商用不動產,房地產,諮詢

稅捐機關表示，農業用地移轉經核准不課徵土地增值稅後，土地承受人於其具有土地所有權期間內，曾經有關機關查獲該土地未作農業使用且未在有關機關所令期限內恢復作農業使用，或雖在有關機關所令期限內已恢復作農業使用而再有未作農業使用情事時，於再移轉時應課徵土地增值稅。

▲農業用地未作農業使用，移轉時無法申請農地不課徵土地增值稅

稅捐機關提醒民眾，購買或受贈農地時若申請不課徵土地增值稅，則其前次移轉現值或原規定地價仍停留在前手取得之原點，之後該農業用地未作農業使用再移轉時，仍應以原地價計算漲價總數額，課徵土地增值稅。

 

舉例說明：甲君2009年向乙君購買一筆農業用地，移轉時申請不課徵土地增值稅，該地前次移轉現值或原規定地價為1977年10月每平方公尺10元，其2009年公告現值為每平方公尺800元，甲君購買後連續2次經有關機關查獲該土地未作農業使用，則甲君於2018年移轉時，該土地無法申請不課徵土地增值稅，其2018年公告現值為每平方公尺1200元，則甲君應納稅額應以乙原取得的10元為原地價，計算漲價總數額課徵土地增值稅。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】



 

▲2017年度綜合所得稅的申報時間，將自2018年5月1日起至5月31日為止。

一年一度的報稅季節來臨，今年適逢房地合一新制上路後的第2個報稅年度，在2017年售屋者，須確認售屋所得適用舊制或新制，若適用舊制，則納入綜合所得稅申報財產交易所得，若適用新制則採分離課稅，須於所有權移轉登記次日起30天內完成房地合一稅的申報，不是在5月綜合所得稅報稅，納稅人須特別留意。

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永慶房屋契約部資深經理陳俊宏表示，綜合所得稅的各類申報項目之中，與不動產購售屋相關大致可以分為2大類：

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1.售屋：財產交易所得、財產交易損失、重購自用住宅扣抵稅額

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2.購屋：自用住宅購屋借款利息扣除額、重購自用住宅扣抵稅額

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售屋族「財產交易損失舉證」節稅法

陳俊宏指出，若是出售房屋的實際價格減去取得成本及移轉費用，計算出的財產交易所得較低，並能提供相關證明文件，就可以選擇按實際發生的價額申報。所謂「取得成本」是指取得房屋的價金與購入房屋達可使用狀態前一切必要費用，包括契稅、印花稅、代書費、仲介費等，以及在房屋所有權移轉登記完成前向金融機構貸款購屋的利息，而「移轉費用」則包括仲介費、廣告費、清潔費及搬運費等。

陳俊宏提醒，在2017年有售屋者，今年5月報稅時優先採「核實認定」方式申報，前述以實價發生價額申報就是ㄧ般所謂的「核實認定」；對於無法舉證買價的房屋，則可採「標準認定」的申報方式節稅；但若出售的房屋是位於台北市售價7000萬元、新北市售價6000萬元以上的豪宅，還有雙北市以外縣市4000萬元以上的豪宅，且無法舉證買進成本，則依實際銷售價格的15%做為售屋所得，用土地公告現值跟房屋評定標準價格來分配。

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購屋族「自用住宅購屋借款利息扣除額」節稅法

如果購買自用住宅有向金融機構辦理借款，陳俊宏表示，購屋借款利息也可以列舉扣除，每年扣除額最高為30萬，但每一申報戶以一屋為限，且房屋為納稅義務人、配偶或受扶養親屬所有，並以當年實際支付的該項利息支出，減去儲蓄投資特別扣除額後的餘額，申報扣除。需要有本人、配偶或直系親屬於2017年度完成戶籍設立，且房屋無出租、供營業或執行業務使用的情況才行。

換屋族「重購自用住宅扣抵稅額」節稅法

至於去年換屋的民眾，陳俊宏表示，若購買房屋價值大於出售房屋，有機會可以依法申請自綜合所得稅額中扣抵或退還，也就是所謂的「重購自用住宅扣抵稅額」。由於涉及買、賣不同角度的交易程序，需把握幾個重點原則：

1.不論買進或賣出的兩間房屋皆須符合「自用住宅」的條件。

2.購屋的價格必須高於出售房屋的價格。

3.兩間房屋產權登記的時間必須在2年以內，先購後售也適用。

4.兩間房屋登記名義人為本人或配偶均可適用，不限於同一人。

5.出售自用住宅房屋已繳納該財產交易所得部分之綜合所得稅。

不過，在房地合一稅上路後，要申請重購退稅前，需先確認是適用新制還是舊制，新、舊制之重購退稅規定主要差異如下：

舊制：

民眾出售的房屋，若在2016年1月1日以前取得，且持有期間超過2年，並在2年內重購自用住宅房屋時，應適用舊制。而購屋價格超過原出售房屋價格者，則售屋繳納的財產交易所得部分之所得稅額，可以申請扣抵或退還，小屋換大屋可全額退稅，但大屋換小屋則不能退稅。

新制：

若民眾出售的房屋，是2016年1月1日以後取得，或是2016年1月1日以前取得，且持有期間在2年內，則應適用新制。民眾在2年內重購自住房屋、土地者，可申請按重購房屋價格占出售房屋價格的比例，退還部分繳納之稅額，也就是說，小屋換大屋可全額退稅；大屋換小屋按買賣價格之比例退稅。此外，重購後5年內不能改作其他用途或再移轉；違者必須追繳原扣抵或退還稅額。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】



 

國產署2018年3月19日公告7宗國有土地招標設定地上權，5月14日開標結果，標脫4宗，標脫率超過5成，決標權利金總金額新台幣21億2,617萬7,406元。其中，台北市中正區土地以權利金17億6,801萬0,518元標脫；彰化縣員林市土地以權利金5,797萬8,888元標脫；高雄市鳳山區2宗土地，分別以權利金8,008萬8,000元、2億2,010萬元標脫。本次招標設定地上權案地租年息率3.5％，其中1％隨申報地價調整，2.5％依簽約當期申報地價計收。

 

▲國產署招標設定地上權開標結果標脫4宗

國產署分析本次標脫結果，台北市中正區土地屬第三種商業區，區位良好且面積適中；彰化縣土地，聯外交通方便，生活機能佳，投標人應有地緣關係；高雄市鳳山區2宗土地均標脫，顯示位於都會區生活機能良好及交通便利位置，廠商投標意願較高。

 

國產署進一步表示，將持續推出區位條件優質標的，以設定地上權方式活化大面積國有土地，期在兼顧國庫收益下，創造民眾、業者及政府三贏。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】



 

買賣房屋真的要小心！最近才爆出有屋主賣房遭詐騙1600萬，沒想到又有受害者出面，指控這名沈代書聯合買家以及房仲詐騙，一開始對方先取得被害者信任，陸續付2成頭期款，其餘尾款再簽本票，屋主辦理交屋沒想到對方卻搞失聯跳票，而且受害屋主還發現，這些人常在三重、蘆洲行騙，受害人數多達5人，得知真相後讓她氣得怒告詐欺。

▲沈代書聯合買家與房仲詐騙事件又一樁。

受害屋主家屬：「我們當然覺得很生氣，因為從頭到尾我們有透過XX房仲，然後又透過有執照的代書。」會這麼生氣不是沒有原因，屋主家屬看到賣房遭詐騙的新聞，才知道自己不是唯一的受害者。受害屋主家屬：「房仲是主動打電話來跟我們接洽說，他手上這個買家已經看過很多間房子了。」

▲受害者屋主家屬表示不是不謹慎，都已經找了房仲跟代書結果還被騙。

新北市三重一名屋主想把屋齡超過20年的老房賣出，地價每坪大約30萬，今年3月透過房仲兜售，短短時間就被買家看上。買家以相同手法，不僅找來沈姓代書受理，更聯合房仲店長行騙，雙方最後談妥2100萬成交，買家一行人說服屋主不要履約保證，可以省下手續費，儘管屋主一度遲疑但最後還是落入圈套。

受害屋主家屬：「房仲、買家還有代書是說服我們不要用履約保證，他們是說買家剛賣掉房子，所以手上有現金可以直接給我們。」受害屋主事後發現，這名沈姓地政士常在三重、蘆洲地區行騙，受害人數多達5人，這些人打著要買房的名義，先搏得被害人信任簽約，再陸續付2成頭期款，並且簽下2000多萬本票就此人間蒸發。

▲受害者已經提告。

受害屋主家屬：「其實我們也很謹慎，我們並不是說為了省手續費，為什麼不透過房仲？其實我們有透過房仲，所以還被詐騙。」屋子沒了、錢也沒了，受害者決定向買家、沈姓地政士以及房仲等人，提告詐欺對簿公堂。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】



 

桃園市的重劃區「超多」，但是，指標性重劃區卻一隻手掌就數完了，大家耳熟能詳，且奉為指標的包括藝文特區、中路特區、經國特區，這3大重劃特區的成功各有其不同的條件，但總結來說不外乎是「地段、機能、環境、交通」4條件，這種成功重劃經驗，正複製在桃園區「小檜溪暨埔子自辦市地重劃區」，這塊重劃區的新場域，因為緊鄰南崁溪，且沿岸兩側擁有現成的萬坪公園綠地，多了第5項的水岸休憩景觀的居住條件，環境優勢條件頗有超越桃園3大知名重劃區的態勢。

▲桃園市長鄭文燦強調，「青溪特區」，可望成為繼藝文特區、中路特區、經國特區後的新亮點。

市長背書，「青溪特區」後市發展相當可期

桃園市長鄭文燦2017年12月強調，「這個重劃區位在桃園區青溪里，將成為生活品質很好的『青溪特區』，可望成為繼藝文特區、中路特區、經國特區後的新亮點。」他指出，「青溪特區」內的民光東路及春曉橋開放通車，大幅提升「青溪特區」交通便利性，並與未來的捷運沿線相輔相成，更能有效促進周邊發展。桃園市政府也將完成東門溪整治，水務局配合辦理南崁溪環境改善工程，讓南崁溪成為桃園的「青溪川」，串連桃園區、蘆竹區及南崁建構優美舒適的生活居住環境品質。有了市長及市府團隊的背書加持，「青溪特區」未來發展，相當值得期待。

▲「小檜溪暨埔子自辦市地重劃區」公共設施服務範圍不僅侷限於重劃區內居民，重劃區外(桃林鐵路以西區域)居民亦能受惠(圖：桃園市政府)。

「青溪特區」還沒開動，周邊房市先行反映

「小檜溪暨埔子自辦市地重劃區」總面積39.94公頃，規劃有4.69公頃公園、1.01公頃綠地、0.38公頃停車場，以及3.02公頃文中用地，總計包含5座公園、18條道路、4座橋梁，也規畫設置1所學校及派出所。這些公共設施服務範圍不僅侷限於重劃區內居民，重劃區外(桃林鐵路以西區域)居民亦能受惠，提升重劃區內公共設施服務水準，提高生活品質，並帶動重劃區人口、建設、經濟發展。

目前持續進行重劃區內公共設施工程以及配發地主土地的過程，但是，緊鄰重劃區外圍的房地產發展已經先行啟動，據悉，鉅慶建設已經在區域內推出「名鑄」個案，在1579坪大面積基地上，規劃地上15層、地下2層，2-4房格局的法式古典建築，搶進「青溪特區」內的首波銷售建案。

▲鉅慶建設推出「名鑄」個案，在1579坪大面積基地上，規劃地上15層、地下2層，2-4房格局的法式古典建築。

桃林鐵路活化新綠廊，為城市紋理添動能

「青溪特區」往東銜接桃林鐵路(已廢除)，桃園市政府計畫推動桃林鐵路的自行車步道、汽機車調撥道、路廊綠美化，並已經成功取得「桃林鐵路及其軸帶周邊環境改善」2.9億元中央前瞻計畫補助，其中最先施作總長1.21公里的龜山區山鶯路到桃園區成功路三段路段，2018年3月動工、預計8月完工，建置自行車步道；全路段龜山區山鶯路到蘆竹區南山路二段18公里，預計2019年12月底完成綠化、規劃自行車道與調撥車道。市府要讓桃林鐵路成為桃園未來新亮點。

▲預見桃林鐵路城市新綠廊一旦完成之後，綠廊兩旁房地產的地段增值效應應該會快速發酵(圖：桃園市政府)。

雙重效應！青溪特區成為首長明示的好地段

房地產人士指出，桃林鐵路綠廊化之後，在都市紋裡上就產生一條有價值的城市綠軸帶，看看台北市仁愛路、敦化南路綠廊對於鄰近區域房地產帶來的正面影響，已經可以預見桃林鐵路城市新綠廊一旦完成之後，綠廊兩旁房地產的地段增值效應應該會快速發酵。而在城市綠郎與「小檜溪暨埔子自辦市地重劃區」之間的「青溪特區」場域裡，具備(1)重劃加值、(2)綠廊活化的「雙重效應」，難怪桃園市長鄭文燦信心滿滿的明示「青溪特區」將成為桃園重劃區的新亮點。

▲「青溪特區」具備地段、機能、環境、交通4大優勢，將成為桃園「宜居新特區」，北客「輕移民」首選。

「青溪特區」有機會超越桃園指標3重劃區

桃園藝文特區、中路特區、經國特區等3大重劃特區，都已經成功發展出獨特成長模式，在公共建設帶動多年發展下，房價呈現穩定增長。第4大重劃區「青溪特區」遵循且超越3大特區成功發展模式，具備地段、機能、環境、交通4大優勢，將成為桃園「宜居新特區」，北客「輕移民」首選。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】



 

隆大營建事業、城揚建設集團、太普建築在房地產營建領域各擅勝場這次聯手合作推出「新都廳」建案，目的在結合各家長處與優點在青年一路這個最優地段，精雕建築一棟最佳產品，創造「行政首善特區」的建築新天際線。

▲最強團隊、最優地段、最佳產品，3強聯手，最具實力的建築「新都廳」

儘管建設公司都會彼此觀摩建案，甚至出國考察國外建築發展，但是，好的建築經驗總是在實際操作下，一案一案的慢慢累積堆疊。如果一個建案由兩家建設公司攜手合作規劃，投注到這個建案專業經驗立刻就變「倍數」增長，會有更豐富的設計討論，會有更紮實安全的建築工法，也會有更宜於居住的生活尺度設計，因為經驗累加，可以創造更好的價值。認同了這樣的概念，那3家優質建設公司結合各自營建領域專長，共同攜手打造的建築個案，一定是集3家專精技術與設計理念於整棟建築之中，這樣的產品極容易達到完美境界。

3強聯手、先建後售，現場品味

 

在高雄苓雅「市府首善特區」內的「新都廳」建案，就是由隆大營建事業、城揚建築集團、太普建築一起聯手打造的新建築，因為集結3家優質建設公司的專業，所以，建案不怕比較，3家業者充滿高度自信採取「先建後售」，要讓購買者能夠親眼看到建築規劃、親手觸摸建築品質，不用像是面對預售產品，必須充滿「想像空間」，還擔心將來興建的格局與預售時想像有落差。

「新都廳」有膽才敢大聲

「有膽就敢大聲」是「新都廳」3強聯手的最佳寫照，隆大營建事業1982年創立，城揚建設集團成立於1994年，太普建築成立於1995年，到2018年這3家公司總共累計了83年的營建豐富資歷。被譽為台灣營建龍頭的國泰建設，到現在是53年時間，有營建股模範生之稱的冠德建設到現在是39年資歷，「新都廳」由3家累積83年營建資歷的建設公司齊力合作，豐厚營建實力與經驗，打造產品自然不同凡響。

 

隆大營建事業4大經營理念，穩紮穩打

 

發展經營36年的隆大營建事業(股票代號5519)，是股票掛牌公司，強調品質、創新、安全、服務等4大經營理念(下表)。董事長陳武聰對房地產市場資訊掌握度高、能夠精準判斷景氣變化，靠著穩紮穩打的低調策略，在南部房地產市場主攻首購產品立於不敗之地，接著躋身轉進豪宅建商。

城揚建設以「新世代建築推動者」自居

以「新世代建築推動者」自居的城揚建設集團成立達24年，秉持「專業、效率、品質、永續」的經營理念(下表)，為新世代家庭創造完善理想家園。敏銳精準經營實力與紮實高純度施工品質，受到肯定。2017年奪得高雄建商營收王、推案王「雙冠王」。董事長楊振宗表示，城揚建設集團以不斷精進的品質修煉精神，與美學創新，連連獲得園冶獎、金石獎施工品質獎、金石首獎、國家建築金質獎、都市景觀設計獎、高雄厝綠建築大獎等，至今已累積超過百座專業獎項，是國內建設公司佼佼者。

太普建築擁有時尚風格的專業建築工程團隊

太普建築成立迄今達23年，以建築地景藝術為出發點，將建築和諧地融入都市景觀，與環境產生親切自然呼應，結合「藝術創意」、「生活關懷」與「都市景觀」的企業經營理念(下表)，以創意與用心，提供消費者安定、超越預期的生活空間規劃。董事長方健良表示，公司在普羅大眾的主流住宅中，追求更精工設計規劃品質、時尚風格的專業建築工程團隊，追求舒適無負擔的合理空間，蘊含生活品味的建築風格，以及純淨人性心靈的家庭氛圍。

「有膽就敢大聲」新都廳準備好了，期待鑑賞

「新都廳」建案，集結營建業「老、中、青」三代的專業營建技術，在高雄苓雅區民權二路、青年路口優質地段上，為建築天際線劃上美麗彩虹，因為豐厚營建資歷，得獎無數的實戰成績，以及資歷紮實的建築美學團隊「3強聯手」合作，讓這件個案充滿成功必備的建築血統。「有膽就敢大聲」表示已經準備好了，不怕其他建案比較，「新都廳」基地面積約達2635坪，以成屋模式銷售，是南高雄最大的成屋造鎮案，區段近捷運黃線且有明星中小學，行政特區的完善生活機能與治安條件，更讓地段價值顯現，包括店面規劃381戶、35~73坪，單案總銷約65億元，每坪29~34萬元。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】



 

1600新經濟帶您掌握國內外經濟脈動。房市這兩年持續修正，豪宅真的可以逢低買進了嗎？根據實價揭露的資料，位在台北市大安區的中古名宅「東帝士花園廣場」，有住戶在2016年8月時，以1坪102萬元買進20樓1戶，當時總價約1.31億。和過去每坪110萬元相比，已經算是買在低點，沒想到之後房價持續走跌，於是在今年3月停損賣出，1年半的時間，慘賠2100萬元。

而在新北市的豪宅，則是林口和淡水區跌幅最為慘重。像淡水豪宅「水立方」，過去每坪單價要65萬元，最近已經跌到28萬元。林口豪宅「國家首席」，過去預售行情都在3字頭，現在甚至跌到1字頭，每坪只剩18萬元。去年6筆成交案中，就有5筆是認賠出場。

另外，現在越來越多民眾在網路上買保險，金管會統計，壽險業第一季網路投保收入就達到3.3億元，其中「利變年金險」最受到歡迎，單季就賣超過2.2億元，目前呈現台灣人壽和富邦人壽相互競爭拉鋸的情況。

「利變年金險」是目前年金險主流，適合還有一段時間才退休的中壯年族群。可以利用比定存利率高的宣告利率，累積保單價值準備金。

至於其他2種年金險，還包括適合退休人士的「傳統即期年金險」，一次繳費後就可以分期提領年金；以及適合青年族群的「變額年金險」，因為連結投資標的，可以用較長時間賺取較大的保單價值。但風險也相對較高，適合還有20年以上才退休的年輕人。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】



 

桃園市長鄭文燦2018年5月14日前往市府文化局前廣場，出席桃園客運新路線「711中壢-桃園藝文特區-林口長庚醫院」通車典禮時表示，桃園市新增711「中壢－林口長庚醫院(經中正藝文特區)」市區公車路線，由桃園客運公司營運，自5月18日起提供服務，平日營運時間為早上6時至晚上9時，平日尖峰時段每20至30分鐘一班、平日離峰及假日時段每40至60分鐘一班，方便市民至長庚醫院就診或探病。這條路線連結中壢、桃園及林口長庚醫院，對於林口、桃園及中壢生活圈整合，將有所助益。

▲711中壢-桃園藝文特區-林口長庚醫院通車典禮 鄭文燦：整合中壢、桃園及林口生活圈(圖：桃園市政府)

鄭文燦指出，截至4月底，桃園市已有167條公車路線，為提高大眾交通運輸工具使用率，市府2017年實施「8公里買1送1」政策，並於去年增加運量571萬人次，成長速度為六都最快，獲得交通部頒發金運獎運量成長獎，也顯示市民對於公車運輸存在需求。

 

鄭文燦說，桃園在升格前有4條行經國道的快捷公車路線，升格後共增加6條，包括706「桃園火車站至桃園機場」、707「桃客總站至青埔棒球場」、708「林口至南崁」、709「平鎮經龍潭至捷運永寧站」、710「大溪至捷運永寧站」，14日通車的711路線是第10條快捷公車，路線從中壢行經高速公路至藝文特區，再到機場捷運A8長庚醫院站。另外，市府目前也規劃從龍潭經員樹林至捷運永寧站的公車路線，預計2018年開通。

 

鄭文燦提到，在營運711路線上，桃園客運公司配置9輛公車，其中2輛是全新低底盤公車，語言使用包括中文、英文、日文、韓文輪播。營運時間從早上6時至晚上9時，平日尖峰時段每20至30分鐘一班、平日離峰及假日時段每40至60分鐘一班。

 

鄭文燦提及，目前市府一方面針對市區免費樂活巴士檢討效益，二方面設計包括國道客運、快捷公車、幹線公車、微循環公車等各種公車路線，希望能讓桃園發展得更迅速，無論桃園內部點對點、桃園至雙北點對點，都能更加方便。

 

鄭文燦也談到，目前市府所規劃的八德轉運站、經國轉運站、長庚轉運站已定案或動工，同時亦將於南崁規劃小型轉運站，讓乘客更加方便，同時也會提升親切與友善的服務。未來將是人本的交通、綠色的交通，要提供更方便、安全及便捷的大眾運輸系統，以減少市民對於小客車的依賴。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】



 

為配合地方發展，促進桃園市轄內國有土地活化利用，國產署於2018年5月4日與桃園市政府共同舉辦行政協調會議，就該府施政所需國有土地取得方式、管理使用等多項議題進行溝通協調。

▲共創雙贏，國產署與桃園市政府舉辦釋出桃園市內國有土地業務行政協調會議

國產署表示，本次行政協調會議，由市府李秘書長憲明與該署曾署長國基共同主持。會中該署簡報國有財產相關法令，並說明桃園市轄內國有土地可配合市府施政需求，以撥用、出售、提供綠美化、委託管理、合作改良利用等多元化方式提供規劃使用，促進公共建設，協助地方產業發展。市府提出多件需該署協處個案，雙方透過溝通協調，順利解決市府用地取得問題，有效建立合作機制。

 

國產署進一步表示，該署已分別至台東縣政府、金門縣政府、屏東縣政府及桃園市政府辦理4場行政協調會議，藉由與地方政府面對面溝通協調模式，主動了解地方政府用地需求，並解決其用地問題，協助地方建設推動，提高國有土地運用效能，成效良好，該署將賡續辦理。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】