商用不動產,房地產,諮詢

　房市行情起起伏伏，繼3月交易量大增後，4月份六都均出現下滑，其中以台北市月減37.9%最多，平均減少幅度近2成。房仲業者認為，交易量滑落最大因素在3月大批新屋交屋墊高比較基期，以實際店頭情況觀察，其實量增且價趨穩，說明關鍵點仍在「讓利」。

　　根據六都政府公布的4月建物買賣移轉棟數，總交易數為14,943戶，與3月相比減少19.8%。六大都會區都出現衰退，其中台北市月減37.9%最多，新北市也下降19%。若與去(106)年同期比較，桃園、台中與高雄則有10%、13.4%及3.8%滑落，六都加總年降幅1.9%。

　　永慶房屋業管部經理謝志傑表示，與3月相比呈現下降的主要原因，是3月部分區域有大批新屋交屋潮墊高比較基期，使得4月的數字出現滑落。但觀察實際市況，二手房延續3月買氣，維持首季微溫復甦的趨勢，而交易量要有感回溫，還是在於房價是否能被買方市場接受。

　　謝志傑指出，第2季有許多外部經濟環境變數，像是美元轉強影響投資資金波動、美國連續升息恐牽引國內啟動升息，以及近年屋主申請貸款寬限期到期等。預估市場上將出現不少因資金需求變現而讓利的情況，加上部分新成屋餘屋出清，使得大幅讓利的個案增加，將影響區域成交行清，保留價格彈性才會有成交的可能。

　　信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德則從內部成交資料分析，台北市中心買氣持續回籠，包含信義區、大安區、中山區、松山區與中正區，量能都有顯著增加；新北市與台中市表現相對穩定，波動幅度不大。整體房市依然維持在「價盤整量緩增」的狀態，表現出旺季微溫的走勢。

107年4月六都建物買賣移轉棟數變化，如下表：

高雄市政府辦理「高雄捷運鳳山國中站周邊地區公辦都市更新案」，因開發基地緊鄰高雄捷運鳳山國中站2號出口，擁有捷運場站交通節點和大東藝術中心商圈之優勢環境，已於107年4月30日正式公告招商。 

高雄市政府表示，該案是公辦都更的重要指標範例，市府希望以都更方式活化原稅務新村公有老舊眷舍基地，改善環境品質，帶動區域新發展，預估更新後不動產價值可達21億元。 

高雄市政府財政局表示，該案基地面積達2,300坪，土地權屬皆為公有土地(國有土地38%，市有土地62%)，屬第三之一種住宅區(建蔽率60%、容積率240%)，因位於更新策略地區，法定獎勵容積最多可達50%，又基地位於捷運站容積移入範圍內，另可享最高30%的容積移轉空間。 

財政局進一步表示，目前已無眷戶居住，該案採權利變換方式辦理，更新後實施者最多可分回66%房地面積，基地又鄰近大東文化藝術中心及鳳山火車站，交通便捷、學區完整、生活機能便利，且產權單純，極具投資前景與價值，可利用捷運系統開發優質的通勤住宅。 

台北市推動斯文里三期公辦都更，不少居民陸續搬遷，並已預告5月18日拆屋，但至今仍有少數幾戶不同意戶不願搬遷，揚言「死在那也不搬」，在住家門前貼上標語「柯文哲！我恨死你」、「政府詐騙弱勢老百姓！」，若居民未在期限前搬離恐面臨強制驅離。 

斯文里全棟216戶，已有180戶點交完畢搬離，日前也熱鬧舉辦道別團聚會，但仍有少數不同意戶爭議未解。對於不同意戶，都更處強調過程公開透明，拆屋期程不變，雙方暫無交集，恐成市長柯文哲任內第一起都更強拆案。 

據媒體報導，不同意戶是對於估價、選配有疑義，台北市都更處曾舉辦多場協調會，依舊未達共識；不同意戶鍾小姐說，她的房子位於一樓，北市府估價後認定房子每坪50萬元，但另一側一樓估價竟是每坪90萬元，落差40萬。。 

台北市都更處解釋，鍾小姐的房子位於社區內部，經估價師評估，由於採光不佳、不具臨路條件，也沒有商業效益，所以跟鄰近馬路的大龍街91巷一樓估價有差異，估價、選配機制絕對公開透明。 

北市府表示，北市府已經取得拆除執照，而市府同為斯文里三期公辦都更實施者，因此若拆除將會依照「都更條例」卅六條，也就是俗稱的「強拆條款」中，實施者代住戶拆除。 

新北市新莊區幸福路的五層樓公寓，獲得新北市政府整建維護增設電梯約241萬元經費補助案，解決家中行動不便者上下樓梯的困擾，成為新北市都市更新整建維護補助增設的第5案，預計今年9月電梯施做完工，住戶從此上下樓梯輕鬆許多。 

新莊區幸福路申請人陳先生說，家中有年長者及行動不便者，每天上下樓實在辛苦，看到市府整建維護增設電梯的宣導，有提供輔導團隊及經費協助，目前已申請建築執照中，預計最快107年9月即可完工。 

新北市政府都市更新處張溫德處長指出，市府提供四、五層樓公寓整建維護增設電梯經費補助，每件增設電梯經費補助以總工程經費50%為原則，目前已核定5案，補助款平均約200萬元。 

張溫德進一步指出，老舊公寓增設電梯條件包括：基地須位於都市計畫範圍內合法建築物，其屋齡達十五年以上，為四、五層樓集合住宅，基地內留有至少4平方公尺的設置空間等。目前市府另有提供成功獲得補助的案例相關電梯型式及圖說，置於都市更新處網站宣導專區，供民眾參考及申請。 

更新發展科洪宜萍科長補充，目前新北市公寓增設電梯補助案件已有2案完工啟用、1案施工中、2案申請建築執照中。 







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】



 

進行多年的台塑總部大樓都更案有新進度了！根據《工商時報》報導，台塑集團在總裁王文淵拍板之下，決定斥資現金190億元，豪氣買下美孚建設內湖「T‧CBD」3棟商辦大樓，作為敦北總部4到5千名員工的辦公新基地，全案已送入台北市府都更處進入實質審查。

敦化北路上台塑大樓於民國69年興建完成，先完成前棟建築物、再完成後棟建築，佔地六千多坪，目前台塑關係企業土地即占其中六成以上，然而距今屋齡已達30年以上，亟需重新活化再利用，因此2014年9月起啟動松山區民生段150、150-1、150-2、150-3、150-7及150-8地號等6筆土地的自辦都更計畫。

屋齡過30年，都更價值828億

台塑總部在2018年2月下旬經九成地主同意後，已於3月底送入北市府都更處進入實質審查，預計2020年完成審查，2021年取得建照並進行營造工程發包，預估開發金額高達120億，預定2025年前完工，該案潛在開發價值約828億元，是繼附近「延壽國宅」都更案後，民生社區第二大的都更地區。

台塑規畫，舊集團總部將開發為兩棟商辦與一棟住宅，商辦地上22樓、地下五樓，每層近1,000坪；住宅大樓地上21樓、每層約400坪，規畫為6戶，每戶為80坪的豪宅，合計樓地板面積高達5.8萬坪。

若按北市府提列興建標準，每坪約20萬~21萬元估計，這起都更案開發金額將高達120億元，潛在開發價值則高達700多億元。屆時完工落成後，其中商辦以市場行情每坪150萬元推估，二棟價值約660億元；住宅以每坪上看200萬行情估算，全棟約168億元，價值約828億元，跟附近慶城街的文華苑每坪186.6萬相比，有過之而不及。

王文淵拍板，現金190億買臨時辦公區

因應台塑總部搬遷，台塑原本物色三處地方做為臨時新總部之用，分別為台肥南港開發案、美孚建設「T‧CBD」商辦與南港輪胎舊廠作為都更臨時總部的搬遷選項。

由於考量南港輪胎舊廠開發案受制尚未啟動、且有開發截止時間之限制外，以及台肥南港開發案尚未動工，且如果台塑出資自建的話，也會跟原敦北都更案，時程無法配合而延宕工程。

據悉，最後在總裁王文淵拍板之下，台塑集團決定以現金支付190億元的方式，承接美孚建設內湖「T‧CBD」3棟商辦大樓，作為敦北總部的臨時辦公新基地，該基地包括1棟地上14樓、2棟地上11樓，地下2～3樓的建築，以及近百個停車位的區塊。而此筆交易也將創下實價登錄有紀錄以來，單筆辦公大樓最大成交金額，並預計在5月初提報台塑首季財報董事會決議。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】



 

▲大直水岸名宅「帝景水花園」高樓層最新實價成交，跌出200萬俱樂部。(台灣房屋提供)

根據內政部公佈最新實價揭露資訊，北市大直知名豪宅「帝景水花園」於去年12月交易10樓戶，總價為1.31億元，拆算車位後每坪單價落在164.6萬，總坪數為90.05坪，謄本資料顯示買賣方均為自然人，若以「帝景水花園」一期來說，扣除特殊交易，該單價僅優於2012交易的4樓戶，當時單價為158.3萬，之後在2014交易的12樓戶，單價都破200萬，分別為214.2萬、210.9萬，以高樓層戶別來說，此次交易稍顯差強人意。 



台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰表示，「帝景水花園」位於大直水岸第一排，是大直重劃區第一個豪宅社區，屋齡已達17年，一期樓高13層，戶數70戶，不乏名人加持，高樓層應均為200萬俱樂部，此次交易僅落在165萬，所謂豪宅回春說法仍有待觀察。



不過陳炳辰認為，大直豪宅區集中在基隆河截彎取直後的重劃區，可開發新案不多，美麗華商圈、內湖科學園區、故宮博物院圍繞，交通上有多線聯外網絡，以及捷運文湖線經過，且近松山機場，方便台商兩岸往返，行情還是有撐。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】



 

為了落實推動房地產實價登錄，行政院會今天通過所謂「實價登錄三法」修法草案，其中成交案件門牌或地號將完整揭露最受矚目。內政部次長花敬群指出，經過研議認為，門牌、地號等資料並不屬於個人資料範圍，也不會間接透露個人資料。(李人岳報導)

行政院會3日通過「平均地權條例」等所謂「實價登錄三法」修法草案，最受矚目的是成交案件門牌或地號將完整揭露，內政部次長花敬群指出，過去做法是揭露門牌號碼30號之間的區間，但經過研議認為，門牌揭露不受個資法所限制。花敬群：『原則上個資法只針對姓名、身分證字號、出身年月日，才是個資法規範範圍，門牌、房價並不是個資法限制的範圍。』

除此之外，買賣案件將改由買賣雙方在辦理所有權轉移登記時併同申報，讓資料的即時性縮短30天。另外，預售屋申報時機也將提前並且將預售屋資訊全面納入。修法條文同時增訂主管機關查核權並且根據案件的輕重程度調整罰則。

根據草案規劃，門牌資訊完整揭露可回溯到104年2月實價登錄上路後所登錄的204萬筆案件資料。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】



 

老屋新生是近幾年來台南的觀光亮點，不過在正興商圈經營近10年，老店翻新的佳佳西市場旅店，卻打算在6月底，停止住宿服務。商圈的人潮是越來越多，但租金成本的上漲，成了壓垮駱駝的最後一根稻草！

台南知名的正興商圈，竟傳出附近老店新開的旅店，要結束住宿服務，遊客一聽簡直不敢相信。

會這麼訝異不是沒有原因，因為正興商圈幾年來在店家和當地社區組織的經營下，知名度和人潮都暴增，早就擠進商圈裡卡位的旅店，怎麼會反而打退堂鼓？原來租金的問題不小！

佳佳旅住文創行銷特助楊蕙茹說：「大家追求的是高成效的商業行為，跟我們當初設定的初衷已經有點背道而馳。」

正興商圈協會理事吳立卓說：「（租金上漲）是蠻誇張的，我們自己也深受其害，就其他的都給房東這樣子。」

原來以當地的店舖來說，幾年來租金上漲幅度，從30%到10倍都有，旅店原本看上的文化特質，被商業操作掩蓋，房東有樣學樣的漲租，難免驅逐了承租能力相對不足的青創店家。

台南市觀光旅遊局長王時思：「這個租金壓力就會變成，有的時候會變成劣幣驅良幣。」

觀光人潮帶來了錢潮，卻也引發利益分配的問題，只能說有人的地方就有政治，更何況是人多的地方，問題更多！







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】



 

行政院會今(3)日通過由內政部擬具的「實價登錄地政三法」修正草案，全案將送立法院審議。未來在個人資料保護的前提下，民眾將可獲得更即時、透明、正確的不動產交易資訊，門牌、地號、價格將完整揭露。

這次修正重點包括：買賣案件改由買賣雙方在辦理所有權移轉登記時併同申報（過去是 30 天內）；預售屋申報時機提前，並將自售預售屋資訊全面納入；成交案件門牌或地號完整揭露、增訂主管機關查核權及調整罰則區分輕重等，讓實價登錄制度更符合社會各界期待。

至於有人質疑完整揭露房地產交易價格與門牌，是否會侵害個人隱私？內政部表示，門牌、地號、價格屬於不動產標示資料，不屬於個人資料。個人資料僅限於姓名、出生年月日、身分證統一編號。

內政部說明，政府早在 2015 年 2 月，把原本任何人都可申請揭示所有權人完整姓名及住址的不動產登記第二類謄本，已經修正為隱匿個人資料，因此這次實價登錄揭露門牌、地號、價格，外人已無從透過謄本，間接識別個人資料。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】



 

▲內政部這次實價登錄修法比照英、美等不動產交易資訊透明度高的國家，將成交個案的門牌或地號完整顯示，避免交易當事人錯誤判斷。(業者提供)

行政院會3日通過內政部「實價登錄地政三法」修正草案，將送立法院審議，未來在保護個人資料的前提下，透過提早申報時間、納入自售預售屋、完整揭露門牌或地號及調整罰則，民眾將獲得更即時、透明、正確的不動產交易資訊。

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地政司表示，「實價登錄地政三法」是指平均地權條例、地政士法及不動產經紀業管理條例中與實價登錄制度相關的規定，修正重點包括：買賣案件改由買賣雙方在辦理所有權移轉登記時申報、預售屋申報時機提前並將自售預售屋資訊納入、成交案件門牌或地號完整揭露、增訂主管機關查核權及調整罰則區分輕重，透過制度精進，讓實價登錄更符合社會期待。

地政司指出，目前買賣案件實價登錄是在完成買賣移轉登記後30日內辦理，預售屋則由代銷業者在委託代銷契約屆滿或終止後30日內將代銷建案整批申報，這次修法將買賣案件提前至申請買賣移轉登記時辦理，揭露時間將可縮短30日；預售屋提前到簽訂預售屋買賣契約書後30日內逐案申報，大幅縮短揭露時間。

有民眾擔心揭露詳細門牌或地號，對個資保護有疑慮，地政司說明，個資是指自然人的姓名、出生年月日、身分證統一編號等可以直接或間接方式識別個人的資料，而門牌、地號、價格是不動產的標示資料，不屬於個資範圍。自2015年2月2日起，原本任何人都可申請揭示所有權人完整姓名及住址的不動產登記第2類謄本，已修正隱匿個人資料，所以實價登錄資料如揭露詳細門牌或地號，已無從透過謄本間接識別個人資料，這次修法比照英、美等不動產交易資訊透明度高的國家，將成交個案的門牌或地號完整顯示，避免交易當事人錯誤判斷。

此外，這次修法將買賣案件實價登錄調整由買賣雙方共同辦理，藉由買賣雙方相互確認，提升資訊正確性，如有刻意造假哄抬，也透過修法將主管機關查核權提升到法律位階，未來主管機關可進一步查核契約及付款證明文件，確保交易資訊真實正確。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】