商用不動產,房地產,諮詢

根據聯徵中心統計，全台銀行貸款利率於2017年季末來到1.79%，創近33季新低；核貸成數也來到71.26~71.34%，來到近30季新高，顯見民眾購屋利息、自備款壓力逐漸減輕，在各家銀行看好後市、競推優惠貸款方案之下，成為有購屋計劃的自住客一大福音。

▲業者看好後市，台灣銀行宣告預計新增1000億的房貸業務量。

平均放款成數7成 創7年來新高

根據財團法人金融聯合徵信中心的住宅貸款統計查詢網統計房貸資料來看，2015年全體銀行房貸平均放貸利率仍在2.06~2.11%，2016年開始下探見1字頭，2017年Q4則僅1.79%，創2009年Q4以來近33季新低；而平均核貸成數部分，2015年Q1仍只有67.06%，在2017年Q2~Q4來到71.26~71.34%，創下2010年第3季以來近30季新高。

▲美國今年升息，台灣央行也升息聲不斷，恐為市場增添變數。

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▲各家銀行普遍看好房市復甦，紛紛搶食房貸市場大餅。

屋比趨勢研究中心總監陳傑鳴分析，統計數字顯見目前民眾買房「利息負擔」與「自備款壓力」都較過去幾年減輕不少，而今年房市買氣持續復甦，包括台灣銀行、土地銀行等2大房貸龍頭日前皆宣示要強化今年房貸與土建融放款業務，台灣銀行宣告預計新增1000億的房貸業務量，土地銀行土建融放款金額也以成長5~10%的年增率為目標，顯見目前銀行普遍看好今年房市買氣將持續復甦，紛紛要搶食房貸市場大餅，預期民眾買房申貸條件將相當寬鬆。

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銀行拉長寬限期 減輕購屋負擔

陳傑鳴舉例，目前市場中已有「5年寬限期」、「最高貸款成數可達9成」、「房貸利率僅1.44%」、「40年房貸」等多元的購屋貸款方案讓民眾依需求運用，對購屋者是相當友善的購屋環境。民眾只要已存夠自備款，在目前房市賣壓仍高的狀態下，努力做好比價功課，相信要一圓購屋夢並不難。

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不過，隨著美國聯準會利率調升，全球央行吹起升息風，恐為好不容易回穩的房市再添變數，影響市場信心。永慶房屋業管部資深經理謝志傑分析，根據永慶民調顯示，高達80%購屋者與70%售屋者，對於升息的承受力上限僅至2.5%左右，也就是升息3碼左右，成為買賣雙方關注的焦點，僅升息1碼就會造成4成買賣雙方房貸還款壓力，顯示消費者對於升息的敏感度增加，國際情勢、升息會是未來房市最大變數。

央行升息機率高 購屋前先衡量

但購屋族也不用太過擔憂，台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰指出，以五大銀行今年Q2最新的房貸利率1.633%、20年本金加利息攤、貸款500萬元試算，每月繳款約2萬4000元，雖然2018年升息機率高，但升息半碼每月僅多繳200元，不至於讓房貸負擔增加過重，但要注意的是，因不動產市場今年甫稍回溫，現況仍並不穩定，升息可能對房市在信心上有不小的衝擊。

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住商不動產北市區經理錢思明表示，雖然美國今年升息，台灣央行也升息聲不斷，但各家銀行對後市看好，加上購屋人多為自用，房貸成數也高，可望持續帶動交易活絡，升息影響對於房市衝擊不至於過大。不過，雖然如此，銀行端貸款仍會看貸款人的信用條件，若條件不好，依舊有貸款問題，民眾購屋仍要衡量自備款是否充裕。

陳傑鳴也提醒想趁低利環境進場購屋的自住客，雖然現階段市場中充滿了高貸款成數、高寬限期等房貸方案吸引購屋者進場，但民眾一定要注意本身的負擔能力，避免使自己承擔過高的債務。必須要注意每月現金流，把握房貸支出別超過收入3分之1的原則，才能大幅減輕購屋後的生活壓力。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

竹北台科大重劃區發展已近10年，新大樓陸續完工交屋，生活圈跟著形成，因有明星學校光明國小及成功國中加持，自住客比例高，區內除了有河岸景觀的豪宅產品外，近期也出現不少2~3房首購宅，目前新案每坪行情30~33萬元間，河景宅最高仍有4字頭行情。

▲重劃區街道整齊，綠覆率高，都是屋齡10年內的大樓。

台科大重劃區範圍不大，東從中華路開始，西至自強南路，南到興隆路，北則以福興路為界，緊鄰縣政一、二期重劃區，當時因台科大在此設分校而劃分出此一區塊，但後來因多方評估，台科大校地縮小至7公頃，其餘土地在變更地目後，分別興建亞太美國外僑學校及中國醫藥大學分院，目前美國學校已完工，醫院也正興建中。

▲台科大校區目前分3大塊規劃，其中亞太美國外僑學校已完工，一旁的中國醫藥學院院區正興建中。

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▲區內國小學區有光明國小，是竹北明星學校。

竹北推案熱區 綠覆率高

台科大重劃區曾經是竹北推案熱區，2010年曾有近20個建案同時銷售，當時正值房市高峰，建商無不搶進推案，不少建案也迅速完銷，帶動重劃區交易熱潮，當時多以3~4房換屋型為主力，每坪價格從最早1字頭，到每坪20~24萬元間，也有知名建商開到每坪40萬元，台科大頓時成為竹北推案最熱絡的區域。

▲興富發推出的「水公園」目前結構中，規劃2~3房，切中首購小家庭需求。

重劃區住宅區面積約37公頃，規劃多個綠帶公園，興隆路一段更緊鄰頭前溪畔，居住環境宜人，區內有家樂福賣場可採買，縣政九路商家林立，有各式餐廳、連鎖商店和銀行，開車上竹北交流道約3~5分鐘，也可經興隆路一段接台68線東西向快速道路，光明六路有客運可到台北，往返高鐵、六家車站也很便利。

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新案規劃2~3房 鎖定首購小家庭

目前區內新案以興富發集團推出的「水公園」反應最好，規劃2~3房中小坪數產品，符合時下購屋族需求，每坪均價在30~32萬元。現場專案經理蔡仕寓表示，台科大重劃區是竹北人口最密集的區塊，自住比例高，中古屋釋出量少，生活圈緊鄰舊商圈，各式商家也持續進駐，從幼稚園到國中學區完整，未來還有中國醫藥大學分院進駐，彌補新竹大型醫學中心不足的問題。

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另一指標新案「遠雄文華匯」位在縣政二路、科大二街口，基地面積逾千坪，規劃雙塔式建築，產品為30~46坪2~3房，訴求豐富休閒公設，還有泳池和SPA區，每坪均價33萬元。台科大預定地周邊新成屋多以4房換屋型產品為主，「大學漾」，規劃41~57坪，現剩下高樓層4房產品，「德馨V1」則規劃純4房格局，每坪均價26萬元，中悦建設的「中悦皇苑」以百坪大戶住家為特色，每坪均價35萬元為目前區內最高。

而面頭前溪畔有「青景喆」成屋，規劃95坪單一坪數，河岸宅最新預售案為京茂建設推出的「River1」，規劃33、40坪，訴求低總價入住河岸宅；預售案還有坤山建設的「坤山蘊」，位在縣政二路南段、嘉勤南路口，坪數約60~70坪。

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中古屋指標社區多 河岸宅2千萬買得到

信義房屋台科大店主任孫閔聖表示，台科路、科大一路住家1樓店面幾乎滿租，生活圈到縣政府商圈也不遠，機能相當好，中古屋部分，此區早期多規劃3~4房產品，2房社區僅有「W House」、「品川風」，以及近期推出的新案，區內以椰林建設推出的系列建案較知名，有「科大將」、「科大賀」、「科大頌」和「科大湛」，都是3~4房產品，每坪行情22~24萬元。

而頭前溪畔第一排社區則有「香禔」、「世界之窗」、「總太雍河」、「河謙」、「青川之上」、「景泰然」等社區，都是大坪數住家，訴求河岸景觀，每坪行情在22~26萬元，孫閔聖說，其中「河謙」高樓層去年有成交到每坪33萬元，是目前最高行情，其他河岸宅平均總價在2000~3000萬元間。

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專家意見

信義房屋台科大店主任 孫閔聖

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台科大重劃區發展已漸成熟，且住屋需求大，區內道路規劃整齊，住宅區晚上相當寧靜，一旁又有河濱公園綠帶和社區公園環繞，深受園區客喜愛，此區3房總價在900~1300萬元含車位，4房總價則在1500~2000萬元，區內的出租行情也不錯，未來還有醫護人員進駐，租賃需求勢必增加。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

台塑都更「買樓」棲身！因應敦北總部都更搬遷需求，台塑集團決定斥資190億元，全數承接美孚建設內湖「T•CBD」3棟商辦大樓，作為敦北總部4∼5千名員工的辦公新基地，預計提報台塑四寶5月初首季財報董事會拍版定案。此筆交易也將創下實價登錄有紀錄以來，單筆辦公大樓最大成交金額。

據悉，台塑此案將直接以現金支付方式完成交易，取得包括1棟地上14樓、2棟地上11樓，地下2∼3樓及逾百個停車位等完整配置，合計建物面積近3萬坪。

據世邦魏理仕第一季統計數據顯示，首季商用不動產交易額年增3.9％，但總額僅107億元。台塑此次買進美孚建設內湖「T•CBD」交易規模，輕鬆超越國內首季整體商用不動產交易量，也將創下實價登錄有紀錄以來，單筆辦公大樓最大成交金額。

因應敦北總部都更，台塑集團總部遷移安置計畫加速評估展開。原先，台塑有意尋覓合適的市中心商辦大樓承租，甚至不排除在房市修正之際，出手買樓自用，包括敦化、南京東路等市中心地段都是接觸範圍。

不過，受制台北市中心要符合集團總部至少2.5萬坪的商辦大樓實在不多，而採取辦公室分散模式，恐影響開會、協商事務效率。相對台北市中心商辦每坪月租金2,500∼2,900元，內湖、南港的每坪月租金千元上下價位，成為台塑集團轉進評估區域。

據悉，在台塑最終評估階段，以台肥南港開發案、美孚建設「T•CBD」商辦，與南港輪胎舊廠作為都更臨時總部的搬遷選項。

其中，南港輪胎舊廠開發案受制尚未啟動、且有開發截止時間之限制，優先遭到排除。

台肥南港開發案因鄰近捷運站，成為總裁王文淵優先青睞標的，惟該案尚未動工，且開發項目包含飯店，即使台塑買地自建，都將面臨都更臨時總部配合時程延宕、飯店不符需求之難處。

尤其，經台塑集團向台肥試探出售價位，得到320億元高價之際，商辦大樓距捷運、火車站等運輸條件相對弱勢，但已興建完成，且3棟大樓合計坪數符合需求，開價又相對符合市場的美孚建設「T•CBD」商辦，成為台塑企業最後敲定出手買進標的。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

台灣從北到南不過距離短短500公里，台北到高雄搭高鐵只要90分鐘，沒理由南北房價落差高達5倍，高雄將是長期投資者眼中的績優股港資、陸資與外資都有興趣，大多數接觸的外都認為「後市還會漲」。國際地產專家觀察區域置產價值條件包括(1)區域發展、(2)生活機能、(3)房價空間、(4)產品等級，對於高雄來說，亞灣區、美術館特區房價已不親民，缺乏投資價值，苓雅區行政中心生活機能強，房價親民，投資報酬率較高。

▲港資投資高雄，苓雅區最適合，高雄城市軸帶 鑽石5環 置產選中環

香港房地產投資業者觀察高雄苓雅區房地產置產價值時指出，這裡的條件與香港最早發展的中西區(Central and Western District)非常相似，中環是早期香港政治經濟中心，蘭桂坊、銅鑼灣的SOGO百貨都在這裡，食衣住行、娛樂消費都非常方便，但是這樣的區域裡，「在香港銅鑼灣房價已經頂上了天，高雄苓雅區擁有相同條件，房價表現卻很親民。」從投資角度來講，香港房地產業者針對港資台灣置產提出這樣的建議：「如果你看好香港中西區的房地產發展，高雄苓雅區就一定適合投資置產。」

港資建議高雄投資置產苓雅區

高雄市政府目前公共建設工程最多、最集中的區域，應該是亞洲新灣區，這個新興重劃區的未來發展當然值得期待，但是，區域內的生活機能卻必須要有耐心的漫長等待。而且，亞洲新灣區內的建築產品規劃絕大部分都是近百坪格局，大坪數加上高單價堆疊出高總價，對於一般民眾的置產而言並不親民。

 

亞灣區可期待，生活機能需等待

 

亞洲新灣區的生活機能必須依靠鄰近生活成熟的三多商圈，而另一個緊鄰三多商圈的則是高雄市政府所在的「行政首善特區」，從這裡再往東延伸，則是體能運動園區、文化藝術綠憩中心以及國道樞紐區域，往西前進則是商業時尚匯聚的三多商圈、亞洲新灣區，打造出一條「黃金新軸帶」，而軸帶上置產的中軸焦點就是「行政首善特區」，這裡生活機能強、交通動線方便。

 

苓雅區房地產穩健，可安心進場

 

房地產業者表示，在北高雄鼓山區的美術館特區、農十六興起前，苓雅區是過去高雄房價最貴、最多有錢人喜歡居住的地方！很多身價百億的富豪隱身在苓雅區的靜巷老公寓中，而且是「住進來，就不太想搬出去」、「就算換屋也要在同區域內找更好的產品」。加上有高雄市府座落於此，生活圈發展成熟，環境條件舒適，長年有穩定的人口居住，而且新推案量不多，供需平衡，房價漲幅也相對穩定，是個穩健的房市區域，也是可以安心進場的一區。

 

行政特區3高條件，置產CP值較佳

 

還有一個重點，高雄房地產市場推案量較少的安全區，以傳統市中心的苓雅區為代表，由於區域內百貨公司、餐廳、商業辦公、綠地一應俱全，生活機能特優，案量不大，建案房價頗具抗跌性。最熱門的房地產區段為市政府區、文化中心周邊及漢神百貨商圈，這3個區域各擁不同屬性，漢神百貨商圈周邊受亞洲新灣區話題帶動，房價走勢較高，市政府區、文化中心周邊擁有高治安、高綠憩、高教育的「3高」條件，房價卻相對親民，成為苓雅區置產CP值較佳的區段。

 

高雄置產！捷運黃線+行政特區

 

以高雄為例，行政院8千億元前瞻基礎建設預算，高雄拿到1800餘億元，其中，全長21.2公里，將設置21個捷運站的捷運黃線(又稱高雄捷運都會線)就佔1454.71億元，沿途經過三民、新興、苓雅、前鎮、鳳山、鳥松6個人口稠密行政區，苓雅區位居中軸地段，而且是高雄市府行政中心所在地。捷運黃線是紅線、橘線以及鐵路沒有經過之處，一旦完工，勢必拉抬路線行經的房地產市場成交量。

 

「新都廳」捷運黃線置產新焦點

 

「新都廳」位於苓雅區市心「行政首善特區」青年一路，基地面積達2635坪，規劃35~73坪15層高端建築，鄰近捷運黃線市府路口站，未來可與捷運紅線、橘線、環狀輕軌及台鐵輕鬆串聯，成為捷運黃線上的一個置產新焦點。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

台灣各地叢生的違建，不僅是都市景觀上的汙點，更是公共安全的死角；因此無論是從法令、建築管理，或是市民安全等角度，都是必須處理，或者說得更白些，盡速拆除的毒瘤。只不過，無論是因為如官方說的執行人力及經費不足，還是因為受到某些人士『關切』而滯礙難行，直到現在，為止各地方政府處置違建的成績，依然是滿江紅。

在這樣的前提下，最近竟然有某網路房仲平台引用營建署相關統計指出，去年全台違建拆除數量比前一年多出近一倍，據此該平台宣稱，此乃史上最強違建拆除潮，並已引發頂加拋售風。

如果從該平台數據看，目前全台頂加物件待售量確有增加，不過其實年增幅也不過13%(增加80件)；這和目前全台還有超過65萬件違建相比，根本是小巫見大巫，說這是風潮，還真的是言過其實。

當然，住展房屋網企研室關心的，不是頂加物件是否出現拋售現象，而是地方政府拆除違建的效率與成果。而進一步看，過去兩年各地拆除(為建)件數中，其實只有新北市拿得出實際成績(2017年比2016年多拆超過2.3萬件)，其餘縣市則是差很大；台中、高雄持平，違建同樣可觀的台北市，2017甚至還比2016少拆近200件，台中市及其他縣市拆除率更下降達三成。

換言之，營建署相關數據顯示，去(2017)年全台拆除違建年增幅將近百分百，根本都是新北市的貢獻；如扣掉新北市，只看其他縣市，其實2017拆得都比2016少；這代表，對於違建，地方政府依然視而不見，或繼續睜隻眼閉隻眼。所以說，該平台宣稱的史上最大拆除違建潮，實是子虛烏有，根本沒這回事！

還有，就算去年新北市積極拆除違建，也不排除可能另有目的；因為去年底新北市就接連發生兩起嚴重的違建火災，而隔年又適逢地方選舉，市府當然必須繃緊神經，盡快處理這個可能影響選情的重大事件。

據此，新北市府究竟是真的開始雷厲風行處理違建，或根本只是因為選舉而暫且為之，現階段當然還不得而知，得等選舉結束後才能分曉。然而如果新北市去年加速拆除違建，真的是因為選舉考量，則這種三分鐘熱度的處理態度，同樣不可取。拆除違建除了勿枉勿縱外，還必須持之以恆，絕不能三分鐘熱度！ 

台北市政府在2000年初期，曾在全市劃定了281處都更地區，這些地區若在6年內申請都更，將可獲得最高10%的容積獎勵；但如今十多年過去，真正進入都更程序的僅100處，其餘約180處早已喪失獲得開發時程容獎的資格。 

不過，日前北市府決定將這些胎死腹中的都更地區，重新整合為70個「都更群落」，讓它們得以再度斬獲爭取開發時程容獎的機會，並聲稱若70處都更群落全數更新完成，估計可創造逾3兆的經濟產值。

北市府積極拉抬都更聲勢，照理說應給予肯定，但住展房屋網企研室認為，官方在推動都更相關政策前，應先釐清、闡明都更的最主要目的為何？是為了帶動經濟？還是為了安全防災？抑或只是為了美化市容？若目標不明，台灣的都市更新將會淪為萬般皆空的一團爛帳。 

從北市府強調都更產值的說法判斷，官方似乎還是將拉抬經濟視為都市更新最重要的政策目標；若是如此，則給予高額容獎便可理解，因為容獎給的愈大方，都更案的開發規模就愈大，所能帶動的經濟產能自然也愈可觀。 

然而過去官方在談都更為何非作不可時，其實主要是拿「防災」來說嘴，既然著眼防災安全，那都更案的容積獎勵就該減少，以避免開發規模過大。因為開發規模大，意味著會有更多的人被集中單一地點，導致當地對災害應變的負荷超標，若該地當真不慎發生災難，危險性可比沒都更前更恐怖！因此若都更是以防災為最主要目的，則當前強調經濟效果、放送容積獎勵的作法，絕對是錯誤政策。 

再者，倘若都市更新只是為了美化市容、健全建築結構，大可以整建維護的方式達到目的，不需要力推頗具爭議的重建式都更；況且在講求「永續發展、節能環保」的時代，高耗能的重建式都更、獎勵式大規模都更，都與潮流背道而馳。 

由於不同的政策目標，將使都更有截然不同的走向與定位，因此住展房屋網企研室認為，官方應開誠布公地把最重要的政策目的講明白，讓民眾對官方想作的都更有具體、清晰認知，如此才有助民眾釐清參與都更的意願，讓都更往理想的方向邁進。 







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】