商用不動產,房地產,諮詢

無論是因為房價開始反轉下修，或是過去以來不少購屋者錯估情勢及自身負擔力，總之，最近無論是銀行局或行庫內部統計，都顯示房貸逾放比已開始上升。

儘管房貸逾放比目前上升速度其實不快，但由於前幾年開始，各地先後進入交屋潮，加上寬限期陸續到期，尤其十多年前的斷頭潮仍餘悸猶存，因此部分公股行庫最近頻頻放出將更加謹慎放款的消息，方式則包含慎選貸款戶以及盡量不貸給投資客等等。但是，說不貸給投資客，講起來容易，做起來可真難！

由於房價開始進入修正期，短期內也看不到有任何反轉上揚的跡象，加上房地合一的短期稅負高達35%以上，因此目前房市中的短線投機者，確實比往年少。但住展房屋網企研室觀察發現，目前為止廣義投資者還是大有人在；而且這類長線置產者多半財力雄厚，不少甚至是行庫眼中的優質客戶，拉攏都來不及了，焉有不貸的道理？

當然，行庫相關說法指的可能是短線投機者；但就算真的是短線套利型投資客，如果直接向銀行貸款貸不到，也會轉個彎另謀途徑，如找人頭申貸。而這人頭，幾乎百分之百看起來就像是自用消費者，但實際上還是投資目的。

所以說，銀行真要拒絕房市投資客，談何容易？持平而論，對銀行來說，是否核准貸款，最後看的還是貸款戶的還款能力，及擔保物件的價值(地段等)。至於申貸者購置的目的是什麼？大概仍不會是銀行決定是否核貸的最主要條件。 







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】



 

桃園市長鄭文燦日前出席「八德區陸光四村公共空間及景觀整體改善工程規劃說明會」，針對陸光四村社區既有地坪鋪面、公共空間及植栽綠帶設施進行視察，並宣布由市府工務局養工處於今年八月執行陸光四村公共空間及景觀改善工程。 

養工處表示，陸光四村社區因公共空間及周邊設施年久失修多有損壞，且社區年長者眾多，無障礙設施略嫌不足，為改善社區居民生活品質，市府向內政部營建署申請「城鎮之心工程計畫」，獲中央補助辦理，工期約4個月，總經費1900萬元。 

養工處指出，目前已擇定A、B、E區內5個重點區進行改善，項目包括：更新無障礙坡道、拆除車阻、採用不同色系及拼花圖案之防滑磚更新鋪面、綠美化工程、增設休憩座椅與遮蔭棚架等，打造友善無礙社區環境，豐富社區景觀。 







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】



 

為積極活化國有資產，南投縣政府將在6月21日於台中永豐棧酒店，舉辦「107年度南投投資招商說明會」，以「觀光首都邁向在地產業新都」為主軸，希望吸引外縣市廠商於南投增額投資，同時藉以觸及多元的投資廠商蒞臨會場。

縣府表示，本次說明會以南投的地方產業特色園區為主題，埔里地方特色產業微型園區以埔里優質農特產品、加工食品及在地美食為核心，吸引食品製造、生物科技、文化創意等產業進駐，不但是南投縣的產業轉型升級示範園區，也是台灣第1個以觀光工廠為主題的產業聚落新亮點。 

此外，南投旺來產業園區以鳳梨特色加工產業為主軸，並設置觀光工廠，展示在地精緻產業加值產品，扶植地方特色產業。另該說明會亦會針對草屯九九峰生態藝術園區民間自提BOT案及埔里鎮和平段、忠貞段二處國有土地改良利用合作開發案加以說明，盼廠商踴躍參與。 







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】



 

新北市政府稅捐稽徵處表示，該處將自107年7月1日起展開本年度全市娛樂稅稅籍清查工作，營業人如仍未辦理娛樂稅登記或變更登記及代徵報繳手續者，請儘速依法辦理登記，以免被查獲而受罰。

稅捐處表示，為健全娛樂業稅籍並掌握其營業狀況，維護租稅公平，將實地至商家查訪營業狀況；凡是提供各種娛樂場所、娛樂設施或娛樂活動供人娛樂者，均應於開業、遷移、改業、變更、改組、合併、轉讓及歇業前向主管稅捐稽徵機關辦理登記及代徵報繳娛樂稅手續，如未依規定辦理經查獲者，將被處1萬5000元以上15萬元以下罰鍰。 

又若法定娛樂稅代徵人不為代徵或短徵、短報、匿報娛樂稅者，除追繳稅額外，並需按應追繳稅額處5倍至10倍罰鍰。該處再次呼籲設有娛樂設施的營業人，如尚未辦理設立娛樂業或變更登記及代徵報繳娛樂稅手續者，為維護自身權益，請儘速依法辦理登記。 







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】



 

▲房產業者認為，國內房價走穩將減低多殺多、逾放比激增的擔憂。(黃柏榮攝影)

萊坊發布最新2018年Q1「全球住宅房價指數」，根據各國官方統計機構或央行發表房價數據，追蹤全球主要國家的住宅價格表現。截至2018年3月的一年內，全球主要57個國家價格平均年增率為4.8%，較上季增幅微增0.2%；冠軍為香港年漲14.9%，台灣則年漲4.1%重回中段班。

調查顯示，北美成長6.6%、亞太漲5.7%、歐洲漲5.3%、中東漲3.5%、南美漲3%、非洲漲0.5%，只有俄羅斯、獨立國協跌1.8%。香港從上季的第2名到本季強壓歐盟、申根國、大英國協及歐元區，還有投資移民最盛的馬爾他及上季冠軍冰島，以年漲14.9%居冠，重拾自2015Q2以來的寶座。

香港萊坊高級董事、估價及諮詢部主管林浩文表示，預計香港年底將會升息一次，但仍處於低利環境，即使政府開徵一手房的空置稅，但對樓市影響不大，因為如果稅率水平偏低，開發商只會視之為持有成本，轉嫁價給買家，樓價短期內沒有回落跡象，今年一般住宅和豪宅預料將上升8%~12%。

台灣則從去年Q2開始止跌回升，今年Q1年漲4.1%，排第33名。瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛分析，台灣從去年Q1房價還跌1.7%，但Q2在雙北市止跌後就轉負為正，年增1.2%脫離急跌險境，台中市、台南市甚至在2016年初觸底反彈，經過2年穩步向上，Q1均創房價新高。

賣方開價被認同 價格預期往上走

黃舒衛表示，展望下半年，雖有全球升息挑戰，但4月五大銀行購屋貸款利率僅1.629%，即使不是最低，也是史上第3低，加上消費者物價指數成長率1.49%，未達央行2%的升息門檻，房貸成本上漲壓力尚不明顯，而房價走穩將減低多殺多、逾放比激增的擔憂。

黃舒衛補充，近期全台土地標售狀況回溫、預售推案量增，若把土地當原料、預售屋當成房市「期貨」，一般來說，賣方開價被認同、預期價格往上，買方才會買單，在建物買賣移轉棟數提升的「量先價行」保證下，市場已對未來價格投下肯定票，預估全年價格維持3%~5%漲幅。

▲新北市4大商圈成交價格均凍漲，新莊的鴻金寶商圈店面近5年的店面成交價差最大。（記者曾健銘攝）

房仲業者觀察實價登錄發現，新北市4大商圈店面成交狀況，到今年目前為止，成交價都在相對低點，其中新莊的鴻金寶商圈店面近5年最高單價是位在民安路的店面，每坪193.4萬元，相較2016年最高每坪79.4萬，價差高達114萬元。

板橋府中商圈近5年最高成交價每坪166.4萬，是位在南雅夜市巷弄內的7.2坪店面，永和區頂溪商圈最高單價則落在去年，每坪140.8萬，而林口的三井Outlet商圈最高價則落在機捷試車的同一年，每坪151.4萬元。

全國不動產商用置產中心經理古凱元指出，近年在房市景氣急轉直下，房價出現明顯修正後，年租金投報率相對提升，加上銀行定存利率長期偏低，因此不少置產族願意出手購入店面，尤其是捷運站周邊以及住宅社區型的商圈，消費力有一定水準，加上租金居高不下，吸引高資產族長抱。

價差最大的新莊鴻金寶商圈，從2014年以來，歷年成交最高單價之店面行情高低差價達114萬元，全國不動產新莊加盟店店長黃彥璋指出，依鴻金寶商圈周邊而言，臨馬路的店面年租金投報率若沒達2%以上，投資人是不會出手的。

不過，古凱元也表示，店面型態差異非常大，即使在同一條路上，也會依店面面寬、交通動線、陰陽面以及適合租賃的產業不同，而有不同的價格變化，沒有一定的房價模式。

0206地震造成台南市永康區維冠大樓倒塌，集社會各界資源與市府協助整合，重建之路正式啟動，2018年6月17日辦理「出雲居」開工動土儀式，參與重建單位與多位住戶也出席見證，各界來賓致詞充滿感恩，場面十分溫馨。

▲台南維冠大樓重建開工 「出雲居」預計2020年完工(圖：台南市政府)

市長李孟諺首先揭示維冠重建大樓「出雲居」的命名典故，是蘊含「出運！GO！」的用意，表示住戶經過磨難之後，得以揮別過去、迎向嶄新的日子。他特別肯定在維冠都市更新會楊寧廷理事長帶領下，住戶得以齊心協力、凝聚高度共識，終於完成都更程序。

 

李孟諺也細數市府所提供各項協助，包括一開始先行拆除原大樓地下室結構，讓主體工程順利進行；此外也價購不回原地重建的災民土地，解決重建基地面積不足問題；另外更與台銀、土銀協調，請銀行提供最優惠的貸款利率，協助重建戶資金到位。

 

隨後李孟諺也代行政院賴清德院長發表書面致詞，賴院長提到，動土典禮意味「悲傷及灰暗的景象已成為過去」，取代的是「充滿生命力的新開始」，他也對住戶的堅持與辛勞表示敬意，並認為台南人走過巨變後所展現的高度韌性，將為後人所肯定。

 

營建署吳欣修署長則提到內政部已完成修法，未來將引進第三公正單位查驗機制，他也勉勵維冠重建大樓能走在法規之前，落實品管，確保建築物設計及施工品質，成為其他新建大樓典範。

 

新建的維冠大樓「出雲居」總計48戶，為地下3層地上15層，RC結構的住宅大樓，其中1-3樓為聯合診所，3樓以上住家使用。建築師林峰生表示，預計2018年10月完工取得使用執照，2021年1月驗收申請水電，2021年2月取得權狀交屋入厝。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】



 

新北市政府捷運工程局表示，景平路捷運環狀線工程因施工需於道路上設置圍籬，以維護用路人之安全，施工前間因路線行經發展多年之都市，地下管線密佈且錯綜複雜，施工上常因遇障礙增加施工困難度，目前工程團隊已解決施工困難捷運主體工程已陸續完成，目前配合圍籬拆除時程進行中央分隔島，停車空間及電力變電箱，電信箱原本位於人行道移設於道路中央等項目施工，整個道路中央圍籬區將於完成上述工程項目後於8月份前陸續拆除，景平路了配合捷運完工，同時進行人行道更新改善，將於圍籬拆除後圍設靠道路兩側店家施工，整個人行道施工預計於2018年底陸續完成。

▲捷運環狀線景平路段8月底拆除圍籬，年底完成人行道復原工程

新北市政府捷運工程局表示，三環三線中捷運環狀線將邁入最後階段，捷運工程局表示，將持續督促施工單位台北市政府捷運工程局加速辦理施工，期待道路復舊工程完成後，營造新北市優質及便捷的交通環境。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】



 

新北市板橋地政事務所訂於6月26日(二)下午2時在新北市板橋區農會大樓13樓舉辦2018年度地政士座談會，歡迎地政從業人員踴躍參加。

▲板橋地政訂於6月26日召開2018年度地政士座談會

板橋地政事務所主任莊月桂表示，從事地政業務需要相當高度之專業，鑒於近年來地政相關法令異動甚多，透過舉辦座談會除可向轄區地政士加強宣導新修法令及政府推行政策外，更希望藉由彼此良性的互動溝通瞭解法令與市場實務面操作之差距，廣納各方建言，進而提升行政效率及服務品質，以創造民間與政府機關雙贏的局面。

 

此外，為了提供地政從業人員學習專業知識之機會，本年度於座談會過後，地政士公會特別安排「老屋更新實務分享─由權利變換及危老重建談起」專題講座，邀請新北市地政士公會黃朝輝榮譽理事長講授，歡迎有興趣之相關從業人員於會後繼續留下來精進專業知能。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】



 

依據都市計畫法台灣省施行細則第15條第1項第3款第10目規定略以：「住宅區不得為汽車或機車修理業者。但從事汽車之清潔、潤滑、檢查、調整、維護、總成更換、車輪定位、汽車電機業務或機車修理業其設置地點面臨12公尺以上道路者，不在此限。」

▲地政知識 都市計畫住宅區是否得開設洗車場？

故於都市計畫住宅區面臨12公尺以上道路之地點從事上述汽車清潔、保養服務者，並無違反都市計畫法之規定。稅捐機關表示，鄉親如欲於都市計畫住宅區開設經營洗車場，除應符合土地使用管制及都市計畫法規定外，仍應符合消防、環保及其他建築有關法令之規定。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】