商用不動產,房地產,諮詢

房市冷風吹不停，但戶長卻變多還變年輕？台灣房屋根據內政部不動產資訊平台資料，統計全國與六都的戶長人數及平均年齡，今年Q1全國戶長人數突破971萬人，與去年同期相比，暴增近45萬人！房價相對高昂的六都，戶長人數也全面成長，其中以新北市增加8.2萬人最多，台北市僅增1.4萬人，居六都之末。

而過去隨高齡社會來臨節節攀升的戶長平均年齡，則終止上揚逆勢回春！今年Q1全國戶長的平均年齡比去年同期少了0.25歲，六都當中，以台中市變年輕的程度最明顯，少了0.46歲，台北市則是唯一持續老化的都會，今年Q1戶長平均年齡，較去年同期微增0.14歲。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，全台戶長變多變年輕，近年的三大政策是關鍵。首先是「新青安助無殼成家」，新青安政策的相對低利、拉高額度與延長年期，提升了無殼小資族進場籌碼，且新青安在打炒房的大環境下，仍受政府保障，累計新青安上路至今，撥貸戶數已超過13萬戶，讓不少青年從無殼蝸牛晉升為有房屋主，也使屋主平均年齡返老還童。

再者，「囤房稅促開枝散葉」，囤房稅2.0於2024年上路、2025年開徵，使多屋族的持有稅負明顯增加。由於囤房稅2.0需本人、配偶或直系親屬實際設籍，才能享有自住優惠稅率，因此不少多屋家庭便「開枝散葉」，將子女戶籍遷到原本未設籍的住宅，催生出許多「幼齒戶長」，帶動戶長人數增長並拉低平均年齡。

還有「社宅租補帶動分戶」，近年政府積極推動社會住宅及租金補貼，因申請社宅需檢視本人、配偶、戶籍內直系親屬的房產及所得條件，所以不少對社宅需求高的小資青年，便選擇「獨立自主」與父母分戶；另外租金補貼擴大辦理，分租型的套雅房亦可申請，單身青年補貼還有加碼，鼓舞許多邁入成年的學生獨立租屋分戶設籍。

台灣房屋集團趨勢中心資深經理陳定中指出，台北市的戶長人數增加較少，戶長的平均年齡也持續老化，主要是因首都的房價水準高居全台之冠，即使有新青安相助，小資青年仍難在首都落地生根，導致北市雖有大量青年就業，但購屋時多半選擇「脫北」轉往新北、桃園等地，使台北市的戶長人數增幅受限，屋主結構也更偏重於所得較佳的中高齡族群。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

住展雜誌企研室總監暨發言人陳炳辰分析，9月初的新青安排除水位之外，以及換屋族切結期延長兩利多，加上傳統928檔期的話題激勵，本被期待是否振作信心而帶動房市，如今看來績效不如預期，需求面的追蹤指標建案每週平均來客組數、成交組數各為11.7組與0.7組，分數設定上還是落在最低區間，也就是低無可低的狀態，僅以品牌話題案、相對平價案能攀上單周20組的賞屋量，或是有2組以上的單周成交量，否則不乏案場鴉雀無聲，月底的連假反饋更是等無人。



出於買氣依舊維艱，待售建案數量在1400多案的高水位，等同疫情階段，除了去化不易之外，928檔期新案進場又是賣不完仍補貨的情勢，賣壓不難想見，當中以新竹地區增量稍多，買盤興致弱、房價高、量體不小等因素均造就數據攀升。



供給方面走多，主因當然是邁入檔期階段，惟9月的預售推案量為400多億元，雖不比房地合一稅首波實施之際窘況，卻較疫情時期更慘烈，只比8月增80多億元，既使今年928檔期預估量已然保守，恐怕還是有所延推，實際情形呈現落漆，指標案為新北市新莊區的春城建設案，量體約為80億元，其餘推案都在50億元以下，量體稍具看頭的有新北市土城區40億元案量的松陽建設案，與20多億元的新北市鶯歌區、桃園市中壢區的國華、鴻踞建商新案。

 

新成屋戶數為200多戶，較前月增100多戶，以台北市萬華區的瓏山林新案推出60戶為多，新成屋在早已規畫興建下，更難說延就延。



不見跌勢的房價已非新聞，開價與成交價還在1成以內的空間，冷氣團籠罩下卻在新北市中和區、新店區都有今年推案創區域新高的揭露，市場也看好台北市北士科新案價碼再攀高，房價雖喊貴但出價很認份，若以降息趨勢或明年選舉有政策紅利的可能性，要是沒有更多政經意外，著實無法看衰房價表現。



陳炳辰指出，第4季是否有所期待狀況不明，台北市松山區與南港區、新北市林口區、桃園市龜山區、新竹地區的竹北市都有指標案糾結推案進度，影響所及乃北台灣全年推案量有無跌破兆元的慘況，如果買氣與政策仍沒有一定程度打開僵局，要見到年底拉尾盤機率將相當渺茫。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

「圖利疑慮根本是假議題，現在只剩誰要先低頭！」隨著內政部正式備查北市府法規，輝達台灣總部案的法律障礙已然清除，但台北市政府與新光人壽的百億角力卻陷入最後僵局。賣厝阿明直言，這場被政治包裝的商業談判，真相是「三方都在找台階下」，而輝達在川普保護主義下的全球布局考量，才是決定台灣能否留住AI晶片龍頭的關鍵。

法律紅線消失後的權力真空

內政部長劉世芳9日正式表態，台北市政府在法規運用上「已無太大困擾」。這紙公文等於拆除了北市府最大的「圖利障礙」防護網，原本可以躲在法規後面的市政府，現在必須正面對決商業談判的本質。

賣厝阿明犀利分析：「當法律不再是不能做的藉口，做不做就變成了選擇問題。」他點出，現在的局面已經從「能不能辦」轉向「願不願辦」，說穿了就是誰該在107億解約金讓步的問題。

新壽股東壓力VS市府政治算盤

「別再相信什麼相忍為國的神話！」賣厝阿明直言，新光人壽面對龐大股東壓力，直接將已投入40億元成本加上未來50年租金收益的預期損失，拒絕市府提出的40億解約方案。而北市府也給了絆子，希望在「新新併」即將完成的時間壓力下選擇讓步。

輝達國際棋局與台灣困境

就在台北市政府與新壽僵持不下之際，輝達已悄悄啟動B計畫。經濟部證實接到輝達委託，盤點全台適合土地，財政部國產署更端出台北市松南營區、新北林口、台南平實營區等5處備案。各縣市也紛紛伸出橄欖枝，高雄市長陳其邁更喊出「換一條路，高雄會是不錯的選擇」。

賣厝阿明提醒，輝達的考量早已超越地方層次。「在川普要求台積電50%產能移往美國的保護政策下，輝達必須思考地緣政治風險。」他分析，輝達在台灣設總部不只是房地產選擇，更是全球戰略布局的一環。「如果輝達評估後認為台灣在美中對抗中風險過高，再優惠的土地條件都可能徒勞無功。」

北士科成政治面子工程

「輝達如果沒在北士科，你要那些進場的滿朝文武跟黎民百姓情何以堪？」賣厝阿明語出驚人地指出，這場總部爭奪戰早已從經濟議題升級為「政治面子工程」。他形容，現在各方人馬為了自身利益想盡辦法「情勒市府」，用盡一切手段要市府把輝達留在北士科。

「從中央部會到地方政府，從立法委員到地方民代，每個人都把輝達總部當成自己的政績宣傳。」阿明直言，當投資客早已進場卡位、建商狂推預售案、周邊土地價格翻漲，現在說輝達不來了，「這些既得利益者豈不是要集體崩潰？」

他更點破殘酷現實：「那些早就買好周邊房產的『滿朝文武』，那些被建商話術吸引進場的『黎民百姓』，現在全都眼巴巴等著輝達來當救世主。」這種集體期待形成的龐大壓力，讓輝達落腳北市科案幾乎沒有回頭路。

現在需要的是政治智慧，不是法律見解

賣厝阿明觀察，中央的積極表態某種程度也是在為北市府鋪設下台階。當行政院跨部會明確表態「都會幫忙」，等於為北市府提供了政治保護傘。輝達事件已進入最後倒數。在10月24日輝達給出最終答案前，台北市政府與新光人壽必須找到彼此都能「優雅下台」的方式，到底結果如何，就讓我們一起期待最終結果。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

住展雜誌9日公布調查顯示，今年房市「928檔期」旺季不旺，北台灣僅有部分品牌建商、話題指標案、或開價相對平實的新案，每周賞屋達20組以上、成交量達2組以上，多數案場仍「等嘸人」。若接下來無新的政策激勵，今年全年推案量，恐將面臨1兆元保衛戰。

代表北台灣都會區預售新案市場概況的「住展風向球」，9月未隨檔期效應回溫，燈號維持衰退的黃藍燈，分數是35.6分，維持8月水準。

住展發言人陳炳辰分析，9月初的新青安排除銀行法72-2條房貸水位之外，及換屋族切結期延長二利多，加上傳統928檔期的話題激勵，本被期待能提振房市，如今看來效果不如預期。

觀察指標案的每周平均來客組數、成交組數，分別為11.7組與0.7組，仍在相對低檔水準，僅有品牌話題案、相對平價案，能攀上單周20組賞屋量，或是有2組以上的成交量，否則不乏案場鴉雀無聲，月底的928連假更是「等嘸人」。

待售建案數量方面，調查顯示，約在1,400多案的高水位；其中，以新竹增量稍多，買盤興致弱、房價高、量體不小等因素均造就數據攀升。

供給方面走多，主因是邁入928檔期，推案量放大；惟9月的預售推案量為400多億元，雖不比房地合一稅首波實施後的平淡，卻較疫情時期更慘烈，只比8月增80多億元，既使今年928檔期預估量已然保守，恐怕還是有所延推。

陳炳辰指出，第四季是否有所期待，目前尚不明朗，台北市松山與南港、新北市林口、桃園龜山、新竹的竹北，都有指標案等待登場，影響所及，北台灣全年推案量能否守住兆元關卡，將是觀察重點；如果買氣與政策仍沒有一定程度打開僵局，要見到年底拉尾盤，機率將渺茫。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

在住宅市場不景氣，銷售風險提高下，商仲業者觀察，建商購地策略轉向精華區、投入更多都更及危老改建，也布局更高比例的商用不動產產品；此外，為了降低風險、擴大規模，多家開發商聯手代銷業者共同結盟購地推案，成為新趨勢。

信義全球資產顧問發展部經理林建勛表示，過去幾年不少建商大力投入在起步階段的新興重劃區，土地取得難度低，在景氣多頭階段通常更具創價潛力、回收快、毛利高，但隨著房市風向轉變，後市不確定性大增，建商逐步轉向銷售風險較低的精華地段，以及融資相對寬鬆、資金風險較低的帶建物改建的都更，或是危老重建。

同時，也有愈來愈多開發商打團體戰，代銷龍頭海悅國際近年即與達麗、墣永、亞昕、耕薪等開發商，共同取得土地或開發案聯手。

愛山林也分別與北基國際、宏匯集團取得高雄土地、台電都更案，除了考量降低財務與銷售風險，擁有代銷業銷售資源，也有利於後續銷售加分。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

高雄美術館特區與緊鄰的農16特區，並稱高雄豪宅重鎮，由於擁有43公頃的美術館園區、輕軌捷運，成為移居選擇，因面積廣大，又被房地產市場細分為「北美術館」和「南美術館」生活圈，其中，「南美術館」生活圈中古屋的市場，在央行連續祭出打房措施之後，區內房價已有鬆動5％到10％的空間，主力成交產品，則以總價2,000萬元包括平面車位的大樓住宅，最受青睞。

永慶不動產高雄美術願景加盟店店東表示，高雄美術館生活圈屬面積151公頃的44期重劃區範圍，內有面積達43公頃的美術館園區，是區內民眾休憩重心之一，也因高雄市立美術館位於此，吸引高雄各區、甚至外縣市民眾朝聖。

葉誌螢指出，在寸土寸金的高雄美術館特區內，透天產品既貴又稀少，超過8成以上，都是大樓產品，過去都以80坪以上的大樓產品為主，但因房價高漲後，近來吹起「小宅」風，除三房和四房產品，也擴大到兩房產品。

他說，由於美術館生活圈範圍廣大，房地產市場將之細分為「北美術館」和「南美術館」生活圈，其中「南美術館」生活圈中古屋的預售、新成屋，開價已站穩每坪55萬元以上，1～5年新古屋則每坪介於43萬元到55萬元間，5～10年的中古屋也在每坪40萬元上下。

葉誌螢指出，自去年9月19日，央行宣布第七波信用管制政策後，「南美術館」生活圈跟其它區域一樣，買氣及成交量大減，成交量約只有前年一半左右，許多中古屋屋主在委售過程中，因難成交，在撐了一年後，屋主售價有「放軟」跡象，價格下修幅度介於5％到10％間，近二個月更明顯。

不過，價格下降，成交速度雖比以前快了一些，但因買方期待降價幅度能夠更大，市場仍存觀望氣息。

葉誌螢表示，目前「南美術館」生活圈，以總價2,000萬元、包括平面車位的大樓住宅產品最受青睞，是成交主力，而50到60坪的新古屋，總價都已超過3,000萬元，成交較難，80坪以上、總價超過4,000萬元的好宅，困難度更高，成交情況比兩年前還要辛苦。

但葉誌螢強調，「南美術館」生活圈因擁有大片綠地、區位環境優良、輕軌環繞，仍是高雄市購置住宅的精華區所在，加上中山國小、七賢國中等明星學校的剛性需求，此一商業行為相對低度的高級住宅區，仍是南高雄居民、外縣市白領階級，移居的主要選擇之一，即使在地的「美術館民」，有意購買第二間房時，也常以美術館生活圈為優先選擇。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

淡江大橋與淡北道路等重大交通建設陸續到位，成為近期淡水房市關注的焦點。住展發言人陳炳辰分析，儘管目前整體房市景氣偏冷，但淡水房價仍呈現緩步上漲趨勢，主要因房價基期低、推案量少以及交通利多逐漸發酵所致。淡海新市鎮「4字頭」房價正逐漸成為主流。

根據住展調查近來區內個案，紅樹林一帶的「將捷舟際」、「SUN HOUSE」 應有6字頭，竹圍的「光全御苑」、「村泉蒔美」單價應達5字頭，至於淡海新市鎮建案分別有「致茂喬豐」、「興格春日日」、「富麗one」、「京美」。

復刻林口發展 低無可低

陳炳辰指出，淡水今年推案量相對有限，但價格仍見穩定上漲，尤其受惠淡江大橋明年即將通車，在淡海新市鎮一帶，「4字頭」房價正逐漸成為主流，但仍有部分物件維持在每坪「3字頭」的水準，對雙北首購族而言仍具吸引力。他分析，淡水價格「低無可低」，且不像桃園等區域大量釋出新案，使得供給壓力有限，有助支撐房價。

海悅指出，每座城市的發展指標，都從交通建設開始，也是形塑城市雛形的關鍵；交通機能不只決定生活的便利性，更直接影響人口與產業的未來發展。曾經不被看好的林口新市鎮，因為捷運通車，搖身一變成為高級住宅區，影視媒體產業也大舉進駐；同期的淡水新市鎮也成功復刻林口發展，近年因為「淡海輕軌」通車，政府加碼斥資333億打造淡海科技城，更有淡江大橋、淡北道路、輕軌藍海線二期，交通三箭齊發，成為雙北首都圈最受青睞的移住熱區，更在今年突破人口20萬大關，坐擁全台淨移入最高行政區的冠軍寶座！

低總價小坪數 造鎮熱銷

目前市場熱銷主力為「低總價、小坪數」的產品，滿足首購及自住需求。陳炳辰強調，「這類產品單價雖提升，但總價負擔不重，是目前淡水房市的關鍵支撐。」從區域來看，淡水內部房價出現明顯區隔。竹圍與紅樹林因鄰近台北市，交通較為便利，與士林、北投等區有生活圈連結，房價明顯高於淡海新市鎮，每坪價差可達10至20萬元。

陳炳辰表示，淡江大橋為淡水地區帶來最大話題與發展潛力。此橋預計串連淡水與八里，不僅開拓淡海新市鎮的新聯外動線，也將提升整體交通便利性與話題性。他補充：「相較之下，淡北道路雖有助紓解交通，但利多強度不如淡江大橋明確。」

值得注意的是，總銷逾300億、淡水區在線最大量體造鎮案「新海城」的第一期自去年10月開賣至今滿一年，銷售率逾六成。新成屋部分，「麗寶鐸藝」於淡江大橋第一排，依實價登錄資料顯示，全案近一年每坪成交均價約達50.1萬元。

面對淡水最大利多淡江大橋明年通車，市場人士直言，市場普遍看好區域未來發展，「橋通了、人來了、淡海成了！」

看好未來發展 跨區置產

「新海城」現場專案經理李宗軒表示，淡水交通問題長年被詬病，如今三大交通建設將陸續完工，雖然目前房價反應不明顯，可能要等到真正通車後才有感，但預估明年初應該就會有建案反應在價格上。

李宗軒表示，目前新市鎮房價在整個大台北來說相當難得，買家除了自住首購族外，也有不少是三重、板橋等外地跨區來幫小孩置產的族群，都是看好未來淡水交通建設完工後的利多優勢。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

北台灣連五年新建案推案量破兆元恐在今年止步，據市調機構住展雜誌最新統計，去年北台灣推案量衝破一點五兆元大關，但今年房市受到第七波信用管制措施壓抑、全年推案量估下探9000億元，不僅寫下五年低點，案量更恐逼近2016、2017年谷底、寫下歷史第三低量。

在第一線銷售市場觀察的愛山林建設副董事長張境在昨日表示，這次政府調控房市過嚴，雖成功打擊到短線投資客，但同時也傷到首購、換屋族；自用客戶因限貸令影響，出現有需求也不敢出手買房，建商也因市場買氣疲弱，推案轉趨保守，今年北台灣新建案推案量下探9000億元，寫下五年低點是可預期的事情。

不過，張境在指出，政府也意識到這次房市調控過嚴，傷到首購、換屋族，因此九月起鬆綁政策，照顧到有自用需求的買方。

他認為，在政府意識到政策過嚴下，政策開始調整、放鬆，近期首購族交屋、貸款相對上半年來得順，認為房市最差情況已過，不過因首購、換屋族對政策信心依舊不高，今年底前政府可能適時針對自用客的貸款情況做調整、適度放鬆，畢竟「沒有安居、怎麼樂業」。

住展雜誌資料顯示，去年北台灣新建案推案量達1.54兆元、年增38.6%，原先市場預期2025年可望延續2024年氣勢，出現連五年推案量破兆元的紀錄；但住展雜誌企研室總監暨發言人陳炳辰分析，在央行出手抑制過熱房市後，房市急轉直下，今年北台灣住宅推案量不僅下探9000億元、寫下近五年低點，更恐逼近2016、2017年谷底、出現歷史第三低量。

張境在強調，房價上漲是事實，對買賣雙方都不好，因為錢是被地主賺走了，對賣方來說，購地成本只會更高，截至目前為止，北台灣地主對地價沒有鬆動、政府標售土地依舊高價，建商購地成本這麼高，且近兩年高營造成本讓開發商吃足苦頭，房價要怎麼降；而對買方來說，高房價所需付出居住成本只會更多。

馨傳不動產智庫執行長何世昌表示，政府可透過聯徵紀錄、甚至與地政機關聯手，將五年內頻繁買賣房產的投機客揪出來，讓自住客真正獲得保障、短線投資客被痛擊，才是央行所欲達成的目的。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

中央銀行對房地產加碼信用管制，一年來住宅市場交易動能降至冰點，建商購地動能更趨保守。信義全球資產統計，近一年來上市櫃建商購地金額856億元，比起去年919信用管制前一年的1,332億元大減35.7％。

在六都中，除台北市外，購地規模均衰退，信用管制下中小型建商資金成本大增，土地買盤呈大者恆大趨勢，購地往蛋黃區位移。

統計顯示，近年上市櫃建商購地規模最低在2022年第四季、僅36億元，此後隨著房市熱絡，2024年第三季單季達到658.8億元高峰，不過隨著央行推出第七波選擇性信用管制，預售住宅市場交易量急凍，建商購地縮手，今年以來土地市場，除了愛山林聯手宏匯取得台電台電CR-1公辦都更案、遠雄買下高雄鼓山6,128坪土地二件百億級大案外，上市櫃建商購地手筆明顯縮小，整體購地規模大幅縮水。

以區域別看，在919信用管制前一年，上市櫃建商在台中購屋逾400億元土地、在高雄購入近300億元土地，在信用管制後一年，這二大都會區分別減少至200億元左右，六都中僅有台北市呈現增加。

信義全球資產顧問發展部經理林建勛表示，住宅預售市場銷售率驟降，與近年信用管制下降低土建融及餘屋貸款成數，並有限期開發壓力，使建商購地動能有所停滯，多在建案完銷、順利交屋，資金回收後，才會進行下一件開案。隨預售屋銷售降溫與財務槓桿增加，對於中小型建商的壓力更大，大型建商雖然對高額融資需求相對較低，但也更重視分散風險、縮小規模。

林建勛表示，雖然建商購地動能降低，但溫度猶存，今年前三季土地交易金額雖然不如去年，但仍高於2022年、2023年全年，今年上市櫃建商購地能否達到千億元大關，仍需觀察第四季住宅市場是否擺脫低迷回溫。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】