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2017年初，台北市「文林苑」都更案落成啟用。6年前不同意都更的王家強烈抗爭，引發社會議論，也讓內政部持續進行都更條例修法，不過直到蔡政府上任後，修法才有明顯進展。2017年內政部擬具都更條例草案，經行政院通過後，送立法院審議，力拚本會期三讀。

▲營建署都更組長王武聰說，對於不同意戶，須經過協調、聽證、審議等程序加速都更腳步(圖：營建署)

原本就不易推動的都市更新，因文林苑案爭議，使得都更被汙名化。大家聽到都更，以為就是政府要拆你房子，住戶被迫搬遷。從事都更業務14年的營建署都市更新組組長王武聰觀察，那幾年政府變得有點噤若寒蟬，什麼事情都不太敢動，都更案數量大減，部分案件也幾乎停擺。

 

王武聰1993年進入台北市都發局，當時還沒有都更條例。早年政府辦都更，績效並不明顯，台北市早期10幾年才完成了4個公辦都更案，後來輔以容積獎勵，鼓勵民間辦都更。直到1998年制定都更條例，納入相關配套，政府希望用更宏觀的視野來從事都更案，「除了給胡蘿蔔，也要有棒子(強制性)」，後來才有文林苑的案子產生。

 

都更的爭議，有許多面向，各方都怕權益受損，因此一定追求最大利益。王武聰說，這次的都更修法，就是「政府明確告訴你有多少利益」，將容積獎勵明確化，讓建商可以去跟地主談；地主部分，若有不同意戶，權益也應完整保障，須經過協調、聽證、審議等完整程序。該走的程序走完，不得已最後需要代拆，政府也會展現公權力。代拆耗費龐大的行政及社會成本，是不得已才採取的手段。

 

台北永春都更案從2007年第一次審議，2018年才正式動工。王武聰說，他都會跟建商說，都更從頭到尾走完需要的時間很長，前面如果肯多花點時間去協調，再送到政府部門審議，會比較順利。如果前期沒有協調到一定程度，不同意戶在後面審議過程照樣反對，反而會延宕審議時程。

 

他認為，這次都更條例修正的意涵也在此，前段強調程序完整，後段該怎麼做就做，絕不拖延。過去會有拖延是不同意戶一直阻撓，政府也不知道該怎麼辦。未來都更條例通過後，如遇有惡意阻撓的釘子戶，政府在走完行政程序後就必須介入處理，「不會懸在那裡」，讓都更順利推動。

 

都更條例從2008年至今是第9次修正。王武聰說，最新的修法方向除了完備都更程序，也希望增加公辦都更的量能。截至目前，全國核定的都更案超過600件，只有20幾件是政府主導，比例僅3％。日本的公辦都更比例達20％。外界也質疑，都更不應該成為建商的一般建案，認為都更應更具公益性，因此2018年年中即將成立的住都中心，重點要務是辦理公辦都更案。

 

談到公辦都更的困難，王武聰指出，首先是政府的量能不夠，以營建署為例，都市更新組正式人員只有10多人，主要業務是建立法規機制等，人力不足加上受採購法等限制，彈性不夠，成立行政法人的住都中心，盼慢慢增加公辦都更量能。

 

政府主導的公辦都更分為自行辦理、同意其他機關辦理和公開評選3種。王武聰說，礙於政府量能不足，自行辦理數量很少；公開評選是公開招商讓建商投標，政府會主導先期規劃與後續的監督管理，實施者必須在政府的規範下做，這類的公辦都更以公有地居多，類似「促參」性質，像台北市中正區南海段、新北新店行政園區、永和大陳義胞地區都更案都屬此類。

 

同意其他機關辦理部分，如國防部的眷改案須由台北市同意。王武聰指出，未來住都中心的角色，也會經由主管機關同意擔任實施者。目前住都中心已規劃數個案件，由住都中心擔任實施者操盤，像是浮洲合宜住宅旁的商業區，由中央都市更新基金捐贈給住都中心做公辦都更，預計蓋商辦複合式大樓。此外，信義區有兩塊國有財產署的基地也將進行公辦都更。

 

除了公辦都更，政府也希望輔導自辦都更。王武聰說明，過去找建商等於是地主找金主，由建商出資，由建商找建築師、營造廠、負責處理審議程序等，興建後的房子由地主與建商協議分配或按照權利變換比例分配；若採自辦都更，是所有權人自己找資金與專業服務，例如，可透過「建築經理公司」協助，建經公司多是銀行出資成立，建經公司可向銀行借錢蓋房子，再轉成住戶的房貸分攤去還，不用讓建商賺一筆，也不用分3成房屋給建商。台北有些海砂屋，因住戶多「餅已經不夠分，不太可能還分給建商」，適合走自辦都更，當然，地主未來也可以找住都中心尋求協助與服務。

 

他說，民辦都更數量最多，自辦都更又比公辦多一點。自辦需要協助，政府也有補助前期規劃費，到目前為止有超過100案左右。都更是否有整體目標？王武聰提醒，都更除了重建外，還有整建跟維護(拉皮)。一般都會區會走重建，是因為房價好，重建較有誘因；非都會區的重建，因每坪建造成本已接近售價，誘因不夠，或許採整建、維護方式比較可行。他說，中南部有些房子有保存價值，但還不到文資保護程度，可採整建、維護方式，政府有補助規劃費和工程費。

 

內政部統計，全台800多萬戶建築，超過40年以上的老屋約180萬戶，雙北更有半數以上是老屋。王武聰說，經評估有公共安全疑慮的老屋，政府應盡速協助改建。因此在都更修法過程，特別將危老建築拉出來，制定「都市危險及老舊建築物加速重建條例」。

 

「人會老、房子也會老」，這是危老條例最初的政策想定。王武聰說，都更條例為達公益性目標，須限制基地面積規模(例如部分縣市須1,000平方公尺以上)，需要改建的危老屋若還要求面積規模，似不近情理，因此採用危老條例，不用限定基地規模，不需走都更的聽證、審議程序，前提是住戶要100％同意。

 

都更修法過程外界批評不斷。王武聰說，各方利益團體都在糾葛，政府一個一個去說服，讓各方可以接受。人權團體要保障弱勢族群的主張，政府非常同意，目前也有完整的程序加以保障；對建商而言，雖然程序簡化無法盡如人意，但明確的程序與容積獎勵，並建立起信任，就是對簡化都更流程的幫助；此外，也採納都市計畫學者的建議，未來在都更地區的劃定時，一定要擬定都市更新計畫，而且程序上完全比照都市計畫，讓都更案更具有上位的依據。

 

他認為，這兩年因為執政黨大力推動，展現很大成果，2017年的都更案數量提升到68案，高於一年平均的40案。都更三法中，危老條例、住都中心設置條例都已公布，都更條例從2012年啟動修法，一直都沒辦法有效進展，2017年從部版、院版，現在正由立院審議中，盼本會期三讀通過。

 

「真的是一步一步在進行，跟以前很不一樣」，王武聰說，沒有法案是完美的，但這次的都更修法至少是文林苑事件、大法官709號釋憲後的全面總整理，「各方雖無法完全滿意，但是可以接受的折衷方案」，這樣一來，社會就能繼續往前走，而不是停滯。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】



 

台中市放寬都市計畫容積移轉規定，以往都市計畫地區容積移轉接受基地需面臨計畫道路的寬度標準為15公尺，目前修正調降為8公尺，並於日前獲台中市都市計畫委員會審議通過。市府都市發展局表示，調整都市計畫容積移轉的規定，有益輔助公共設施保留地的取得與開闢，也能兼顧居住品質，進一步帶動地方發展。

▲中市都市計畫容積移轉接受基地條件 臨路寬度降為8公尺

內政部2017年5月12日預告修正都市計畫容積移轉實施辦法增訂條文，接受基地應臨接已開闢供通行寬度達8公尺以上的計畫道路，市府參酌內政部的修法方向及其他縣市政府對於接受基地臨接路寬的規定，修正實施要點。

 

都發局指出，市府配合道路寬度給予不同的容積移轉上限規定，台中市現行容積移轉規定，接受基地需面臨計畫道路的寬度為15公尺以上，現在配合修正調降為8公尺，並增修臨接8公尺以上未達12公尺的基地，可移入容積量為基準容積的10％；臨接12公尺以上未達15公尺的基地，可移入容積量為基準容積的15％。而原有臨接15公尺的基地，容積移轉上限規定不變。

 

而整體開發地區的部分，接受基地臨接8公尺以上未達12公尺者，可移入容積量為基準容積的10％；接受基地臨接12公尺以上未達15公尺，可移入容積量為基準容積的20％。

 

都發局強調，市府在維持接受基地周邊公共設施服務水準的原則下，衡量訂出容積移轉上限規定，盼減緩容移對周遭環境造成的衝擊；由於現行土地開發方式趨向多元，基於行政行為公平原則及辦理容積移轉所應考量的原則性規定基礎上，適度放寬原有規定協助地方發展。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】



 

實價登錄門牌全都露，外界看法兩極，台灣房屋智庫發言人張旭嵐指出，實價登錄揭露門牌是國際趨勢，但目前最大的問題是台灣風土民情不一樣，除了個資外漏疑慮外，風土民情不同也會衍生許多爭議。

張旭嵐指出，有許多國家沒有像台灣這麼濫用個資，且仇富，即使謄本寫的是張○○、李○○，透過許多公開資料比對一下，便可查到售屋人，這是令許多民眾感到憂心的重要原因。

另外，也有業者指出，中國人講究風水，同棟可能只有幾戶因面路沖、壁刀等風水爭議，價格有差異，另也有毛胚、精裝、實品屋等售價差很多情形，實價登錄也未必能真實反應市場行情。

不過，永慶房產集團總經理葉凌棋說，實價登錄門牌全都露，對消費者是好的，特別是將過去204萬件登錄資料一起揭露，剛好是房地產由上而下的軌跡，可讓買方不用過度猜測，有助交易認知過程的磨合。

東森房屋研究中心經理于靜芳表示，過去實價登錄最為人垢病即是不夠公開透明，以及登錄速度慢、登錄不實，甚至過去建商自售不需登錄，或結案後才登錄，導致社區價格2∼3年後才曝光，還有不少社區僅有零星登錄或查詢不到，造成消費者與不動產業者掌握上的困難與判斷錯誤，若能確實在保護個資配套下，修法並溯及過往交易，對房價透明化極有幫助，對提升房地產交易是好事。

新制規範登錄錯誤，改為處分買賣雙方並加重罰則，葉凌棋建議，政府應改善登錄系統，力求簡便，並設偵錯機制。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】



 

實價登錄台中豪宅前3名的大陸「寶格」、由鉅「大恆」和富邦「天空樹」，目前成交總價，最高已逾2億4000多萬元，其中不乏政商名流入主。

目前平均成交單價每坪66.4萬元的「大陸寶格」，位於七期市政特區夏綠地公園第1排。

由全球寶格麗飯店設計團隊Antonio citterio patricia viel and partners，用世界同步的美學規格親手打造，建築外觀以菱格工藝呈現，是台灣第一棟純義式血統的精品名宅。

「大陸寶格」產品設計的「稀有性」，精準迎合富豪喜好。目前單價最高戶別位在37樓，買主為厚生集團，成交單價每坪82.1萬元，坪數336坪，總價約2億4686.5萬元。 除了七期，近年來國美館特區也是企業主、政商名流的重要購屋指標地段。

目前拿下西區最高成交單價的由鉅「大恆」個案，由台北101大樓設計師王重平操刀建築外觀，室內由誠品書店空間美學大師陳瑞憲包辦，打造與國美館相呼應的美學書香宅邸。

也吸引包括台中市長林佳龍、陳文茜及企業名人英業達創辦人葉國一、趨勢科技陳怡臻、創投教父柯文昌等名人置產。

與由鉅「大恆」抗衡的富邦「天空樹」，基地共約2755坪，建蔽率僅17％，社區私人花園有逾2000坪，其中包含約400坪的生態水池，環境優美。

富邦「天空樹」全案由榮獲普立茲克建築獎肯定的日本建築大師伊東豊雄操刀設計，是伊東先生於全球首棟超高層住宅大樓力作。

外觀採用石材與玻璃帷幕，建築下窄上寬，屋身不規則突出，猶如屹立都市中的仿生大樹，顛覆傳統古典豪宅形貌的獨特性，深受市場青睞。

據悉以鞋業起家的寶成集團董娘和多位地產大老、企業主都已入主。

據104行情通實價網資料顯示，富邦「天空樹」成交狀況相當穩定，目前共有55筆交易紀錄，最高總價1億8065萬元的物件，位於35樓，總坪數約275.6坪，扣除車位每坪單價72萬元。

住商不動產七期南屯店專案協理蔡鴻霖表示，有名人加持對於提高豪宅知名度有很大幫助。而且這些名人通常都是透過管道或人脈，特別介紹購買，相對價值性與條件一定是較優質的。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】