表現強勢，表示降價不易下，買方轉進低價區購屋。

 

綜觀全台6月交易狀況，2018年較2017年同期強。徐佳馨分析，2018年買方感受價格修正逐漸打底，購屋意願明顯增加，因此前幾個月都有不錯成績，不過因為話題減少，加上許多高價個案出現破盤價影響買方信心，是高價區交易趨緩的重要因素，反觀低價區由於價格親民，成為自用客戶的入門首選。在六都表現上，買方價格與屋況考量下轉進新北與桃園，影響北市買氣。台中、台南與高雄市場較無新話題，加上價格未有太大鬆動，買氣猶疑出現震盪。

 

大家房屋企劃研究室主任郎美囡表示，除了零星因為資金需求、或取得成本低的物件可以有大幅讓利空間外，議價空間已達到極限，買方雖然期待價格修正，但是事與願違，市場雖無利多，但賣方也無壓力，「民俗月」將至，若下月仍無表現，買氣應會僵持一段時間。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】



 

有關蘇台北縣前縣長貞昌所提出的台北港「市港合一」說法，新北市經發局澄清，並提出4大說明：(1)台北港管轄權隸屬交通部、(2)台北港內營運是依「自由貿易港區設置管理條例」規定辦理、(3)台北港自由貿易港區目前營運範圍、(4) 新北市政府早就與台北港市港合作，合力促進城市與港口商機。

▲4大澄清！新北市府早已與台北港「市港合作」合力拚經濟

一、台北港管轄權隸屬交通部：

「台北港」於1999年時，配合精省改隸中華民國交通部，原由交通部基隆港務局管理，2012年為強化台灣港口的競爭力，改由交通部出資成立的國營企業「台灣港務股份有限公司基隆港務分公司」營運管理，並在台北港成立營運處，目前仍屬中央管轄，倘市港合一，國營港口的港務管轄權責歸屬，尚須經相關法規調適。

二、台北港內營運是依「自由貿易港區設置管理條例」規定辦理：

2003年由交通部公布施行「自由貿易港區設置管理條例」，針對全台七處(即基隆港、台北港、蘇澳港、台中港、高雄港、安平港及桃園航空港)自由貿易港區之設置管理進行規範，換言之，市港合一同樣將牽涉中央法令與航港體制調適。

三、台北港自由貿易港區目前營運範圍：

包含已填築完成之陸域共93.7公頃(東碼頭區79公頃及北碼頭區約14.7公頃)，已有8家自由港區事業投資進駐，近年擬再新增64.5公頃填海造陸；另台北港貨櫃碼頭公司於2003年與交通部簽定「台北港貨櫃儲運中心BOT案」，取得部分碼頭、後線倉儲區及環港道路用地之50年專屬經營權，其他公共設施如南碼頭南堤聯外道路闢設、公共工程、碼頭設施等，投資金額甚大，倘市港合一，牽涉投資回收議題及中央與地方政府財務結構調適。

 

四、新北市政府早就與台北港市港合作，合力促進城市與港口商機：

新北市政府早自2013年起，配合台北港自由貿易港區設立，成立「聯合招商小組」，透過市港合作機制共同招商引資，並以單一窗口服務模式積極協助港區內外廠商排除投資障礙，促成相關產業於新北深耕發展，於2014年更聯手舉辦「市港合作招商說明會」，實際協助成功案例，如：於2015年由台北港國際物流股份有限公司投資設立的台灣第一家「海運快遞專區」已揭牌啟用、同年由立和國際物流興建營運的「國際物流中心」也正式營運，更協助南碼頭得標廠商，如世紀鋼鐵等業者投資障礙排除，未來也會持續針對台北港內填土完成之土地及港外八里區兩塊基地，一起合力招商，共同創造市港繁榮。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】



 

面對高齡化、少子化社會之人口發展趨勢，實施都市計畫地區私人建築物留設總樓地板面積600平方公尺以上作為社會住宅使用，可免計容積，並給予一定容積獎勵，以鼓勵及推行社會住宅政策。

▲社會住宅使用者 得免計容積並給予容積獎勵

依據內政部於2018年6月26日台內營字第1070810753號令修正發布「都市計畫法台灣省施行細則」第34條之4規定：「私人於都市更新地區外捐贈集中留設600平方公尺以上樓地板面積及其土地所有權予縣(市)政府作社會住宅使用，並經縣(市)政府審查核准者，該捐贈部分得免計容積。前項私人捐贈容積樓地板面積，縣(市)政府得提縣(市)都市計畫委員會給予容積獎勵，並以1倍為上限，不受第三十四條之三第一項各款規定之限制。但不得超過法定容積之1.5倍。」如屬公有土地，依細則第32條之2規定：「公有土地供作老人活動設施、長期照顧服務機構、公立幼兒園及非營利幼兒園、公共托育設施及社會住宅使用者，其容積得酌予提高至法定容積之一點五倍，經都市計畫變更程序者得再酌予提高。但不得超過法定容積之2倍。公有土地依其他法規申請容積獎勵或容積移轉，與前項提高法定容積不得重複申請。」。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】



 

高雄市和發產業園區有重大進展！禾聯碩、梵達海洋及督洋生技三家指標性企業近日取得工廠登記並將投入生產，5年內可創造570個就業機會、年產值上看20億元，市府採行土地預告登記及廠商同步建廠的策略，使建廠投產時程大幅縮短，勢將帶動高雄新一波產業投資熱潮。經發局李怡德局長表示，和發園區的3家標竿企業都是該產業的龍頭或旗艦型廠商，具有國際行銷能力且佈局全球產業鏈，而和發園區正具備了吸引台灣製造高端技術進駐與既有產業群聚等優勢。

▲和發產業園區標竿廠商空拍圖，由左至右為禾聯碩、梵達海洋及督洋生技(圖：高雄市政府)

李怡德局長進一步說明，過往產業園區的開發都是等到公共設施完成、土地區塊劃分好才進行標售或標租，然而和發園區走出了另一條新路，將園區公共工程與建廠同步進行，依照進駐廠商規劃的投產期程按時交地、許可建廠並取得工廠登記，如此一來可透過旗艦企業加速進駐帶動上下游產業鏈群聚，在地廠商也得以掌握產業升級與加值的商機。

 

首波進駐的三家企業在園區規劃設計階段時即慧眼獨具投資高雄；屢獲台灣精品獎肯定的家電製造商禾聯碩，看好高雄未來發展及市場規模而南下購地擴廠，建立高效節能環保空調生產基地；梵達海洋是高雄的遊艇設備公司，其遊艇防火艙門、吊桿、艙蓋等海外訂單逐年增加，於是在和發園區擴建新廠，目標打造亞洲第一家遊艇百貨公司；以鐵牛精神開創台灣按摩椅王國的督洋生技以生產健康家用電器為主力，預估年產2萬台按摩椅，將擴大出口日本提高市場佔有率。

 

經發局呼籲，和發園區已有超過50家廠商登記進駐，申請購地面積達40公頃，園區尚有土地可供租售，平均每坪售價約9萬元，自備款15％即可進駐，十分具有投資潛力，凡有興趣的廠商、業者可上網(http://www.kcghofa.com.tw/)詢問詳情。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】



 

1600新經濟帶您掌握國內外經濟脈動！匯豐銀行最新調查，近7成的台灣民眾有自己的房產，其中又以54歲以上民眾，有房子的比例最高，達到92%。

調查指出，在有房族當中，36%的人不只有1戶房產，想要買第2間房子的原因，35%的人是想投資，18%的人想出租；其次是當成退休之後的住所和買給兒女，42%的有房族認為，房地產是最好的投資標的，甚至有5成3的有房族覺得，擁有自己的房產是成功的象徵。

而民眾買房，只有極少數的人喜歡老屋。房仲調查發現，都會區的民眾普遍不喜歡買老屋，不過以台北市來說，30年以上的老屋，占比將近7成。新北、台南、高雄市的老屋比重，也有43～47%，在都更整合困難的情況下，會買老屋的民眾，從過去的投資客轉為預算比較有限的首購族。若未來5至10年仍無都更機會，在屋齡越來越老的情況下，老屋貶值會更明顯，因此建議老屋屋主應該適時讓利、儘早出售。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】



 

CBRE世邦魏理仕2018年7月3日發佈2018年第二季不動產市場概況，受惠於企業用戶及建商置產需求大舉出籠，推升第二季不動產交易熱度，總交易量(含商用不動產/土地交易)達新台幣779億元，創2003年開始統計以來同季最高水準，其中台北市大內科區域更成為商用不動產交易熱區，季內廠辦投資金額達新台幣246億元，佔第二季全台商用不動產總交易的74％。

▲CBRE：台北市大內科廠辦市場，在出售機會上看新台幣300億

北市商用不動產價高量稀 大內科交易熱一枝獨秀 

 

世邦魏理仕統計數據顯示，2018年第二季不動產總交易金額計新台幣779億元(年增率165％)，商用不動產交易金額(新台幣333億)及土地交易金額(新台幣446億)分別較2017年同期大增154％及173％，是近六年以來少見的榮景，其中土地市場見到本土建商大舉購入千坪以上大面積土地，而商用不動產市場則有台塑集團購置內湖「台北企業總部園區」一案，貢獻了單季56％的商用不動產成交金額。世邦魏理仕台灣研究部副董事李嘉玶表示：「如前一季預料，自用型買方持續支撐商用不動產市場買盤，所貢獻的購買金額佔了總交易的八成。然而台北市中心辦公室產品目前面臨價高量稀的局面，案源不足加上買賣雙方對價格差異認知仍處平行線，此類型投資標的之成交量已明顯萎縮。」

 

進一步分析商用不動產交易類型，企業對於廠辦的自用需求有增無減，反觀其他類型的商用不動產如辦公室、商場店面及旅館等，交易呈現明顯量縮。以台北市商用不動產市場為例，2013年以來每年交易量平均約新台幣460億元，已不復榮景，然而若單看大內科區域廠辦及辦公室的交易，區內成交金額呈現逐年回升的跡象，佔台北市商用不動產交易量達三成。世邦魏理仕台灣研究部副董事李嘉玶表示：「台北市區商辦房東惜售，投資人可進場的機會有限，反觀大內科區內價格相對平實、收益水準較高的廠辦因而獲得投資人青睞。若過去買下內湖廠辦作為總部的企業有意活化資產，則大內科整棟廠辦的潛在出售機會保守估計將超過新台幣300億元，預料未來內湖廠辦仍是商用不動產市場的交易熱點。」

新創勢力崛起 躍升商辦租賃主力之一  

世邦魏理仕統計第二季數據顯示，受惠於多家中大型企業搬遷及新大樓出租情況良好，台北辦公室市場淨去化量表現亮眼，A辦及B辦分別去化10,133坪、4,519坪，A、B辦平均空置率分別下降至14.7％、4.8％。觀察商辦平均租金，受惠於新落成大樓較高的租金水準以及強勁租賃需求，A、B辦第一季平均租金增加至每坪2,673元、1,766元(A辦季增1.3％、B辦季增0.2％)。世邦魏理仕預期，未來數季在國內外景氣擴張激勵下，企業增聘意願將維持高檔，租賃動能可望維持穩定，加上中大型企業將陸續遷入新建大樓，有利台北商辦租金延續溫和上揚走勢。 

▲世邦魏理仕台灣研究部副董事李嘉玶

進一步分析近幾季商辦租賃主力，包括專業服務業(佔租賃需求39％)、網通資訊服務業(Technology, Media, Telecom)及金融保險業的租賃需求持續強勁，值得一提的是，新創公司如電動車、區域鏈、人工智慧等領域的公司，紛紛搶進市中心優質商辦，租下大坪數的辦公空間。世邦魏理仕台灣研究部副董事李嘉玶表示：「受惠於政府政策扶植激勵、法規與制度面日益完善，加上專業人才具競爭優勢，近年來觀察到新創公司逐漸躍為商辦租賃市場的新生力軍，其中更不乏有機會成為台灣新創獨角獸的公司，惟目前部份大樓房東仍對新創公司的營運穩定性抱有疑慮，世邦魏理仕鼓勵房東以更開放的心態看待這些新創公司，並與他們建立超越房東與房客的合作夥伴關係。」







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】