商用不動產,房地產,諮詢

全國土地大致可分為都市土地與非都市土地，分別受都市計畫法與區域計畫法管制，在2016年5月1日公布施行「國土計畫法」之後，未來土地將按全國國土計畫及直轄市、縣(市)國土計畫內容，劃設四大國土功能分區，分別為「國土保育地區」、「海洋資源地區」、「農業發展地區」及「城鄉發展地區」，作為日後土地使用管制依據。

▲苗栗縣 「國土計畫」規劃作業正式上路

苗栗縣位處新竹、台中都會之間，地形地貌大致由西向東隆起，過去為典型農業縣，近年縣府不斷引進工商投資，已逐漸轉型為工商農業並重，並在三義南庄獲頒國際慢城認證之後，蛻變為具地方特色之發展模式。苗栗縣在面對國土計畫之土地空間體制重大變革下，未來將如何引導全縣土地使用及部門發展，是本縣國土計畫所需肩負之責任。  

 

為引導苗栗縣國土空間合理發展，促進其有效利用與管理，並確保苗栗縣資源永續利用，苗栗縣府已於2017年11月委託規劃單位辦理「苗栗縣國土計畫」之研究規劃，並於2018年4月召開工作計畫書審查會議，會議中委員提供相當多寶貴意見，可見對於苗栗縣國土計畫充滿期許。  

 

苗栗縣府日後在規劃過程中，考量民眾參與為政府施政之重要一環，將加強民眾參與機制，廣邀專家學者、本縣地方團體及縣民，針對本縣空間發展願景，共同討論及凝聚共識，期望能激盪出具創意及地方特色之發展願景與目標。

 

苗栗縣國土計畫預計於2019年5月底前完成草案規劃作業，並於2020年5月前完成法定審議程序後發布實施，期望兼顧保育及發展的計畫目標。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】



 

內政部2018年4月30日公告實施「全國國土計畫」，宣示「國土計畫法」所訂的國土保育與國家永續發展工作，將正式展開，更有秩序地引導全國未來的空間發展。

▲內政部：國土使用6變革 兼顧發展與永續

內政部表示，「全國國土計畫」是國土規劃最上位的法定綱要性指導計畫，實施後對於我國土地使用制度將有重要變革，包括：

 

一、加強國土保安：

 

全國國土計畫以生物廊道觀點，將山脈保育軸帶、河川廊道、重要海岸及河口濕地等串聯起來，劃設為國土保育地區，進行較嚴格的土地管制。國家公園因屬保育為目的，將全區納入國土保育地區範圍；至於部分都市計畫範圍內的保護區，基於保育廊道的延續性，亦將納入。

 

另為推動環境敏感與國土破壞地區的復育工作，對於飽受國土災害或破壞的地區，將劃定「國土復育促進地區」，並提出較積極的復育計畫。

 

以「南投清境地區」為例，該地區目前是山坡地保育區農牧用地，又多屬山崩地滑的地質敏感區，考量災害破壞嚴重程度高，未來國土計畫將劃設為國土保育地區第二類，允許有條件使用，並加強建築強度、防災治理等土地利用規定，保障公共安全。更積極手段係劃定「國土復育促進地區」，透過研訂復育計畫，將清境地區內土地利用與發展，在國土保育保安原則下，重新調整並整體規劃，復育已損傷國土，還給南投清境地區一個清淨地貌。

 

二、加強農地維護管理：

 

全國國土計畫劃設各類農業發展地區，提供糧食作物及農業經營有關的產製儲銷使用，除了要積極改善農村的居住及生活設施，並應維護農業生產環境及農業基礎設施。

 

為確保糧食安全，目前農地總量目標值為74萬至81萬公頃，即包括全國農漁牧一級產業糧食生產土地，都應該積極保留。為了達到此目標，一方面應落實農地農用策略，改善農地破碎問題，另一方面則藉由維護農業生產完整性、投入農業施政資源及加強農業用水管理等策略，維護潔淨的農業生產環境。

 

三、輔導農地違規工廠轉型：

 

農地上違規工廠遍布，造成農業生產環境破壞，為此，全國國土計畫訂定相關土地使用指導，要求直轄市、縣市政府必須掌握未登記工廠資訊，及擬定未登記工廠管理(輔導及清理)計畫。

 

以彰化鹿港水五金聚落為例，在大約700公頃目前多屬特定農業區之農地上，已有約100公頃的工廠分布其中。類似這樣的案例，未來各縣市政府需擬定未登記工廠管理計畫，對於零星、新增之未登記工廠，應優先拆除或恢復原狀，其餘未登記工廠在安全、公平正義與合理之前提下，經評估後得將屬於農產業相關之未登記工廠，劃設為農業發展地區；然屬與工業性質與地方產業鏈相關者，得劃設為城鄉發展地區。這樣的策略原則，除避免農業生產環境任意轉用，也能讓已成規模的產業用地納入管理，合理使用。

 

四、推動鄉村地區整體規劃：

 

全國共有4,000多處鄉村區，過去並沒有考量鄉村區特性及發展需求進行空間規劃及投入資源，導致鄉村陷入環境窳陋、建築頹圮、產業沒落、人口一再流失的發展困境。

 

全國國土計畫研訂「鄉村地區整體規劃策略」，未來將依據鄉村地區特性，分別按照「農業發展型」或「工商發展型」，將居住、產業、運輸及公共設施等四大需求，納入鄉村地區規劃與配置，使鄉村具備友善與優質的生活環境，進而讓鄉村人口穩定且持續發展。

 

五、強化地方主導空間計畫：

 

早期非都市土地主要按現況編定並實施管制，產業開發建設是屬個案審查，缺乏實質空間計畫來指認發展區位，進而導致土地使用的不確定性與投資風險。

 

全國國土計畫公告實施後，將由地方政府考量環境資源條件、地方特性、發展需求與施政重點，研擬直轄市、縣(市)國土計畫，並劃設4大國土功能分區，以引導各轄內居住、產業、公共設施之空間發展。地方空間規劃的主導性得以提升，更能展現地方特色。

 

明確指認產業發展適宜之區位，將能減低投資不確定性與風險，創造公私部門開發雙贏之契機。且未來農業發展地區與城鄉發展地區的使用許可係由各地方政府核發，不需再送到中央審查，可由地方政府掌控主導開發，實現地方自主規劃。

 

六、尊重原民傳統文化：

 

國土計畫將充分尊重及保存原住民族傳統文化、領域及智慧，並建立參與機制，針對原住民族特有部落發展及土地使用需要，可會同原住民族主管機關，配合各族群的生活習性，啟動訂定原住民族土地之特定區域計畫。

 

以擬定北泰雅原住民族特定區域計畫為例，本案由內政部會同原住民族委員會擬定「原住民族特定區域計畫-泰雅族鎮西堡及司馬庫斯部落」(草案)，將就原住民族地區之「居住」、「耕作」及「殯葬」等需求，規劃部落未來生活、生產活動等空間配置，並劃設為城鄉發展地區或農業發展地區；同時，修(增)訂土地使用管制規定，以改善聚落環境品質及提升公共服務，維護原住民族文化。

 

內政部指出，全國國土計畫公告實施後，直轄市、縣市政府即接辦展開縣市國土計畫與國土功能分區之擬定及規劃作業，後續將與直轄市、縣市政府併肩合作，協助縣市政府擘劃未來空間發展藍圖。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】



 

根據內政部統計2013~2017年六都都市地價指數，除台南市逐年增加外，其餘都出現升至高峰後反轉向下情形，台北市在2015年最早達到高峰116.68，2016年新北市緊接在後。最新第49期全國都市地價總指數為117.24，較上期下跌0.91%，是2016年達到高峰後連續3期下跌，其中新北市下跌1.73%、台中市下跌1.48%、台北市下跌1.16%最多，其餘都在1%內微幅變動。

內政部表示，觀察近5年第40至49期都市地價指數變動情形，以第40期為基期100，自第41期起逐期上升，升幅逐漸趨緩，至第46期達119.33最高峰後反轉向下，且連3期下跌，跌幅都在1%內，第49期全國都市地價總指數為117.24。除台南市都市地價指數呈現逐期增加趨勢外，其餘五都都在上升至高峰後反轉向下，且高峰期分別落在不同期別，北部較南部早達高峰。

第49期與上期比較，除了新北市下跌1.73%、台中市下跌1.48%、台北市下跌1.16%跌幅度超過1%，各都僅微幅變動；與最高峰指數相較，台北市下跌5.89%最多、新北市下跌2.83%第二、台中市下跌1.7%第三。反觀花蓮縣上漲0.96%最大，其餘縣市漲跌幅度都未超過1%。

台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰指出，地價變動明顯與房市走勢相仿，2015宣布隔年實價課稅，房價首屈一指的台北市率先出現不動產投資熱潮走弱，建商或獵地為主的金融壽險業眼見前途未卜，且手上還有建案餘屋未清，不再搶進高價土地，2016年地價即與房市大盤一同走弱。其餘地區則因土地價格相對為低，指數逆轉向下的反應期延後發酵。另外六都當中台南市唯獨上漲，與地價偏低有關，地坪單價多在2萬左右，僅為鄰近的高雄市1/2價格，甚至是台北市的1/20，主因在於土地供給量大，值得開發的地段少，不動產投資特性偏低，沒有價格操作空間，價量因此相對穩定。

陳炳辰觀察，台北市、新北市、台中市最新一期指數都較前期走弱，包括住宅區、商業區、工業區一致走跌，上述都會在住宅、店面、商辦都未見大幅回溫，甚至有店面空置、新案餘屋等壓力，工業用地則以其他縣市為主力，自然使房市熱區跌幅明顯。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】



 

台北市政府勞動局日前查得台北市某公司承攬大樓整修工程，進入該場所作業之勞工未戴用安全帽，已違反職業安全衛生法規定而予以裁罰。該公司不服，提起訴願，經台北市政府訴願審議委員會審議後作出訴願決定，駁回其訴願。

▲雇主對於進入營繕工程工作場所作業人員，應提供適當安全帽，並使其正確戴用

台北市政府訴願審議委員會審議認為，依職業安全衛生法第6條第1項第1款、第3款、第5款及營造安全衛生設施標準第11條之1等規定，雇主對防止機械、設備或器具等引起之危害，防止電、熱或其他之能引起之危害，防止有墜落、物體飛落或崩塌等之虞之作業場所引起之危害，應有符合規定之必要安全衛生設備及措施；雇主對於進入營繕工程工作場所作業人員，應提供適當安全帽，並使其正確戴用。

 

訴願人雖主張勞工提早下班，離開工地前擅自脫去安全帽，為勞工個人行為，與其無涉；惟依現場採證照片所示，勞工從事線路裝設作業時，均未配戴安全帽。勞動局依同法第43條第2款及第49條第2款規定，處訴願人3萬元罰鍰，並公布其名稱及負責人姓名，並無違誤。台北市政府法務局特別提醒民眾，雇主使勞工從事工作，應在合理可行範圍內，採取必要之預防設備或措施，並應注意相關規定，使勞工免於發生職業災害。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】



 

國人勞工口腔癌發生年齡較一般人早4歲，好發於漁業、建築及運輸業，根據國民健康署2016年的癌症登記資料分析顯示：男性勞工階層之口腔癌發生及死亡的年齡，分別較國人男性口腔癌年輕4歲(51歲VS. 55歲)及6歲(52歲VS. 58歲)。舉例來說，男性目前平均壽命為77歲，但罹患口腔癌的勞工朋友則有可能減少25年的生命年(77-52=25)。透過資料也發現，口腔癌發生人數前三高行業別依序為：「漁撈業」、「建築工程業」及「汽車客運業」；死亡人數前三高行業則為：「漁撈業」、「建築工程業」及「金屬製品製造業」。

▲政府攜手建築業者打造「無檳職場」，勞工健康、雇主心安

國健署積極推動「無檳工地機制」 跨單位合作讓口腔癌無所遁形

 

鑒於建築業是口腔癌發生率較高的行業別之一，國民健康署自2012年開始推動「無檳工地」，剛開始僅徵求有意願的建築業者合作，並在工地提供口腔黏膜篩檢服務及菸檳酒健康危害防制的試辦計畫。由於成效良好，2018年台中市、宜蘭縣、與台東縣均主動積極參與擴大辦理相關計畫，正式建立「無檳工地機制」，先從公共工程案件著手，並由縣市政府主導衛生單位與營建單位合作，當營建公司向縣市政府申請建照時，也要檢附「口腔黏膜篩檢同意書」，同意於施工期間，讓衛生局安排醫療團隊至工地提供口腔癌篩檢及宣導服務，並透過衛生局與建設單位合作，在工地施行健康檢查，讓口腔癌篩檢得以深入第一線的勞工工作環境。

 

定期口腔黏膜檢查，可降低26％死亡風險

 

雖然國人每年約有7,000多名口腔癌個案、亦有約2,900人死於口腔癌，但口腔癌並非無法防範。國民健康署與國立台灣大學公衛學院研究團隊，針對233萬名接受口腔癌篩檢民眾進行長達9年的追蹤，比較接受篩檢及沒有篩檢組晚期口腔癌發生率和死於口腔癌的風險，結果顯示篩檢率達約5成，就可降低21％晚期口腔癌發生率及26％死亡風險。國民健康署自2010年起補助30歲以上嚼檳榔(含已戒)或吸菸民眾，每2年1次口腔癌篩檢，每年透過篩檢可以發現約1,300多名口腔癌與3,600名癌前病變個案。不過，防範口腔癌不能僅靠政府單方面推動篩檢，有嚼食檳榔與吸菸行為的民眾需及早戒除菸檳等有害物質，才能真的有效降低口腔癌的發生率。

 

口腔癌早期個案，經適當治療5年存活率達8成

 

國民健康署王英偉署長表示：「口腔黏膜檢查是由醫生目視及觸診口腔黏膜，診斷是否有疑似癌前病變或癌症病兆，檢查過程只要三分鐘!」有菸檳習慣的民眾只需攜帶健保卡至健保特約之牙科、耳鼻喉科之醫療院所，就可接受檢查，而國民健康署的資料顯示：早期(第0-1期)發現病灶與及時接受治療口腔癌， 5年存活率可高達8成！遠離口腔癌有步數：「檳榔麥哺」、「定期檢查」、「提早治療」，請勞工朋友趕緊麥哺檳榔、做伙來檢查治療。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】



 

新北市業已實施擴大辦理跨縣市代收申領土地徵收補償費保管款案件，申請人或代理人得檢具各縣市申領土地徵收補償費保管款案件申請書表及其附繳證件至本市任一地政事務所提出申請，中和地政事務所現為提升為民服務效率，特製作「跨縣市代收申領土地徵收補償費保管款案件便利包」，歡迎有需要的民眾多加利用。

▲中和地政跨縣市申領土地徵收補償費保管款便利包登場

中和地政事務所表示，該所業於官方網站常用表格區放置相關表單 及範例供民眾參閱，現為便利不擅、不便使用網路下載表單之民眾更容易瞭解並利用此便民措施，除彙整申領土地徵收補償款需附之文件及書寫範例外，另加入申請流程說明表並製成便利包，置放於該所服務中心及官方網站「各項便利包」專區中，提供給有需要之民眾參閱，兼顧各式族群之使用需求。

 

中和地所進一步指出，此一便民措施不限於土地管轄之縣市政府受理，由新北市各地所收件人員於核對 申請人或代理人身分無誤後，再函送土地管轄縣市政府辦理後續事宜，歡迎有需求的民眾多加使用。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】



 

充實防火知識，讓居住環境更安全!據統計近10年建築物火災死亡人數，以住宅火災死亡人數最多，占建築物類火災69.4％。為降低住宅火災死亡人數，內政部於2018年4月20日函頒「住宅防火對策2.0」，針對「家用電器設備安全」、「居住環境」、「住宅用消防設備」及「防火宣導」等住宅防火對策，提供升級做法，期盼在中央、地方及社會各界團體努力，達到「10年後住宅火災死亡人數減半」目標。

▲6大重點 住宅防火2.0，居家生活更安心

內政部表示，隨著高齡化社會來臨，高齡者或獨居者比率逐年升高，除家庭結構等原因外，居住環境無兩方向逃生路徑、室內裝修具易燃性、堆積大量可燃物等，皆成為火災傷亡主要原因。因此，「住宅防火對策2.0」將原住宅防火對策執行計畫所定目標及推動事項予以升級，期能逐年低住宅火災死亡人數，推動重點包括：

一、提升家用電器設備本質安全：使用2018年生產經CNS檢驗合格且具保護裝置之延長線及電器用具；加強宣導瑕疵電器設備召回訊息，以汰換瑕疵電器產品；使用20年以上之室內配線委請合格電器承裝業者予以更新。

 

二、建構不易起火及易於避難之居住環境：使用合格裝修耐燃建材、防焰物品及製品；使用加裝熄火遮斷瓦斯等安全裝置之瓦斯爐具。

 

三、提高防火宣導強度：加強宣導製作並演練「家庭逃生計畫」及「兩方向逃生模式」；強化校園宣導教育深耕教師防火研習，學童防災教育向下紮根。

 

四、普及住宅用消防設備：選購附有認可標示之住宅用消防設備，例如住宅用滅火器、住宅用火災警報器、水道連結型自動撒水等設備，並強化購買平台或通路的宣導；對於未達供公眾使用建築物之5層以下住宅(公寓)，於新建、增建、改建之竣工查驗前，應取得住宅用火災警報器經當地消防主管機關檢查合格之證明文件。

 

五、推動機車及攤販退出騎樓，並加裝監視器以防止縱火事件。 

 

六、提升防火宣導組織志工人員宣導知識技能：持續辦理「防火宣導種子教官班」、「防火宣導進階班」。

 

內政部指出，消防署也整理「您不可不知的住宅防火9要素」及「居家消防安全診斷表」，期盼民眾自主關心自家居住環境及充實防火知識，以營造安全無虞之居家生活環境。更多居家防火安全知識，可至內政部消防署全球資訊網(https://www.nfa.gov.tw/cht/)查詢。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】



 

財政部南區國稅局表示，房屋在未建造完成前，即將未來該房地產權登記之權利出售，係屬預定不動產「權利」之買賣，而非屬「不動產」產權移轉，不是房地合一課稅範圍，應依所得稅法規定計算財產交易所得，併入個人綜合所得總額辦理結算申報。

▲個人出售預售屋獲利，應申報財產交易所得

該局指出，預售屋買賣因尚未辦理所有權登記，在完工前之所有權仍屬建設公司或原土地所有權人所有，買方僅購得未來取得房屋及土地之「權利」，相關交易係屬「權利」之移轉，賣方應以預售屋(含土地部分)交易時之全部成交價額，減除原始取得成本及相關必要費用後(如仲介費等)之餘額，計算財產交易損益，申報個人綜合所得稅。

 

該局進一步舉例說明，甲君於2017年間以1,800萬元向A建設公司購買預售屋1戶，同年在建造完工前，以2,100萬元出售予乙君，甲君在辦理2017年度綜合所得稅結算申報時，應以出售價格2,100萬元減除原始取得成本1,800萬元及相關必要費用42萬元後之餘額申報2017年度財產交易所得258萬元。

 

國稅局提醒，現正值2017年度綜合所得稅申報期間(2018年5月1日至2018年5月31日)，如個人出售預售屋獲利，應以轉讓價格減除原始預定買賣價格、因取得及轉讓該權利而支付的一切費用後之餘額為所得額，申報財產交易所得，以免嗣後被稽徵機關查獲漏報而遭補稅並處罰鍰。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】



 

台中市長林佳龍全力推動平價住宅政策，除廣設只租不售的社會住宅，並在精密園區興建第二期勞工住宅，且擴大抽籤對象，不止精科，周邊的中科、中工等員工均受惠，目前工程進度38％，符合期程，預計2019年底興建完成交屋。

▲中市精密園區勞工宅二期工程符合進度 2019年底完工交屋(圖：台中市政府)

精密園區第一期勞工住宅2017年中已全數交屋，市府為打造勞工宜居環境，平衡勞工平價住宅的需求，再於精密園區3,515坪社區用地興建第二期勞工住宅，2015年11月23日公告標售，由新業建設公司得標，將興建520戶，同時也提供190戶社會住宅。目前工程進度38％，符合預定期程，全力往2019年底完工目標努力。

 

精密園區第一期僅限園區內員工購買，市府為讓更多勞工受惠，擴大抽籤對象至中科、中工等非精密園區員工，吸引1,460人申請，相當踴躍，2016年12月29日已完成520戶電腦公開抽籤作業。

 

經發局表示，勞工住宅品質方面，林市長要求秉持社會住宅「三好一公道」原則，即建物好、地段好、生活機能好、價格公道，每坪售價低於13萬元，透過市府力量，為勞工打造最適居最適宜的平價住宅。

 

精密園區勞工住宅(一、二期)位於精科路、保安十街、文山三街及文山六街形成的街廓內，距台中工業區南側約數百公尺，東距市中心約4公里，北距中部科學園區8公里，南向約1.4公里可達嶺東商圈中心點，距高鐵烏日站4公里，離台中機場10公里，各式生活機能充足，交通便捷性高；住宅1樓規劃公共及商業服務設施，2樓以上將規劃32至46坪，3至4房的住宅。

 

此外，經發局也表示，市府也釋出部分土地，讓精密園區廠商自行興建勞工住宅，目前共有29家興建，約773戶，讓精密園區內住宅總計達1,683戶，希望在市府及企業共同努力下，讓勞工更能一圓購屋心願。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】



 

2017年初，台北市「文林苑」都更案落成啟用。6年前不同意都更的王家強烈抗爭，引發社會議論，也讓內政部持續進行都更條例修法，不過直到蔡政府上任後，修法才有明顯進展。2017年內政部擬具都更條例草案，經行政院通過後，送立法院審議，力拚本會期三讀。

▲營建署都更組長王武聰說，對於不同意戶，須經過協調、聽證、審議等程序加速都更腳步(圖：營建署)

原本就不易推動的都市更新，因文林苑案爭議，使得都更被汙名化。大家聽到都更，以為就是政府要拆你房子，住戶被迫搬遷。從事都更業務14年的營建署都市更新組組長王武聰觀察，那幾年政府變得有點噤若寒蟬，什麼事情都不太敢動，都更案數量大減，部分案件也幾乎停擺。

 

王武聰1993年進入台北市都發局，當時還沒有都更條例。早年政府辦都更，績效並不明顯，台北市早期10幾年才完成了4個公辦都更案，後來輔以容積獎勵，鼓勵民間辦都更。直到1998年制定都更條例，納入相關配套，政府希望用更宏觀的視野來從事都更案，「除了給胡蘿蔔，也要有棒子(強制性)」，後來才有文林苑的案子產生。

 

都更的爭議，有許多面向，各方都怕權益受損，因此一定追求最大利益。王武聰說，這次的都更修法，就是「政府明確告訴你有多少利益」，將容積獎勵明確化，讓建商可以去跟地主談；地主部分，若有不同意戶，權益也應完整保障，須經過協調、聽證、審議等完整程序。該走的程序走完，不得已最後需要代拆，政府也會展現公權力。代拆耗費龐大的行政及社會成本，是不得已才採取的手段。

 

台北永春都更案從2007年第一次審議，2018年才正式動工。王武聰說，他都會跟建商說，都更從頭到尾走完需要的時間很長，前面如果肯多花點時間去協調，再送到政府部門審議，會比較順利。如果前期沒有協調到一定程度，不同意戶在後面審議過程照樣反對，反而會延宕審議時程。

 

他認為，這次都更條例修正的意涵也在此，前段強調程序完整，後段該怎麼做就做，絕不拖延。過去會有拖延是不同意戶一直阻撓，政府也不知道該怎麼辦。未來都更條例通過後，如遇有惡意阻撓的釘子戶，政府在走完行政程序後就必須介入處理，「不會懸在那裡」，讓都更順利推動。

 

都更條例從2008年至今是第9次修正。王武聰說，最新的修法方向除了完備都更程序，也希望增加公辦都更的量能。截至目前，全國核定的都更案超過600件，只有20幾件是政府主導，比例僅3％。日本的公辦都更比例達20％。外界也質疑，都更不應該成為建商的一般建案，認為都更應更具公益性，因此2018年年中即將成立的住都中心，重點要務是辦理公辦都更案。

 

談到公辦都更的困難，王武聰指出，首先是政府的量能不夠，以營建署為例，都市更新組正式人員只有10多人，主要業務是建立法規機制等，人力不足加上受採購法等限制，彈性不夠，成立行政法人的住都中心，盼慢慢增加公辦都更量能。

 

政府主導的公辦都更分為自行辦理、同意其他機關辦理和公開評選3種。王武聰說，礙於政府量能不足，自行辦理數量很少；公開評選是公開招商讓建商投標，政府會主導先期規劃與後續的監督管理，實施者必須在政府的規範下做，這類的公辦都更以公有地居多，類似「促參」性質，像台北市中正區南海段、新北新店行政園區、永和大陳義胞地區都更案都屬此類。

 

同意其他機關辦理部分，如國防部的眷改案須由台北市同意。王武聰指出，未來住都中心的角色，也會經由主管機關同意擔任實施者。目前住都中心已規劃數個案件，由住都中心擔任實施者操盤，像是浮洲合宜住宅旁的商業區，由中央都市更新基金捐贈給住都中心做公辦都更，預計蓋商辦複合式大樓。此外，信義區有兩塊國有財產署的基地也將進行公辦都更。

 

除了公辦都更，政府也希望輔導自辦都更。王武聰說明，過去找建商等於是地主找金主，由建商出資，由建商找建築師、營造廠、負責處理審議程序等，興建後的房子由地主與建商協議分配或按照權利變換比例分配；若採自辦都更，是所有權人自己找資金與專業服務，例如，可透過「建築經理公司」協助，建經公司多是銀行出資成立，建經公司可向銀行借錢蓋房子，再轉成住戶的房貸分攤去還，不用讓建商賺一筆，也不用分3成房屋給建商。台北有些海砂屋，因住戶多「餅已經不夠分，不太可能還分給建商」，適合走自辦都更，當然，地主未來也可以找住都中心尋求協助與服務。

 

他說，民辦都更數量最多，自辦都更又比公辦多一點。自辦需要協助，政府也有補助前期規劃費，到目前為止有超過100案左右。都更是否有整體目標？王武聰提醒，都更除了重建外，還有整建跟維護(拉皮)。一般都會區會走重建，是因為房價好，重建較有誘因；非都會區的重建，因每坪建造成本已接近售價，誘因不夠，或許採整建、維護方式比較可行。他說，中南部有些房子有保存價值，但還不到文資保護程度，可採整建、維護方式，政府有補助規劃費和工程費。

 

內政部統計，全台800多萬戶建築，超過40年以上的老屋約180萬戶，雙北更有半數以上是老屋。王武聰說，經評估有公共安全疑慮的老屋，政府應盡速協助改建。因此在都更修法過程，特別將危老建築拉出來，制定「都市危險及老舊建築物加速重建條例」。

 

「人會老、房子也會老」，這是危老條例最初的政策想定。王武聰說，都更條例為達公益性目標，須限制基地面積規模(例如部分縣市須1,000平方公尺以上)，需要改建的危老屋若還要求面積規模，似不近情理，因此採用危老條例，不用限定基地規模，不需走都更的聽證、審議程序，前提是住戶要100％同意。

 

都更修法過程外界批評不斷。王武聰說，各方利益團體都在糾葛，政府一個一個去說服，讓各方可以接受。人權團體要保障弱勢族群的主張，政府非常同意，目前也有完整的程序加以保障；對建商而言，雖然程序簡化無法盡如人意，但明確的程序與容積獎勵，並建立起信任，就是對簡化都更流程的幫助；此外，也採納都市計畫學者的建議，未來在都更地區的劃定時，一定要擬定都市更新計畫，而且程序上完全比照都市計畫，讓都更案更具有上位的依據。

 

他認為，這兩年因為執政黨大力推動，展現很大成果，2017年的都更案數量提升到68案，高於一年平均的40案。都更三法中，危老條例、住都中心設置條例都已公布，都更條例從2012年啟動修法，一直都沒辦法有效進展，2017年從部版、院版，現在正由立院審議中，盼本會期三讀通過。

 

「真的是一步一步在進行，跟以前很不一樣」，王武聰說，沒有法案是完美的，但這次的都更修法至少是文林苑事件、大法官709號釋憲後的全面總整理，「各方雖無法完全滿意，但是可以接受的折衷方案」，這樣一來，社會就能繼續往前走，而不是停滯。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】