商用不動產,房地產,諮詢

房市到底會不會在今年落底？雖然各家看法不一，但押寶的建商似乎多了起來。因為從推案量觀察，竟出現爆發性成長，代表建商信心升高，是近五年來罕見的狀況…… 

房市推案量通常代表著建商看待房市的信心，因為唯有看好後市，建商才敢放手推案；假如看衰後市，往往會暫停或延後開發計畫，推案量就會減退。而從近期統計資料顯示，建商推案信心似乎止穩了！

建案湧現　案量上修

據住展雜誌最新統計，北台灣今年推案量上修至二○二六點五一億，較上季減約四七七億、季減幅約十九％；若與去年同期相比，則年增近三百億、年增幅逾十七％。由於每年第一季通常是推案淡季，所以推案量季減是正常狀況，所以觀察重點會放在年增減幅上；而從年增幅高達二位數來說，今年建商推案信心正快速上升。

若與近年第一季作比較，今年北台灣推案量已中止連四年縮減，且成長幅度並不小。這顯示推案量似乎已經觸及谷底，以及建商信心回升。雖然推案量止穩，並不代表市場歌舞昇平，但起碼建商已不像過去幾年那麼悲觀，透露出去年以來回升的買氣，建商確實「很有感覺」。 

新北量大　基隆最少

北台灣各縣市中，以新北市推案量最大，供給量約七五五億，其次為台北市約五八四億，桃園則以約四百億居第三大。

各縣市推案量普遍上修，僅基隆維持原本水準不變。基隆近期房市表現相對沉寂，去年推案量僅約三十九億，今年推案量僅約九億，市場相對冷清。去年以來，基隆房市的輕軌題材來得快、去得也快；因輕軌題材就已急速退溫，再加上缺乏指標案或有感降價案刺激，線上銷售中的建案價格不再放軟，買方也提不起勁，成交淡如水，建商在基隆推新案顯得興趣缺缺。

豪宅登場　北市爆量

從各行政區推案排行觀察，可以看到供給量有限的台北市終於出量，尤其以內湖區推案最為踴躍；雖然內湖供給量大，但因近年房價修正不少，四期重劃區更有建案直降至五字頭，且受惠於內科龐大的住宅需求，成交表現不差，建商推案意願也較高昂。其他如中山、文山與松山等區，推案量也都不小。

事實上，今年北市推案量極可能爆出大量，主要案量來自於伺機公開的豪宅案。預計大約年中至下半年，大安、信義等區案量將會激增，甚至超越北市其他行政區。

新北市則以重劃區推案為重心，例如新莊、板橋與土城，大部份供給量都源自於重劃區。雖然新莊副都心成交均價下修到四字頭，但仍有建商老神在在，高價案陸續釋出；從先前的潤泰，到今年的遠雄、中悅，在在顯示同區域內的建商定價策略、和建案價差都十分極端。

板橋江翠北側重劃區、土城暫緩發展區不僅是近二年新北市推案重區，更是成交爆量、建案熱銷的焦點區；雖然這二大重劃區供給量龐大，但因價格平實，建案賣得搶搶滾，建商前仆後繼搶進推案，預期今年推案規模會再進一步擴張。

以今年大台北地區來說，台北市推案重心關鍵字是「豪宅」、 「都更」，新北市則是「重劃區」，而這種推案趨勢，勢必造成「高價」、 「讓利」的極端化發展；到底是高價賣得好、還是讓利最熱銷？其結果如何，將透露出這波房市修正的路還有多遠。

備受國人愛戴的前央行總裁彭淮南，卸任前在立院公開說：「交易量回溫、價格止穩，台灣房市已經soft landing（軟著陸）了。」

彭總裁評估房市軟著陸的當下，國內銀行房貸放款餘額已超過六點五五兆，土建融餘額則超過一點六九兆元，雙雙創下歷史新高。

無獨有偶的，新上任的央行總裁楊金龍更說：「以台灣目前整體房市走勢來看，算是一個溫和成長盤整格局。」他還強調「最壞的情況過去了」。而據央行最新統計，今年三月房貸餘額已逼近六點七兆，土建融餘額則超過一點七三兆，持續刷新紀錄。

前、後二位央行總裁，口徑一致認為台灣房市已經止穩了，這不僅消弭了不安的氣氛，也為整個市場打入一劑強心針。當兩任央行總裁從各種數據上判斷，未來房市硬著陸、崩潰的機率不高，也難怪今年建商推案信心如有神助，拖了好幾年不公開的豪宅案，終於在今年一波波湧現了。

最有看頭的，就是台北市信義區與大安區的豪宅案，像「信義聯勤」、「陶朱隱園」這類特別設計的超豪宅案，更是集市場關注於一身。

究竟今年是不是豪宅翻紅的一年？我們在「二○一八豪宅轉運年？」一文裡，訪問了長虹、華固與宜華國際等產業三巨頭，為您分析今年豪宅市況、成交量回溫的虛實，以及成交價能否突破前彭總裁設下的三百萬／坪防線。

豪宅市場之所以眾所矚目，在於其極高的成交價，可能會帶動周邊房價上漲。如果說到房價帶動房市，除了豪宅之外，超大型開發案也有類似奇效，原因是大型開發案通常會引入較多居住、消費、或者就職人口。能夠促進區域發展；至於大型開發案哪裡找？且看「百億開發案重磅登場」。

俗話說，黑夜遲早會散去，黎明終究會到來，台灣房市又何嘗不是如此呢？更何況，央行總裁都已背書房市最壞情況已經過去，現在買房風險相對降低。縱使現在買房賺不了錢，起碼會有個遮風蔽雨、安身立命之所，也還是一個保值的房子，不是嗎？祝您母親節佳節愉快！ 







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】



 

台中市精密園區第一期勞工住宅去年中已全數交屋，市府為打造勞工宜居環境，平衡勞工平價住宅的需求，再於精密園區3,515坪社區用地興建第二期勞工住宅，將興建520戶，同時也提供190戶社會住宅。目前工程進度38%，符合預定期程，預計108年底興建完成交屋。

精密園區第一期僅限園區內員工購買，市府為讓更多勞工受惠，擴大抽籤對象至中科、中工等非精密園區員工，吸引1,460人申請，相當踴躍，105年12月29日已完成520戶電腦公開抽籤作業。

經發局表示，勞工住宅品質方面，市長要求秉持社會住宅「三好一公道」原則，即建物好、地段好、生活機能好、價格公道，每坪售價低於13萬元，透過市府力量，為勞工打造最適居最適宜的平價住宅。

精密園區勞工住宅（一、二期）位於精科路、保安十街、文山三街及文山六街形成的街廓內，距台中工業區南側約數百公尺，東距市中心約4公里，北距中部科學園區8公里，南向約1.4公里可達嶺東商圈中心點，距高鐵烏日站4公里，離台中機場10公里，各式生活機能充足，交通便捷性高；住宅1樓規劃公共及商業服務設施，2樓以上將規畫32至46坪，3至4房的住宅。

此外，經發局也表示，市府也釋出部分土地，讓精密園區廠商自行興建勞工住宅，目前共有29家興建，約773戶，讓精密園區內住宅總計達1,683戶，希望在市府及企業共同努力下，讓勞工更能一圓購屋心願。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】



 

年豐建設於新北市林口新林段重劃區東明三街484.54坪基地上，推出全新完工僅規劃7戶的「年豐七也」氣象學透天別墅，建坪148~165坪、地坪67~71坪，面寬7.8米、縱深16米，據現場人員表示，獨特設計可讓室內減少4~5℃，每戶開價8700~9000萬元，每坪單價54~58萬元，遠高於一般別墅的8萬元，創林口最高銷售價，採毛胚交屋。年豐建設總經理陳春來表示，「七也」每坪造價成本高達22萬元，現場實品屋含裝潢銷售開價就高達1.2億元，剩下的6戶總銷也超過5億元。

▲林口天價 七也別墅「氣象建築」只賣給懂得鑑賞的富豪

陳春來表示，因為對於建築品質的堅持，「年豐七也」別墅，前後總共花了8年時間，才打造落成，他舉例，室內無樑柱、運用「建築氣象學」和風洞實驗打造出「會呼吸的房子」，一般房子的隔戶牆只做15公分，七也別墅的牆卻厚達35公分，相當於一整排柱子佇立在那兒，不但結構穩固，還可以達到隔熱效果；加上外牆石材跟牆壁之間還有一層空氣流動層，有效阻隔日曬與寒風，即使大太陽底下，也能享受開冷氣般的涼爽舒適。

▲年豐建設總經理陳春來表示，「七也別墅」不僅僅是蓋一棟漂亮的別墅，更是人與自然環境最佳融合的「氣象建築」。

陳春來指出，以外觀來說，「七也別墅」有別於一般別墅每戶表情都一樣，七也是配合風切面去做設計，因此外觀牆面形成許多漂亮的菱角，而不是生硬的垂直線。走進室內，看不到一根柱子，「整個空間很乾淨，你喜歡怎麼隔間就怎麼隔間，不需要將就柱子在哪邊。」大幅跳脫一般建築美學的思維，不僅僅是蓋一棟漂亮的別墅，更是人與自然環境最佳融合的「氣象建築」。

「七也別墅」坐落在林口這座綠覆率最高的城市、最幽靜的別墅區內，享有重劃區的整齊市容與寬闊街道，也擁有自然山林的靜謐美好。出門轉個彎，林口老街的豐富文化、新都市的便利生活盡在車程10分鐘內的生活圈。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】



 

新竹市長林智堅推動「掀綠計畫」積極活化國有地，繼虎林棒球場、錦華公園、勞山新村停車場等成功案例後，2018年5月1日樹林頭公園擴建啟用，完成市區總面積3.4公頃的大規模綠地，更打造眷村橢圓廣場、無障礙生態步道、座椅等設施，林智堅表示，本次透過擴建一併改善樹林頭公園綠地與周邊環境，「他每次來樹林頭都感到驚喜」，為市民創造更美好的生活環境。

▲新竹市 「掀綠計畫」樹林頭公園擴建啟用 生態步道、眷村廣場開創市區綠空間(圖：新竹市政府)

樹林頭公園前身為空軍眷村，改建拆除時，現場遺留大量營建廢棄土、參雜礫石、磚泥塊、等其他有礙植物生長之雜物，植栽狀況欠佳，本次擴建開創0.6公頃綠地，針對原本公園旁雜亂、生長狀況不良之樹木銀行，進行換土、護樹、移植，擴建後的樹林頭公園總面積3.4公頃，打造眷村橢圓廣場、無障礙生態步道、公園綠地、兒童遊憩設施，為新竹市市區再創大面積遊憩綠地空間。

 

林智堅表示，新竹市開發早，公園綠地相對少，他上任後啟動掀綠計畫，改造許多國防部眷改土地，變身為大片綠地，陸續已完成樹林頭公園、錦華公園與停車場、虎林棒球場、勞山新村停車場等，將為新竹市創造八千坪綠地，完成後將提供市民更美好的生活環境。

 

他指出，樹林頭公園過去是空軍五六七村，原為樹木銀行，但過去缺乏妥善管理，土壤貧脊、植栽有待改善，且環境髒亂，成社區治安死角，他透過掀綠計畫改建為公園，舉辦兒藝節續留下大型遊具，成為親子最愛造訪打卡的景點之。

 

「每次來到樹林頭公園都感到驚喜」林智堅市長說，樹林頭公園成功改建後，另一側的荒廢草地顯得格格不入，他啟動擴建工程，一次整併周邊環境，包括設置行人步道、座椅、保留老樹、整理植栽，打造優雅乾淨的綠地環境，提供最親近社區居民的休息綠地。

 

都市發展處吳堂安處長表示，樹林頭公園原為樹木銀行，位於東大路旁，過去缺乏管理雜草叢生，影響都市景觀及士林里周遭生活環境品質，2017年納入掀綠計畫整理，爭取國防部支持，透過清除整理原先廢棄土石雜草、規劃排水、植栽綠美化整頓空間，設置生態人行步道、石墩座椅，打造眷村橢圓廣場，本次擴建再創造約6,715平方公尺綠化面積。

 

都市發展處指出，本次眷村橢圓廣場為擴建亮點，由景觀設計師王玲玲老師以橢圓幾何元素創新發想，利用舊地形地貌手法，善用外圍的土坡營造出公園內、外的區隔，更運用生態工法、草溝排水等機制，改善長久以來的積水問題，也增設休閒座椅，讓市民朋友在散步、運動之餘，也能坐下聊聊天，享受悠閒時光。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】



 

為提升城市防洪能力，台中市政府加強綜合流域治理，積極建置雨水下水道，截至目前，建置率已提升到73.85％、總長度達656.78公里，全國排名第三；此外，也爭取到中央前瞻基礎建設第一階段補助，將編列7.6億元辦理「河川及區域排水整體改善計畫」，盼於汛期來臨時，有效防範水患發生。

▲中市雨水下水道長度全國第三 爭取前瞻補助1.6億持續開闢(圖：台中市政府)

水利局指出，市府向營建署積極爭取河川及區域排水整體改善計畫，目前已核定第一階段2017至2018年計畫，約7.6億元辦理「河川及區域排水整體改善計畫」，可進一步提升大台中防災能力。

 

水利局說明，改善計畫共有20件，包括清水高美路與公正路、沙鹿區向上路、過洋路平等一街、太平區鵬儀路、中和街、東勢區石城街、南屯區黎明路、霧峰區吉峰路等雨水下水道工程。

 

另外，市府在都市計畫區外也提報治水改善計畫，包括大里大峰路防災滯洪公園、新社區九渠溝分流工程、新社區東興地區排水工程、新社區慈光新村滯洪池工程等，以流域綜合治水理念，增強上、中、下游整體防洪能力。

 

水利局長周廷彰表示，雨水下水道建設為都市化程度指標之一，以都市總合治水的理念，透過土地利用管制、防災策略、工程措施等方法進行「滯洪」、「分洪」及「減洪」，漸次提高都市防洪能量。

 

此次透過前瞻基礎建設計畫補助，將加速推動大台中的治水工程，達成多重效益，包括降低水患災害，提升地方經濟發展、維護生態環境、保障人民生命財產安全、提升居住生活品質等，可落實國土保育及永續發展。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】



 

新北市金山地區民眾提出重劃區A、B單元內公園，應設置地下停車場訴求，市府刻正辦理各項評估作業，於評估完成後，再向地方說明，增進地區發展共識。

▲金山重劃區公園設停車場 市府評估後將向地方說明

新北市政府地政局在辦理重劃開發前，就已經蒐集地方相關意見，並在2017年4月28日邀集交通局、城鄉局、金山區公所及地方里長召開公園用地設置地下停車場可行性研商會議，經交通局審慎評估後，表示重劃區完成後C單元已可提供約147個停車位；如果於B單元公園用地內設置地下停車場，因影響該區路邊停車格設置及無法符合財務自償性等因素，初步評估暫無設置需求。

 

重劃區內公園主要規劃為共融性公園，於工程規劃設計階段已邀集「還我特色公園聯盟」、「靜娟文教基金會」、「行無礙資源推廣協會」等公民團體共同研商討論，希望於重劃完成後提供在地居民想玩、好玩的特色公園。

 

新北市政府地政局進一步表示，目前重劃工程刻正辦理排水工程施作，以因應突發性暴雨及汛期來臨之排水需求。針對民眾再次提出停車空間仍有不足的訴求，交通局刻參採地方意見進行整體性評估作業，預計2018年5月底配合評估結果，辦理地方說明會，在兼顧公園及地方停車需求下，創造雙贏。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】



 

宏泰集團董事長林堉璘小兒子、凱越建設董事長林鴻森，在去年底離開宏盛建設，全心投入父親早年交給他的凱越建設後，不到數月就報佳音，和寶紘建設聯手打敗6組競爭對手，成功拿下台北市通化段公辦都更案。

「希望不要強調我個人，這是凱越建設團隊努力的成果，除了向外界分享得標的喜悅，也宣示我們前進的決心。」林鴻森表示。

該案位於敦化南路二段37巷周圍，目前為停車場，基地面積約575坪，凱越建設總經理林振成表示，未來將以鑽石級綠建築，銀級智慧建築為目標，興建地上16樓商辦大樓，1至2樓作為非營利幼兒園使用，使用面積可達200坪，由教育部招生，另外還設有每年300小時無償外租的公益會議廳，其餘樓層則將作為凱越、寶紘建設辦公室使用。

據了解，此案是北市上半年競爭最激烈的招標案之一，參與投標的公司包括重量級壽險公司及大型建設集團， 凱越建設得標的關鍵，業界分析，應是凱越將1、2樓捐出作非營利幼兒園，和北市府近年力推育兒福利政策相符有關，全案預計在6月份簽約、2022年完工。

「因目前凱越的辦公室位在將要都更的台塑大樓，希望透過此案，讓新辦公室有著落。」林鴻森透露，此案包括土地及興建成本粗估將在70億元以上，未來只租不售，「確定不是一個會賺錢的案子。」

除了此案之外，凱越建設目前參與的建案包括淡海新市鎮「天藝」、「海上皇宮」等案，都將在今年重點銷售。另外，凱越在三重區也有個案規劃中，目前正積極在大台北獵地。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】



 

雖然整體房市趨於冷清，但是雙北市鄰近學區，買房熱度不減，就有家長為了讀和平實小，砸下910萬買了9坪小套房，從外縣市搬進台北大安區，還有家長小孩才3歲，提早4年買房搶學區卡位，其他新北三重、樹林、淡水也有相同情況，學區房成了抗跌區。

高樓大厦林立，雙北房市持續看跌，但只要鄰近學區不論新舊建案，通通搶破頭 ，價格更持續看漲。

房仲業者陳立庭：「學區的房價非常抗跌，成交速度也非常快，可能比以前套房成交價會提升10%至15%。」

房仲透露，台北市大安區搶學區房情況特別熱，有家長從外縣市過來，小孩甚至才3歲半就砸下2千多萬，在和平實小學區內買了25坪房屋，提早4年卡位；還有另一位家長以910萬價格買下9坪套房，以一坪92萬破行情價格成交，買房搶學很甘願。

陳立庭：「最近滿多客戶開始擔心說，就算取得所有權，因為名額太少一樣會排不進去，所以有(提早3年買房)的趨勢。」

家長樂於砸錢搶學，但買了房未必能入學，因為攤開入學資格，和平實小一年只收2班58人，學區內名額35人，百位家長候選，學區外僅剩的23人，超過千位家長搶奪，當然不只大安區家長，想為孩子找好學校。

新北市三重房屋平均成交價一坪是37.9萬，但來到新北市集美國小，一坪就飆升到47萬到55萬，有了北大特區的加持，新北市桃子腳國小附近的房價，從一坪22.5萬元現在一路攀升要價26.5萬元。

學區成抗跌區還有像是新北市淡水新市國小、林口麗林國小、新莊光華、板橋海山學區周邊房價，都是年年上漲，比起學區外漲幅最高達11%。

為了孩子，家長搶進學區，實際到校排隊登記已經不稀奇，檯面下以房設學籍搶學打得火熱。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】



 

民購購屋，大多會使用銀行給予的貸款寬限期，在寬限期內僅需繳納利息，減輕初期購屋負擔，不過，當寬限期到期後，每月就必須連同本金一同繳交，在2014年房市高峰期購屋的民眾，3年寬限期約在2019年後到期，房貸壓力暴增，市場恐現賣壓潮。

▲民眾買房多會使用寬限期還款，但寬限期到期後，每月還款金額倍增，成為市場隱憂。

前幾年正值房地產多頭，市場交易熱絡，不少人也積極進場購屋，而銀行也趁機推出各種優惠房貸，面對動輒10~20年的貸款，若信用條件正常，多數人會選擇1~3年的寬限期減輕壓力。所謂寬限期，就是民眾在償還房貸期間，在寬限期內只需繳納利息，假設寬限期3年，這3年內都不需繳交本金，但當寬限期到期，就得每月同時繳交利息和本金，也就是原本要花20年攤還的本金，縮減到17年要繳完，每月增加房貸的壓力相當大。

▲寬限期還款先樂後苦，若到期後無法負擔，可與銀行協商申請延長。

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以2千萬房屋、貸款成數7成、房貸利率2%為例，使用20年貸款及3年寬限期，在寬限期內每月只需要繳交利息23333元，但到第4年後，每月要連本帶利還款，金額一下子增加到81010元，對於一般雙薪家庭來說，負擔不小。

3年寬限期將到 升息壓力跟著來

永慶房屋業務總經理葉凌棋直言，在前幾年房市熱絡時，銀行競相推出優惠房貸，長年期貸款、寬限期專案，讓不少購屋族趨之若鶩，若是在2014年房市高點購買預售屋，大約會在2016年後陸續交屋，假設使用3年寬限期，預計將在2019~2020年進入還本期，屆時恐出現委售賣壓潮。

而根據非官方統計，使用寬限期的房貸戶比例約3成，估算2019~2020年全台將有5.5萬戶住宅面臨寬限期到期，尤其以新北、桃園、新竹和台中賣壓最重，預期降價求售狀況恐將持續。

葉凌棋說，美國聯準會預計今年升息3~4次，台灣跟進升息大，對於房貸族來說，也是個警訊，畢竟利率增加，每月的負擔也跟著加重，這些恐都將影響之後的賣壓潮。

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寬限期先樂後苦 壓縮本金償還期數

天時地利不動產顧問公司總經理張欣民則建議，一般自住民眾選擇寬限期前，要審慎評估未來還款能力，尤其是短期內不打算換屋的民眾，使用寬限期反而壓縮了本金還款期數，未來要背負更重的房貸壓力，除非已先預期會將舊屋賣掉，就可運用寬限期舒緩前期還款壓力。

銀行主管表示，一般房貸寬限期是1~3年，有些特殊方案可拉長到5年，主要依據借款人信用條件、借款用途、擔保品價值和還款能力來評估，假設借款人收支比過高，或是購買小套房、工業住宅等特殊產品，就較難申請寬限期。

若寬限期到期，民眾可也視情況與銀行協商，提出延長申請，銀行會依照借款人條件來評估，若符合條件，會採逐年延長方式，不過羊毛出在羊身上，拉長寬限期本金並不會消失，建議民眾購屋前仍要審慎衡量經濟能力，以免房屋斷頭賠售。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】