商用不動產,房地產,諮詢

大多人的印象中，都認為北市房價最抗跌，尤其是市中心地段的房子最保值。但據住展雜誌統計結果顯示，這種既定的印象竟然錯了！ 

據住展雜誌統計，二○一五年元月起至今，大台北各行政區房價大多下挫，其中跌幅最大的前五名依序是板橋、八里、淡水、永和、五股，三年來房價跌幅從十六％至二十％左右不等。 

而在這一波房價修正浪潮中，唯一的「倖存者」是樹林區，房價不跌反漲，逆勢走升約二點二％，榮登大台北房價最抗跌的行政區。至於最抗跌的第二到第五名，依次是林口、新店、文山、鶯歌，除新店外，其餘都是蛋白區。

殺紅眼　板橋大跌逾二成 

一五年元月起迄今，大台北房價修正最劇烈的是板橋區，從六十一萬／坪滑落至四八點五萬／坪，每坪跌掉十二點五萬、跌幅逾二成。板橋房價修正的源頭來自於江翠北側重劃區，該重劃區在一五年推出第一筆建案，就打著「比中古屋還便宜」的口號來搶市，後續其他建案也跟進，以四字頭、讓利策略創造出熱絡買氣。 

江翠北側讓利風潮，分食掉板橋舊市區建案客源，對舊市區房市形成龐大壓力，舊市區新、舊建案不得不把賣價從六字頭降至五字頭，來與江翠北側競爭，導致板橋房價出現連環降的局面。但也因為有感讓利的關係，帶動買氣蓬勃發展，建案熱銷已不是新聞。

招商不利　八里夢碎 

降幅第二大的是八里區，房價由二八點七萬／坪降至二三點四萬／坪，三年來跌掉五點三萬／坪、跌幅約十八點三％。八里建案供給量極小，但由於交通建設兌現時程延遲、台北港特定區招商失利，以及淡海一字頭房價搶走八里外來客，諸多衝擊導致八里房市出現「價跌量凍」。業者為了突破困局便陸續降價，銷況因而才好轉。 

淡水則是因淡海新市鎮供給量過大，房價直殺回一字頭，而紅樹林段高價豪宅區也刮起讓利風，全區房價因此從三一點七萬／坪降至二十六萬／坪，跌幅約十七點九％。

超漲回吐　永和憔悴 

永和雖然供給量少，但多頭時期房價超漲，甚至漲到比文山區貴，還有建案開出百萬天價。但投資需求消失後，超額漲幅快速回吐，房價由六六點九萬／坪降至五五點六萬／坪，跌幅約十六點九％。 

五股則是供給量多的洲子洋重劃區，在近二年進入交屋潮；許多建案交屋後，建商大砍價以求消化餘屋，整體房價由三四點三萬／坪挫至二八點五萬／坪，跌幅約一六點七％。 

至於大台北房價跌幅第六到第十名，依序為中和、萬華、新莊、中正、北投，跌幅從十二點五％到十六％不等。

打破慣性　蛋白價穩？ 

從房價降幅前十區來看，房價跌多跌少，與房市供給量關聯性並不大，因為多頭時期供給不算多的八里、永和、中和、萬華、中正等區，價格還是跌得亂七八糟。另，價格穩固與否，蛋白、蛋黃區因素關聯性也不大，如蛋黃區的板橋、中和、永和、中正等區，房價跌幅都頗多。 

再來看到最抗跌的五區，分別是樹林、林口、新店、文山與鶯歌，大部份是大台北的蛋白區。足以證明這波房市修正，蛋黃、蛋白是全打成一鍋蛋花湯，房價慣性與過去傳統印象截然不同，並未出現蛋黃區比較抗跌、蛋白區會跌更多的狀況。 

稅捐機關表示，建築物於建造完成前，其興建中之建築工程讓與他人繼續建造未完工部分，並變更房屋起造人名義，是否應申報繳納契稅？

▲建築物於建造完成前，中途變更起造人名義是否應申報契稅？

稅捐機關表示，依契稅條例第12條第2項規定，建築物於建造完成前，因買賣、交換、贈與，以承受人為建造執照原始起造人或中途變更起造人名義，並取得使用執照者，應由使用執照所載起造人申報納稅；惟若符合同條例第14條第1項第5款規定，建築物於建造完成前，其興建中之建築工程讓與他人繼續建造未完工部分，因而變更起造人名義為受讓人，並以該受讓人為起造人名義取得使用執照者，免徵契稅。

 

稅捐機關進一步表示，建築物於建造完成前，因買賣、交換、贈與，以承受人為建造執照原始起造人或中途變更起造人名義，並取得使用執照者，以主管建築機關核發使用執照之日起滿30日為申報起算日。同條例第24條規定，納稅義務人不依規定期限申報者，每逾3日，加徵應納稅額1％怠報金，最高以應納稅額為限，但不得超過新台幣15,000元。請納稅義務人注意申報時限，勿遲延或漏未申報而使權益受損。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

▲台中人口持續增加，但購屋力略微下滑，專家認為是因房價偏高所致。

全台房市買氣回溫，上半年6都買賣移轉棟數較去年增加5%，而根據資料顯示，上半年6都家戶購屋比，雙北市及台南市都較去年增加，桃園、台中及高雄則呈現下滑，其中，台中市雖然人口持續增加，但上半年家戶購屋比竟跌破2%，每百戶家庭不到2戶購屋，令人意外。

跟去年同期相比，6都家戶購屋比，上揚與下跌各半，上揚的3都為台北市1.34%、新北市1.77%、台南市1.57%，下滑的3都則是桃園市2.07%、台中市1.99%、高雄市1.50%，其中雙北雖然仍在2%以下，但出現緩升，應是房價下滑造成的買氣回流，而桃園購屋最給力，每百戶中就有2戶購屋，但較去年略微下滑，應是價格近期房價上漲，讓過去有價格優勢桃園市購屋比下滑。

大家房屋企劃研究室主任郎美囡分析，雖然今年買氣略有回溫，但向上成長的幅度不大，加上許多屋主不缺資金，且對價格仍有期待，讓交易陷入膠著，是家戶購屋比表現停滯的重要因素。

台中房價偏高 人口難帶動買氣

綜觀近5年家戶購屋比，6都的最高點都在2014年房市還處於高點的階段，而低點大多在房地合一稅上路的2016年，之後便緩步上揚，較讓人意外的是，台中市在2016年跌破2來到1.60%，2017年回到2.01%水準，但今年又跌破2，上半年家戶購屋比1.99%。

郎美囡指出，台中市人口數成長為全台第2大都會，家戶數也相對成長，不過對在地人來說，房價依舊偏高，人口帶動買氣速度遲緩，但單純看今年各都的家戶購屋比，台中市依然排名第2，僅次於桃園市，顯見購屋需求仍在。此外，市場信心增加後，高資產族群開始入手房地產，加上房價修正刺激買方轉進，雙北的家戶購屋比有所提升。

住商不動產企劃研究室經理徐佳馨表示，台灣現階段的低利環境，加上多數屋主無財務緊迫的問題，導致議價空間難以擴大，對大部分買方來說，依然期待房價有下修的空間，而隨著讓利風暫歇，買氣要開展還得費上一番夫。   

走過2018上半年，住商機構企劃研究室依據六都地政局資料，統計六都上半年交易量最多的前十大行政區，新北市板橋區爆冷奪魁，上半年累計買賣移轉棟數4千棟，榜眼跟探花都在桃園市，分別是桃園區及中壢區，過去蟬連多次榜首的新北市淡水區並未擠進前三，台中市有西屯區及北屯區進榜，排名位於中間，而上半年黑馬為台南市永康區，共2363棟排名第八，贏過第九名的高雄鳳山區，至於過去一直是話題焦點的台北市，在2018年上半年並未有行政區進榜。

▲六都交易熱區TOP10出爐，板橋區爆冷奪冠，淡水跌出前三名，台南永康大黑馬

大家房屋企劃研究室主任郎美囡分析，不動產市場盤整後主力買盤以自用、首購為主，由於訴求低總價，買方願意以時間成本取代房價成本，轉進新北市與桃園市，此外，許多區域新推案強調低總價或低首付，首購族受吸引，也連帶拉抬區域交易量。

 

綜觀上半年度交易量前十大的行政區，新北市共有四個區域進榜，分別是板橋、淡水、中和、新莊，桃園市占二名，為桃園跟中壢，台中西屯及北屯頗有表現，高雄市僅鳳山進榜，而台南永康區這次以黑馬之姿，殺進第八名，還勝過新北新莊，讓人意外。郎美囡指出，板橋雖然在新北市屬於高價區域，但受惠於重劃區新案破盤價所促成的全面性殺盤，買氣獲得帶動，而像淡水、中和、新莊也因為持續有低價或低首付的選擇，且案量大區域生活機能漸趨成熟，故能有一定的交易量。

至於桃園近年都是交易大熱門，在雙北房價擠壓與機場捷運及五楊高架通車造成便利性提高的影響下，桃園區及中壢區表現頗為強勢，而台中西屯區在有感降價後交易量回穩，台中北屯區及高雄鳳山區則受人口紅利支撐交易量，比較特別的是台南永康區，受惠南科的就業人口及重劃區的大量推案交屋，首次擠進交易量前十名。

 

住商不動產企劃研究室經理徐佳馨表示，2018年買氣略有回溫，不過幅度並不高，且部分是交屋量支撐，故信心回升凝聚出的買氣還不穩固，主要關鍵仍在買賣雙方對於價格的認知差異，若房價未能達到買方甜蜜點，買氣終究難以推展。時至下半年，若無重大話題，買氣不容易被期待。  







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

根據實價登錄資料，台北市2018年前5月12行政區房價，有10區相較於2017年同期呈現上漲趨勢，其中南港區成長16.6％，為年成長幅度最大之行政區，重返「5字頭」大關。

▲4年屋齡，北市住宅房價，10區回穩，北市南港住宅房價重返「5字頭

全國不動產企研室主任張瀞勻指出，2017年第四季起壓抑已久的自住買氣開始出籠，2018年態勢更為顯著，交易量穩定，因此大多數行政區皆已止跌回穩。為了排除交屋價格影響，全國不動產企研室排除屋齡4年以下的新成屋，針對近兩年前五月房價統計走勢，發現2018年截至目前為止，有10個行政區較2017年房價呈現上漲趨勢，漲幅在0.7％～16.6％之間。

 

其中南港區漲幅達16.6％，每坪上漲8萬元，回升到「5字頭」，上漲最多，而依序為北投區每坪增加3.7萬元、增幅為9％居次；第三名為中正區每坪增加3.8萬元，漲幅5.7％，並重返「7字頭」大關。

 

張瀞勻指出，觀察這2區交易狀況，發現為大樓及套房產品拉抬房價，尤其近二年許多企業搬遷至南港區，使得上班族轉向周邊租屋購屋，像是南港車站以及研究院一帶，帶動中小坪數產品，不少企業主及上市公司主管就近購屋，二房~三房需求仍有。

而南港區漲幅居冠，觀察實價資料，主因在於2017年多成交低單價物件，光是單價40萬以下交易就有20件，但2018年僅12件，全國不動產南港加盟店店長潘安迪指出，2018年以來受到東區門戶計畫帶動，屋主惜售心態增強，但部分就業人口有急迫購屋需求，帶動整體價格上揚，尤其是中古屋大樓、公寓產品有剛性需求加持，反觀在重劃區的高總價物件仍在修正階段。

 

此外，松山區、大安區及士林區一坪也上漲1～3萬元不等。全國不動產大台北區經理許智堯指出，台北市為首善之都，受到政策最早、衝擊也最明顯，過去三年房價呈現盤整，尤其是豪宅產品，修正最大，而近期自住買盤積極進場，加上單身者、小家庭多，中小坪數產品1~3房自住需求不減，價格呈現回漲，一來一往間整體房價呈現持平。

 

至於唯二下跌的大同區、萬華區由於住宅區房市題材少，加上多數屋主持有時間較早，取得成本較低，可議價空間大，分別下跌2.8％、1.3％。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

華人文化傳統觀念認為有土斯有財，造就台灣人以購買不動產成為保值財富方式，遂不斷推升都會區房價，造成現在台灣地區現在「低薪高房價」問題，但食衣住行為國民基本需求，台灣都會區房價居高不下，因求學就業有租賃住宅需求者據統計已涵蓋我國總人口八分之一，而「買屋」或「租屋」除了個人經濟條件考量外，有關政府不動產政策與稅賦政策均應納入考量，現今不動產政策已逐步從「人人買得起」朝向「人人有得住」來改變，為改善的租屋環境。

立法院已三讀通過「租賃住宅市場發展及管理條例」（下稱租賃專法）甫自2018年6月27日開始上路施行。此為我國首部住宅租賃專法，除補充現行法令規範不足之處外，也整合了許多散見於民法、土地法等相關規定，以及法院相關實務見解，實在值得房東、房客們多加關注。以下即就租賃專法施行後，房東、房客們需要注意與因應的事項加以說明：

一、租約應注意內政部新頒佈「房屋租賃契約書範本」內容

內政部在2016年5月23日原已頒布新版的「房屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項」、「房屋租賃契約書範本」，但此係基於消費者保護法（下稱消保法）第17條授權而來，所以，該應記載及不得記載事項與房屋租賃契約書範本並不適用於非消費關係的一般住宅租賃契約，而只適用具有消費關係的租賃契約，行政院消費者保護處曾解釋：「不論公司、團體或個人，亦不論其營業是否合法登記或許可經營，若反覆實施出租行為，非偶一為之，並以出租為業者，均可認定為企業經營者，其出租行為均得以「消保法」加以規範。

但租賃專法第5條規定，租賃契約非具消費關係者，其應約定及不得約定事項，由中央主管機關定之；一般住宅租賃契約的條款，若違反應約定及不得約定事項者，無效。該應約定事項未記載於契約者，仍構成契約之內容；其為口頭約定者，亦同。因此，只要出租或承租房屋以供居住使用時，不論房東是否為偶一為之或企業經營，均應遵循內政部未來訂頒之應約定及不得約定事項。內政部雖暫未發佈新版「房屋租賃契約書範本」，但依內政部新聞稿內政部為提供住宅租賃或委任雙方更全面性之保障，依租賃專法之授權，研訂之契約書範本包括：

（一）、非具消費關係之住宅租賃契約

1、「住宅租賃契約應約定及不得約定事項」（簡稱一般租賃契約）， 適用房東非為企業經營者。

2、「住宅包租契約應約定及不得約定事項」（簡稱包租契約），適用包租業與房東間。

（二）、具消費關係之住宅租賃契約：

1、「住宅轉租定型化契約應記載及不得記載事項」（簡稱轉租契約）適用包租業與房客間。

2、「租賃住宅委託管理定型化契約應記載及不得記載事項」（簡稱代管契約）適用代管業與房東間。

內政部為防範房東或包租業者利用契約條款限制或剝奪房客應有的權益，本次訂定契約書範本之契約不得記載事項，其重點包括：1、不得約定房客不得申報租賃費用支出。2、不得約定房客不得遷入戶籍。3、不得約定應由房東或包租業負擔之稅賦若較出租前增加時，其增加部分由房客負擔等，以保障租屋者權益。就非具消費關係一般租賃契約及包租契約，內政部發布契約書範本即生效；至於具消費關係之轉租契約及代管契約，尚需依消費者保護法第17條第1項規定，報請行政院消保處審查核定後公告之。

二、押金不得超過二個月租金總額

往昔房客無約定或法定事由提前退租的情形，房東往往會不分其損害大小直接將房客所繳押租金全部沒收不退，但單以提前退租就沒收押金是有法律爭議的。依法院實務見解，押金係房客對房東取得一個附有停止條件的債權，也就是租賃關係終了、承租人無不履行其債務且已返還其租賃物（即所謂停止條件成就）後，房東才應有全額返還承租房客之義務。由此可知，押金並非提前解約的賠償金。

租賃專法也特別明訂押金的作用為「承租人為擔保租賃住宅之損害賠償行為及處理遺留物責任，預為支付之金錢」（租賃專法第3條第13款），返還時期為「租賃契約消滅，承租人返還租賃住宅及清償租賃契約所生之債務時，返還押金或抵充債務後之賸餘押金」（租賃專法第7條第2項）。且房東與房客間若有約定押金，其數額多寡，依土地法第99條即限定不得超過2個月房屋租金之總額，超過的話，承租人得以超過之部分抵付房租，租賃專法也同樣規定上限為 2個月的租金總額（租賃專法第7條第1項）。

應提醒房客注意，實際繳納的押金數額如超過2個月租金總額，這不會因此讓押金契約、租賃契約失效，此時房客只是對超過部分金額可就每月租金行使抵銷權；但超過上限的押金也不會自動發生抵銷租金的效果，因為依民法第335條規定，抵銷必須向對方以意思表示為之。所以，房客必須寄發郵件（不限於存證信函）、簡訊、口頭（需注意舉證問題）向房東表達抵付房租的意思才可發生抵銷的法律效果。

三、房東可有條件減稅

為鼓勵房東將房子委託包租、代管業者，未來月租金收入6000元以下，可以免徵所得稅，6000元至2萬元間，所得稅的必要費用可扣除百分之53，2萬元以上，則可扣除百分之43，縣市政府對於應課徵的地價稅、房屋稅，也得予適當減徵，但前提是房東需與專業經營者簽1年以上契約。

四、房東與房客其他權利義務

又因往昔惡房東侵害房客權益問題層出不窮，惡房客破壞租賃房屋之事或遺留雜物不處理更讓房東傷透腦筋，也影響一般人出租自有房屋意願。租賃專法也就此有明確規定應提供合於所約定居住使用之住宅，讓房客安心居住，及於簽約時，應說明由房東或包租業負責修繕項目及範圍，並提供有修繕必要時之聯絡方式等。租賃雙方共同完成屋況及附屬設備之點交手續。租賃之一方未會同點交，經催告仍不會同者，視為完成點交。

同時亦更明確規定房東得提前終止租約之情形：例如房客毀損住宅不賠償、遲繳2個月租金經催告仍拒繳、或房客未經同意轉租住宅等，房東須在30天前通知房客。房東為重新建築而必要收回房屋時，則須在3個月前通知房客。租約終止房客遺留物處理：經房東定相當期限催告，逾期仍不取回時，視為拋棄所有權及得由押金扣除處理費用。若住宅未合於房客居住使用（難以繼續居住）時，如房客若因疾病、意外有長期療養需要等，房客得提前終止租約，房東不得要求賠償。

五、包租代管法律保障

明確規定租賃住宅服務業可分為包租業及代管業，「包租業」為專業經營者先向房東承租房屋，再轉租並管理，擔任專業二房東的角色；「代管業」為專業經營者接受房東委託管理出租房屋，協助房東處理租賃大小事，提供租賃住宅管理服務，如租屋點交、收租與押金管理、日常修繕維護及糾紛協調處理等；此外，由業者繳納營業保證金，發生糾紛時，可透過租賃住宅服務商業同業公會全國聯合會（簡稱全國聯合會）調處及代為賠償機制，讓房東委託經營更放心。

租賃住宅服務業屬許可行業，自租賃專法施行日起，需向公司主管機關預查「H706011租賃住宅代管業」、「H706021租賃住宅包租業」營業項目及申請經營許可，並完成公司登記、繳存營業保證金、配置租賃住宅管理人員、加入登記所在地之同業公會及申領登記證後，即得開始營業。如所在地同業公會尚未成立，應先行加入所在地商業會。

租賃專法包租代管專業服務制度，有「專業證照制度」、「業務責任規範」、「損害代償機制」等三大安全機制，讓租屋服務更具保障。「專業證照制度」部分，為確保包租代管服務專業性，租賃專法規定應建立租賃住宅管理人員專業證照制度，經參加中華民國租賃住宅服務商業同業公會全國聯合會(以下簡稱全聯會)訓練30個小時及測驗合格，並登錄領得租賃住宅管理人員證書者，始得受僱執業。但為保障現有業者及從業人員執業權益，在租賃專法施行前已從事包租代管業務者，仍有2年得繼續執業的緩衝期，惟執業過程亦應遵守租賃專法相關業務責任規範。租賃住宅服務業除僱用已取得租賃住宅管理人員資格者執業外，亦得自租賃專法施行起2年內僱用上述現有從業人員充任租賃住宅管理人員。

其次在「業務責任規範」部分，為提升包租代管專業服務品質及可信賴度，租賃專法規範租賃住宅服務業應履行的業務責任，包括：租賃廣告內容應真實、契約與費用收據等重要文件應由專任租賃住宅管理人員簽章、代管業使用之「委託管理契約」及包租業使用之「包租契約」與「轉租契約」應符合內政部訂定的應記載（約定）及不得記載（約定）事項。未來租賃住宅服務業於網站刊登之租屋廣告內容，如面積、屋齡、樓層別、法定用途等，應與事實相符。在「損害代償機制」部分，為保障租屋服務當事人權益，租賃專法明定受損害之服務當事人得向全聯會，請求由業者已繳存之營業保證金額度內代為賠償所受損害。

六、租屋爭議調處及諮詢

新法規定各直轄市、縣（市）政府不動產糾紛委員會調處住宅租賃爭議糾紛，免收調處費用；並聘任具租賃糾紛調處經驗的專業人士，擔任不動產糾紛調處委員，以有效協助民眾解決租屋糾紛，讓民眾遭受租屋糾紛時，有方便、公正、專業的協助管道。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】



 

記者 段楚禎 報導

　　年底縣市選舉，不少候選人端出青年政策，其中住的問題尤其受到關注。在雙北市，青年就業就學人數較其他縣市多，租屋的需求也較高。新北市首創捷運青年住宅租金補貼，預計在10月中受理，18至40歲在新北就學就業的青年都可提出申請。

　　新北市捷運青年住宅租金補貼已邁向第6年，只要在新北就學就業，不論是否設籍，都能申請每月2,400元租金補貼，補貼1年共2.88萬元，每年申請件數都呈現成長，今(107)年將補貼2,385戶。

　　根據統計，106年度共有1,136戶申請，符合資格的748戶全數獲得補貼，其中在學學生比例超過20%。近日以來文大學生宿舍案吵得沸沸揚揚，400多位學生被迫搬離大群館，然而各大專院校學校宿舍數量有限，只能外溢到校外租屋。

　　新北市轄內22所大專院校散布在不同區位，有在山上的華梵大學，有鄰近海邊的聖約翰科技大學，也有在市區捷運站旁的輔仁大學、亞東技術學院等，加上學生外宿要兼顧學業、打工及生活機能的便利性，大多選擇在學校附近租屋。

　　新北市城鄉發展局表示，青年朋友人生第一次離鄉就學就業的租屋經驗，是人生重要的體驗及過程。校外租屋因具彈性，同時可以申請新北捷運青年住宅租金補貼，比起承租社會住宅更具誘因。

　　今年新北運青年住宅租金補貼預計在10月中受理，18至40歲在新北就學就業青年即可提出申請。同時新北市府推動「青年社會住宅」、「青年共居、青銀共居」試驗計畫、「包租代管」試辦計畫，並辦理大專院校租屋安全「租屋停看聽講座」及「租屋法律諮詢」，打造更安全、安心的租屋環境。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】